中建地产八子逐鹿

经过近年来房地产行业的重新洗牌，房企排名早已发生改变，而中建系则成了比较特别的存在。

2025年房企销售榜首无疑还是保利发展，但在中国建筑集团全部房地产业务面前，仍有点不太够看。

1月15日，中国建筑股份有限公司发布2025年1-12月经营情况简报，披露了公司在建筑业务和地产业务领域的多项关键数据。

地产业务方面，合约销售额为3948亿元，同比减少6.4%，合约销售面积为1509万平方米，同比增长3.3%；期末土地储备为6900万平方米，新购置土地储备928万平方米。

可以看出，中国建筑合约额销售额较保利发展的全年签约金额2530亿元多出1400亿元——不过这个比较多少有些“胜之不武”。

众所周知，中国建筑地产业务其实包含了中海地产与中建地产两部分，仅就中海系列公司一家的销售金额就已经达到2512亿元，紧随保利、绿城之后，位列房企排名第三位。

据此计算，中建地产于2025年实现销售金额约1436亿元，亦可排在前五。

中建地产是公司各局院地产业务所使用的品牌，主要业务围绕一二线城市，开展地产开发、城市更新、资产运营、综合服务等四大板块业务。包括中建八大工程局自有地产开发业务，主要包括八大工程局下属的地产平台，分别是：

中建一局（北京）的中建智地、中建二局（北京）的中建玖合、中建三局（武汉）的中建壹品、中建四局（广州）的中建地产广州、中建五局（长沙）的中建信和、中建六局（天津）的中建地产（天津）、中建七局（郑州）的中建七局地产、中建八局（上海）的中建东孚，被统称为“中建地产”，行业内称作“中建八子”。

2025年，“八子”根植于各自工程局的传统优势区域，既共享“中建”母品牌的信用背书与产业链协同优势，又在市场中独立运作，相互间在土地市场、销售端、利润贡献乃至战略转型上，展开了一场激烈的内部竞赛。

土地争夺

据中国建筑中报显示，2025上半年实现房地产项目新开工面积445万平方米，同比下降16.2%；竣工面积666万平方米，同比增长74.3%；在建面积5045万平方米，同比下降12.7%。（降幅较上年稍有扩大）。

该公司上半年新购置土地47宗（较2024年同期28宗多出19宗），期末土地储备7488万平方米，新增土地储备520万平方米，同比多52.49%；总购地金额858亿元，同比多65.96%，新增土地储备全部位于一线、二线及省会城市。

其中，中海地产新购置土地17宗，新增土地储备258万平方米，购地金额404亿元；中建地产新购置土地30宗，新增土地储备262万平方米，购地金额454亿元。

两者拿地力度均大大超过2024年：2024年上半年中海地产新购置土地6宗，新增土地储备116.9万平方米，购地金额人民币129亿元；中建地产新购置土地22宗，新增土地储备224.5万平方米，购地金额388亿元。

至2025年末，中国建筑土地储备为6900万平方米，新购置土地储备928万平方米。

在这场内部竞赛中，中建壹品（三局）与中建智地（一局）无疑是最活跃的“先锋”，接连大手笔拿地就是最好的佐证。

其中，中建壹品拿地策略聚焦高能级城市核心地段，尤为青睐旧改与风貌保护项目，在京沪连续斩获多宗高价地块。

在上海，8月1日，中建壹品以出让总价22.57亿元摘得上海杨浦区定海社区I9-01地块（大桥街道90街坊），折合楼面价7.6万元/平方米；10月16日，上海杨浦区定海社区I10-01地块（大桥街道90街坊）历史风貌保护项目，以协议出让价28.5亿元、楼面价7.65万元/平方米花落中建壹品，成为2025年杨浦第三宗成交风貌宅地。

在北京，中建壹品联合湖北联投11月份以19.04亿元竞得大兴区西红门镇DX04-0102-6038地块，楼面价约3万元/平方米；12月，中建壹品商置成功摘得武汉市东湖高新区高新二路住宅地块，总建面约7.69万平方米，预计总投资约10.79亿元。

