张宝全三亚文旅地产浮生

海南这座美丽海岛，在过去三十多年里孕育了无数富有传奇色彩的房地产故事，不过随着行业变迁，大多已湮灭在时光的流逝中，而张宝全曾经寄托的文旅地产梦想也难留时代的印记。

阿里资产近期挂出三个债权招商公告显示，张宝全斥巨资打造的数个红树林度假酒店高达45亿元债权将被转让。

其中，中国信达海南分公司拟处置三亚红树林旅游文化地产开发有限公司债权约16.8054亿元、拟处置三亚红树林旅业有限公司债权2.7075亿元，以及中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司拟处置三亚红树林旅业有限公司债权约25.5934亿元，总债权金额达45.11亿元。

长城资产公告明确提到，三亚红树林旅业有限公司债务人现已进入破产重整，名下海棠湾红树林酒店、亚龙湾红树林酒店均正常经营。

三份债权招商公告的招募时间分别于今年4月29日、5月5日、9月6日截止，剩余时间短则月余，长则半年。

从1990 年代初怀揣导演梦来到海南，到2004年亚龙湾红树林酒店一战成名，69岁的张宝全近年已逐渐淡出公众视野，真正回归梦想，专注电影与艺术，30余载地产沉浮或也将归于沉寂。

梦启

张宝全1957年出生在江苏镇江一个木匠之家，虽然自幼酷爱文学与艺术，却不妨碍他拥有和父亲一样好的木匠手艺，但不安分的灵魂总向往外面的世界，于是他离开故乡，开启了战地记者、北电导演系高材生到最早一批海南开发商的梦想之旅。

他与海南结缘，始于一个纯粹的艺术梦想。1990 年代初，怀揣导演梦的他来到海南，初衷简单得令人唏嘘：只想赚够50万元拍电影。

1992年初到海南，这里的地产泡沫已到顶峰，但张宝全的观感是，“遍地是工地，本能地觉得这个地方有机会”。

当年海南城市人口只有100多万，但房地产公司就有2万多家，谈论那时的海南，张宝全说：“那是海南最疯狂的时候，击鼓传花。一个穷光蛋，一夜就能变成百万富翁。”

正是在这样的时代狂飙下，身无分文的他那时借了两百万元，并很快获得了一大片地，拿出一部分来一转手，真就赚到钱了。赚到第一桶金的张宝全很快把钱全买了地，认为钱肯定可以再翻两三倍。

但他没想到的是，海南地产泡沫数月后迅速破灭，土地价格掉了一半，这时张宝全已在海南联合开发了三个项目。

“钱肯定收不回来了，但是资产全在，因为我的合同都写得好，虽然价格掉下来了，但还没有变成负资产，至少金融机构没有损失，只是没法变现了。正因为这样，银行也很感激我。”

在此期间，张宝全还在海南买了一艘船做海运生意，后来逐渐增加到三条，两万多吨级，两年下来，已晋身为海南纳税前十的海运公司。

张宝全一边做海运，一边做房地产。也正是得益于海运生意，使张宝全在房地产泡沫破裂时得以全身而退。“干了两年把船一卖，赚了很多钱。”

他回忆这段经历时无不感慨：“刚开始我真正做生意挣钱的是海运，后来房地产开始崩塌，海运公司还支撑了我们的过渡。”那时，海南2万多家房地产公司倒闭了95%。

狂飚时代落幕，梦想首次与海南碰撞的水花也很快散去， 1994年张宝全回到北京开始了新一轮创业。

红树林

重新回到北京，尝过了商业成功滋味的张宝全已无法成为拍电影的“张导”，取而代之的是今典集团的掌舵人。

他彻底放弃了导演梦，转身投入商海，却未曾想这一转身，就是三十年的沉浮。

但万事开头难，在北京的大熔炉里，张宝全两度合作被骗，使他最终决定独立成立有房地产开发资质的公司。

1995年3月，北京安地房地产开发有限公司正式成立，张宝全担任董事长。之前流产的项目后来被开发成“今典花园”，1997年开盘时，今典花园为张宝全打响了京城地产的名声，张宝全的地产局面也随之展开。

经过数年锤炼，2004年初，张宝全重返海南，极具战略眼光的他将目光锁定在三亚最珍贵的海岸线上。那时，海南国际旅游岛政策尚未出台。

或许是他艺术灵魂的执着，又或是过往成功项目带来的“创新”经验，他不像传统地产商那样盖楼卖房，而是执拗地要打造“中国版的拉斯维加斯”--红树林度假世界。

过往报道显示，张宝全高峰时共投资了200亿元，打造面积达170万平米的红树林度假连锁品牌，却未配套哪怕1平方米住宅。

“红树林”首秀在亚龙湾打响--2004年，张宝全在亚龙湾建成第一座五星级红树林酒店，仅用8个月便实现盈利，一战成名。

资料显示，亚龙湾是中国唯一具有热带风情的国家级热带滨海旅游度假区，享有“天下第一湾”的美誉，而坐落于此的亚龙湾红树林酒店更是首创“度假目的地综合体”模式。

2004年开业的亚龙湾红树林度假酒店，成为了中国首座巴厘岛热带风情度假酒店，打破传统酒店仅提供住宿的功能局限，集休闲、文化、影视、购物、会展等于一体，开创了中国度假地产的新范式 

