佳兆业还在舞台中央
每当楼市信心孱弱之时，深圳总会多少有个奇迹。
12月28日，深圳超级豪宅中信城开信悦湾开盘，两个小时之内售出128套房源，去化比例超过80%，销售额即已超过100亿元，而信悦湾是一个均价24.4万/平方米，最高单价38万/平方米，最高总价2.5亿元的超级豪宅。
想到看看信悦湾，需要验资2000万，如果要参与认筹，则需要冻结真金白银500万资金。能买这样超豪的，毫无疑问都至少是家资数亿的富豪。如果以韭菜的视角观察，这个群体的成长速度还是超乎想象，上海、北京、广州、深圳的超级豪宅轮着割，还是很快就能长出新一茬。
信悦湾开盘之前，市场上争议的声音不小，主要很多业内人士都认为定价过高了，留给买家升值和兑现回报的空间都不大。不过，富豪们的逻辑和算账方式，可能确实和普通投资者不同，或者说，真正买得起这个价位房子的富豪，算计投资回报的不多，还是看地段是不是足够好，产品是不是足够好，主打一个建立在品质追求基础上的“任性”。
无论富豪们的逻辑是怎样的，当下语境之中，信悦湾已然足够成功，它打破了中国富人不够用了的担忧，也打破了财富阶层地产购买力封顶的“偏见”，也让寒冬中的中国楼市些许回忆起了曾经“盛世”，并且确认那样的盛世确实存在过，这就足够了。
地产界著名的老孙曾说过，做房地产赚钱与否，最主要看地是不是拿得对，尤其是价格，不能拿贵了，否则难逃亏损命运。这是他多年之中积累得最有价值的经验。这句话，放在如今信悦湾身上，也是适用的。
信悦湾的地拿的很值。最初只花了58亿左右的代价，就拿下这个位于深圳湾核心位置的核心地块的部分权益。当时看来价格不低，还有旧改拆迁事项，但10多年下来，地价上涨的幅度已经远超投入，所以，价格定高还是低，卖的快一点还是慢一点，其实都不影响项目赚钱，因为拿地的价格足够合适。这就是地拿对了，项目就成了一半。
如今信悦湾挂着中信城开的名头，但这个地块并不是中信城开拿的，拿地的是昔日号称“旧改之王”的佳兆业，以及它别号“不死鸟”的老板郭英成。就在之前产品发布会的现场，仔细一点观察就能发现，郭英成就在现场，也坐在C位区。
如今露面不多的郭英成坐在那里，就是在说明一种局面：佳兆业还在舞台之上，而且，还在舞台中央。
没有旧改王佳兆业的纵横捭阖，体量庞大、位置极佳的信悦湾地块恐怕不会还算相对顺利地进入市场之中，也就不会有今日信悦湾的逆势大热销的业绩。这种盘活旧改的能力，多年之中是中国地产开发商最核心、最无可替代的能力，这种能力需要“多金”做保障，但更需要“手腕”、“资源”以及“动员能力”，而获得、拥有并运用这种能力，不仅需要禀赋，还需要代价。
如今的信悦湾地块，最早是深圳南山区东角头城市更新地块，拥有这个地块的实体，是深圳市航运集团有限公司（下称深航运）。这原本是一家深圳国有企业，迄今为止，深圳国资深投控仍然拥有30%的股权，也就是说，大热销的信悦湾未来所产生的收益，深圳国资要拿走30%。
2013年，佳兆业介入，通过和当时的资方中信信托合作，共持有深航运70%的股权。不过，后来佳兆业流年不利，受多种因素影响，两次陷入流动性危机，最终不得不通过出手项目权益来抵偿债务，作为优质资产的东角头地块，自然就在这一范围之中。
接盘方是一家名为深圳城开信银投资有限公司（下称城开信银）的实体。这个公司有点意思：表面上看，城开信银只有一个股东：西部信托有限公司（下称西部信托）。但是，城开信银董事长不是西部信托的人，而是中信城开投资集团有限公司（下称中信城开）的董事长。
所以，虽然西部信托是唯一股东，但城开信银上有话语权的，实际上是中信城开。信悦湾的前面挂着中信城开的品牌，也印证了这一点。
东角头也就是如今信悦湾地块持有方深航运，有70%的股权为深圳鸿利金融投资控股有限公司（下称深圳鸿利）持有。深圳鸿利有两个资方，一是前面提到的城开信银，另一个就是佳兆业。前者持股99%，后者持股约1%。
也就是说，深航运70%股权中的这1%股权，就是佳兆业留在舞台中央的资本，也是郭英成在28日现场仍然坐在C位区的原因。至于为什么给佳兆业留下这1%，明眼人都清楚，我们就不再多赘述了。别忘了，东角头地块，是一个高价值的旧改地块。
按照这样的股权结构，佳兆业至少能够得到未来7成收益中的1%。当然，这只是法律意义上的最低底线。具体是多少钱，要看利润如何，财务口径上如何测算，目前肯定不会有定论。
信悦湾的模式，实际上是一种“大资方”下场的盘活模式，中信城开背靠中信集团，资信水平、资金能力、动员能力都很强，对足够价值的地块资产亲自下场，将自身优势和原开发企业的优势结合起来，盘活项目，兑现地块价值，在当下自然是一种不错的模式。
还有另外一种类似的模式，就是融创的模式：大资方也下场，但是，不亲自出手，而是由融创团队操盘，双方按照约定分配收益，也取得了不错的效果，2025年在上海大卖的上海壹号院，一年卖了220亿，采用的就是这种模式。
可以说，“资方”金融机构在这种稀缺地块上，赚到了不错的收益。出险开发商也得以盘活项目，回款偿债。佳兆业也好，融创也罢，都是在世事艰难之下，选择了最务实，也最可行的生存哲学和路径。
无论在信悦湾上能够分得多少收益，佳兆业该还的钱还是要还，在还，债务重组无论艰难与否，仍须推进。在信悦湾产品发布会现场坐在C位区的郭英成则是增加所有人信息的筹码，毕竟他头上“不死鸟”的光环还在。
本文来自微信公众号“攸克地产”，作者：攸克，36氪经授权发布。