12月，中建壹品竞得深圳市福嘉建设开发有限公司100%股权及债权，福嘉建设已于2025年5月正式成为福田区沙头街道文化创意园城市更新单元的实施主体，该项目坐落于福田区沙头街道核心区域，项目总面积约30万平方米。

粗略估计，中建壹品2025年拿地金额近150亿元。

与之相比，中建智地拿地力度更胜一筹，尤其在北京市场展现了强大的统治力与联合拿地策略。据计算，中建智地2025年拿地金额超过200亿元。

尤为瞩目的当属4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以底价126亿元拿下朝阳平房乡03等地块、孙河73地块，总土地面积148302.262平方米，建筑控制规模≤282735.7平方米。

9月30日，北京土地市场迎来9月压轴竞拍，朝阳区太阳宫新区D区地块历经3小时、300余轮举牌，最终由中建智地以43.145亿元收入囊中，成交楼面价约8.53万元/平方米，溢价率39.18%。

10月28日，北京昌平区北七家镇歇甲庄村A地块正式出让，中建智地与北京未来科学城置业联合体以底价26.012亿元摘得。

12月16日，中建智地又联合中建方程以13.54亿元摘得北京丰台区北宫镇张郭庄棚户区改造地块FT00-0204-6028R2二类居住用地。

值得注意的是，中建方程组建于2014年，前身是中建建筑事业部，是中建直属的二级子公司，严格来说与八大局平级。在业务方面，中建方程不是专业地产商，更多是参与城市更新、棚改拆迁与综合开发。

数据来源：观点指数整理

可以看出，中建智地、中建壹品的拿地力度位居前列，不过一直作为中建地产主力成员的中建东孚同样“不甘示弱”。

2025年6月19日，上海五批次土拍中金额最大、体量也最大的宝山区巨无霸地块，最终被中建东孚以81.95亿元竞得，楼面价25488元/平方米，成为了北上海总价地王。

此外，中建玖合于2025年6月以74.91亿元底价摘得北京市副中心运河地块，该地块建筑体量超25万平方米，被业界视为“超大体量挑战”。

相比之下，其他几家平台公司2025年在公开土地市场的表现相对低调。

观点新媒体观察到，中建系其他地产公司对于战略区域或是投资布局没有那么明显的界限，而是对于核心城市核心地块表现出很强的拿地意愿。

销售争渡

从销售端看，中建地产板块整体呈现出“增长”与“分化”并存的特征。

房地产开发及投资方面，2025年中国建筑合约销售额为3948亿元，同比减少6.4%；合约销售面积为1509万平方米，同比增长3.3%。

其中，中建地产1-12月总合约销售约1435.69亿元，同比增长29.1%；销售面积约452.92万平方米，同比增43.6%；全年均价约31698.5元/平方米，同比下降10.1%。

销售金额与销售面积的增长，在行业深度调整期显得尤为难得，成为拉动中国建筑地产业务板块的重要力量。

据中国建筑2025中期报告显示，报告期内，中国建筑旗下中海地产权益销售额位居行业前列，中建东孚、中建壹品、中建智地、中建信和等品牌保持中国房地产企业销售业绩排名百强；中海深圳湾玖序、中海北京万吉玖序、北京中建宸园、上海中建山水雅境、深圳鹏宸云筑等一批楼盘逆势热销。

与拿地投资力度一致的是，中建壹品逐渐取代中建东孚（八局）成为领头羊。

根据公开数据，2025年，中建三局·中建壹品以超500亿元销售额，位居“八子”首位；中建东孚销售额超过450亿元，仍居前列，但增速放缓。

中建壹品的增长与持续深耕一线城市分不开，2025年在上海、北京、深圳、成都等地加大土地储备，多个高端项目热销。

如上海“外滩元境”首开去化112套，均价超17万元/平方米，成为2025年上海高端市场标杆项目之一。

此外，北京颐和公馆、花香壹号摘得区域半年销冠，其中颐和公馆去化率超90%；成都“壹品学府”系列则聚焦教育资源配套，累计交付7192套住宅。

中建八局·中建东孚作为中建地产主力之一，此前两年曾因产品力与去化问题遭遇挑战，但2025年通过战略调整、产品升级和重点城市布局优化，重回增长轨道。

中建东孚以上海为总部，并在南京、杭州、苏州多点发力，2025年实现全年销售额超450亿元。

核心战场仍是上海，南京、杭州、苏州等地也持续布局，济南、青岛板块亦位居区域龙头。例如济南市场，2025年实现53.42亿元销售额；青岛市场，中建锦绣城项目连续三年销售额超30亿元。