数据显示，亚龙湾红树林度假酒店于2005年即实现盈利，经营毛利率高达64%，远超当时酒店行业30%的平均水平。此后数年，该酒店综合指数在全国酒店排名中均名列前茅。

经此一战，张宝全开启了拿地模式，十年间先后拿下海棠湾、三亚湾、清水湾等三亚最核心的“五湾”中的四湾土地资源，总投资高达 200 亿元，建成了庞大的度假集群，总面积达170万平方米。

其中，2007年拿下的海棠湾土地建成了海棠湾红树林酒店，该酒店在开发时就放言要建中国首家7星级豪华酒店，如今其房价仍是三亚酒店里的“天花板”。

2008年初，张宝全再次拿下三亚湾的一块土地，建造的三亚湾红树林度假世界总建面超过70万平方米，是今典集团旗下规模最大的度假目的地综合体，仅客房就达3800间。2017年最高光的时候，其单月营收可超亿元，接待住店客人达18万人次，年营收更是超过10亿元，刷新酒店行业多项纪录。

“红树林”一系列的成功，使张宝全在2009年后坚定退出传统住宅开发，全面转向休闲度假地产，将红树林打造为“生活方式供应商”，而非单纯酒店运营商。

“下车”

张宝全曾说：“上了经商这趟车，方向盘握在手中，如果我下来，就没人掌握方向了，车上有这么多人，我只能开车往前。”

这辆车一开就是30多年，如今各个酒店已经进化到自行运行良好的“自驾”系统了，或许也成为破产重组过程中最大的地气。

正如长城资产债权处置公告明确提到的，三亚红树林旅业有限公司债务人现已进入破产重整，但名下海棠湾红树林酒店、亚龙湾红树林酒店均正常经营。“两家酒店正常经营，通过重整可以实现对销售收入的管控，每年形成的净现金流为2亿元。随着海棠湾酒店剩余客房投入经营，经营性现金流将进一步提升。”

酒店的运行良好还可以在其日常表现里看到--就在今年1月2日，今典集团联席董事长王秋杨发布三亚湾红树林度假世界相关视频，只见酒店大堂挤满了来开年会的各公司职员和行李，她配文：“今天，哈哈，2026这也是开门红了啊！”

之前发布的另一个视频显示，在三亚湾红树林度假世界跨年现场，客人济济一堂在闪耀的烟花瀑布下欢呼。王秋杨配文：“海南封关好！我们三亚湾的红树林酒店跨年人真多啊！3800间客房都快住满了！这个天梯的烟花现场效果极好！”

在评论区，不乏对酒店“漂亮”、“好美”等赞美之词，且大多提到在三亚度假时都会订这个酒店的住房，王秋杨在其中一条回复中提到：“现在三亚淡季很短了，包括夏季暑假大部分时候都很不错。”

这些镜头也从侧面反映了红树林酒店在旅客心中的“江湖地位”。

王秋杨，在张宝全1987年制作电影处女作《一百首歌》时相识，正是他后来从商的启蒙人，也最终成为他的夫人，两人携手走过了20多年风雨。“走着走着就散了”，张宝全和王秋杨也走上了这样的结局，但王秋杨仍在他们共同打下的“江山”里忙碌，红树林仍是她放不下的重心，而张宝全却在疫情后逐渐淡出公众视野。

成也萧何，败也萧何。红树林的危机其实早在 2019 年便已埋下伏笔。作为重度依赖线下客流的重资产文旅项目，红树林在疫情期间遭受重大打击，营收断崖式下跌，现金流迅速枯竭。

到2020年，红树林便因金融借款纠纷被银行追债，甚至出现过外籍演员现场讨薪的尴尬场面。张宝全也多次被限制高消费。。

据悉，张宝全曾试图转型艺术与文化产业，但在房地产下行和文旅寒冬的双重夹击下，庞大的资产反而成了沉重的包袱。

如今更多关注电影和艺术的张宝全，开始探讨起了电影与AI结合的可能性。2025年10月16日，“今日AI艺术实验室”发布视频显示，今日美术馆理事长、红树林品牌创始人张宝全为第七届海南岛国际电影节联想AI电影季预热：“AI将加速电影工业的重塑，今年我们期待看到更多AI技术驱动下的好故事，好作品！” 

从怀揣梦想“下海”到隐退重拾梦想，张宝全用了30多年。

本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。