成都、重庆布局则“中建锦绣天地”系列项目，切入城市更新与保障房投资开发；大湾区聚焦深圳、广州，参与旧改与租赁住房建设；京津冀以北京为重点，推进城市更新与公建项目落地。

虽有规模助力，但去化分化明显也使中建东孚销售继续承压。

如上海中环麓岛一期网签比例为63.89%，销售未达预期；宝山81.95亿元地块项目（中建宸悦雅园）2025年入市，截至2025年6月，去化率仅约20.6%；奉贤中建御璟园、虹口虹映悦庭未去化项目仍超三成。

受此影响，在上海核心市场，2025年中建玖合权益销售额已超过中建东孚。

积极拿地的中建一局·中建智地，2025年销售额预估约250亿元左右，布局京津冀、长三角等重点城市，聚焦高端改善型住宅。

如北京宸园作为近十年北京10万+豪宅项目，自2024年10月开盘后用8个月实现网签金额破百亿，并于2025年全面清盘。

紫京宸园2025年10月首开当日实现销售额56.5亿元，位列当月北京网签金额榜首；中建璞园&璞园PARK在2025年合计网签668套，蝉联朝阳区成交套数与金额双料冠军；北京国贤府&北京国贤府贰期2025年累计网签723套，拿下昌平区销售套数冠军；京华国贤府以408套的网签成绩位居房山区首位，成为区域改善型市场的标杆项目……

不得不提的还有中建二局·中建玖合，全年销售预计与2024年的237亿元持平，也在北京、上海、广州等市场多点落子。

其中，中建·运河玖院是中建玖合2025年最具代表性的项目，自9月首开以来全年累计网签903套，网签面积11.86万平方米，分别夺得北京市新建商品住宅网签套数与网签面积“双冠王”，成交金额73.6亿元。

上海方面，中建玖合推出玖上琅宸，备案均价约14.7万元/平方米，部分房源挂牌价可达22.6万元/平方米。

该项目于2025年9月21日首开，当天140套房源售罄，总成交金额32.98亿元；11月14日二批次加推150套，单笔成交高达1.1亿元；两批次累计认购金额53.5亿元。

在华南市场，中建玖合与知识城集团联合开发的中建玖合·未来方洲2025年实现网签金额29.86亿元；全年网签763套，成交均价4.1万元/平方米，套均总价约391万元。

除北京、广州外，中建玖合在全国多个城市均有项目落地：北京大兴玖玥府2024年曾获北京住宅市场销售套数第二名，延续热度至2025年；北京朝阳玖合府开盘当日即售罄；上海玖上琅宸备案均价约14.7万元/平方米，部分房源挂牌价22.6万元/平方米，跻身上海高端豪宅第一梯队。

中建五局·中建信和销售额也继续稳定在150亿元级左右，聚焦湖南、广西等区域市场。据悉，2025年，中建信和在湖南省全口径销售额位居第一，在长沙市商品房权益销售额中同样位列榜首。

数据来源：企业公告、观点指数整理

对于存在感极小的中建七局地产，有分析指出2025年销售额约70亿元。中建六局·中建地产（天津）销售额约55亿元，聚焦城市更新与区域开发，在天津及环渤海地区布局多个旧改项目。

利润探索

无论是拿地还是销售，对于中建系而言，更多是向上增长，在调整周期里走到靠前位置。但在行业毛利率普遍承压的背景下，“中建八子”利润表现同样呈现多元图景，背后则是各局对业务结构与风险管控的不同探索。

盈利结构差异明显，从各工程局的财务报表可见一斑。

中建八局（中建东孚）房地产板块2022-2024年毛利率分别为11.99%、10.05%、16.38%，2025年一季度维持在10.06%，在“八子”中位居前列。房地产开发与投资业务2025年1-6月实现营业收入80.17亿元，毛利率11.00%。

中建一局（中建智地）依托其较高的销售规模和北京等核心城市布局，2024年实现净利润7.98亿元。

中建三局由于该业务逐步划拨至股东公司，房地产开发业务毛利率体现在融资说明书里，从2022年的18.28%骤降至2024年的-3.50%。中建壹品表现未单独说明。

中建六局的中建地产（天津），虽曾实施规模化战略，但房地产投资与开发业务毛利率波动剧烈，2022年甚至为-33.01%，直至2024年才扭亏为盈至11.51%。呈现V型反转。

数据来源：企业公告、观点指数整理

其他工程局的地产平台，更多扮演着“利润补充”和“区域深耕者”角色。

例如，中建二局（中建玖合）经营区域集中在北京、廊坊、唐山等京津冀地区，以开发中高端住宅为主并积极参与保障房；中建五局（中建信和）项目布局于湖南、重庆、山东等地，业务规模只能说是稳定。

道路并非坦途，“中建八子”普遍面临着行业共同的挑战。

首先是高存货风险，建筑行业特性决定了存货（包括原材料、房地产开发成本、开发产品等）占比居高不下。例如，中建一局、中建二局存货占总资产比例长期在25%-30%左右；中建三局存货（含合同资产）占比约15%；中建七局存货占比已从2022年的15.11%显著下降至2025年3月末的6.59%，主要因项目交付结转。

高企的存货在房地产市场下行周期中面临巨大的跌价和去化压力，直接考验着各平台的资产质量和流动性管理能力。

其次是现金流波动，受项目周期及业主支付节奏影响，经营性现金流波动较大。如中建七局，近三年经营活动现金流净额从-53.6亿元到正2.7亿元剧烈波动；中建一局在2025年1-3月经营活动现金流净额为-98.34亿元，主要因部分业主支付放缓。

如何加强项目过程确权与催收清欠，保证现金流安全，是“八子”共同的管理课题。

再次是债务结构优化，以中建八局为例，负债规模持续增长，且以流动负债为主（占比超84%）。尽管作为央企子公司融资渠道畅通，但在行业调整期，优化债务结构、控制有息负债增长，仍是维系财务稳健的关键。

纵观2025年，中建系房地产业务上演了一场“群像戏”。对外，凭借“中海+中建”的双品牌与全产业链优势，在行业洗牌中巩固了头部地位；对内，“中建八子”则如同一场内部“赛马”，在统一的战略轨道上竞速。

总体而言，中建智地、中建壹品凭借在北京、上海等超级都市圈的迅猛攻势，成为了集团土地储备和未来销售增长的“尖兵”；中建东孚、中建玖合等则在区域深耕，保持了比较稳定的销售和利润。

事实上，为了加强竞争优势，“中建八子”还纷纷展开战略调整，尤其以中建八局（中建东孚）的调整最为系统。

根据公开资料，中建八局为应对竞争压力、优化资源配置、提升地产业务竞争力，将中建东孚、中建八局投资发展公司、山东中建城市发展有限公司（山东中建城发）、中建八局华南投资公司四大平台并为三大专业化公司。

其中，八局地产公司负责全国地产业务，以中建东孚为主体整合；八局城市发展公司专注综合投资业务；八局城市运营公司聚焦物业管理、片区运营、文体场馆等城市服务。

与此同时，人事也进行了大调整，实行“双董事长”挂帅，强化总部直管。据称，此举终结了过去“多头并进、区域重叠、资源内耗”的局面，实现地产业务集中化管控与全国统一布局。

另悉，隶属中建三局的中建壹品自2025年下半年起，营销及北方管理层大量引入原华润置地高管，包括营销总经理许杨、品牌负责人彭蒙等，组建新团队，消息指此举也与集团内部协调“中建八子”竞争有关。

如此看来，中建系未来的“争渡”，已不仅是规模与利润的竞赛，更是发展模式与抗风险能力的比拼。

本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。