雅居乐未竞的香港项目 由嘉里建设4.3亿港元接手

对于香港九龙塘义本道6号而言，时间仿佛凝固成一道沉默的分割线。

龙圃别墅，这座1967年落成、楼高四层、拥有44个单位的殖民时期老宅，曾是港岛中产阶层的栖居符号。其见证了狮子山下的黄金年代，也在后续数十年内经历了衰落、业权重整、强拍、由内资雅居乐集团接收的命运。

而在2026年的初春，它再一次易主的消息，如同一面颗石子，在湖面投出关于内地房企在香港潮起潮落命运的涟漪。

近期，根据香港土地注册处资料显示，嘉里建设或相关人士以约4.3亿港元，从接管人手中购入原由雅居乐持有的上述九龙塘龙圃别墅地块。

不到三年前，即2023年7月，原业主雅居乐正是通过强制拍卖，以9.66亿港元的价格将此处地块纳入囊中。彼时的雅居乐集团意气风发，意在将此老旧别墅楼盘改造为稀缺的九龙塘豪宅项目。

然而，雅居乐的计划再也无法达成了。

雅居乐香港历险记

雅居乐集团与香港的故事，始于一种典型的粤系民企对于“东方之珠”的向往与野心。

1992年成立后，雅居乐为拓展市场，便开始通过连续赞助“香港小姐选美大赛”、组织港澳人士免费看房团等营销手段，吸引香港买家到中山置业。中山雅居乐花园、雅居乐雍景园等雅居乐早期项目均受惠于此。

2005年，雅居乐在港交所主板上市。5年后，该公司就将目光投向了香港这个规则更为复杂、但地产资产更具保值属性的市场。

最先行动的是雅居乐创始人兼董事会主席陈卓林及其家族。据了解，2010年6月，陈卓林与时任雅居乐联席总裁兼执行董事的妻子陆倩芳，入股建旺集团旗下博寮港有限公司，获得离岛区南丫岛项目地块70%权益。

资料显示，该项目位于东澳湾，分南北两地块，占地共约918.75万呎，其中陆地部分455.89万呎，海面部分462.86万呎。雅居乐入股一年后，项目随即向城规会提请将土地用途改划为综合发展区。不过该项目后续因两次申请改规未获通过，逐渐归于沉寂。

尽管在南丫岛受挫，雅居乐陈氏家族对香港的“攻略”并未止步，而是将火力转向了更为实际的旧楼并购市场。

2012年3月23日，雅居乐时任副主席陈卓贤斥资7亿港元取得香港新界西贡区银线湾8.1万平方尺豪宅地块，可建楼面32787平方呎；2014年，陈卓贤之子陈思铭于以2100万港元中标坪洲项目；

2015年，陈卓贤再以约1.4亿元从卢华家族手中购入坪利路临海商住地；两年后，陈思铭相关公司嘉源发展以2.1亿港元投得新界大屿山长沙住宅地，楼面呎价近2万港元创下该区域新高……

随后2017年至2020年间，雅居乐在香港的扩张节奏不断加快，通过强拍与收购，其在港土地储备逐年上升。

最著名的案例包括2017年底，雅居乐通过旗下名峰发展，以近4亿港元购入鲗鱼涌英皇道992至998号四栋旧楼的16个单位。

这批物业属于香港政府教师建屋合作社所兴建的物业，早年由政府以低廉地价批地予政府教师合作社兴建，不仅楼龄古老，且涉及复杂的业权结构和补地价机制。

以此为基础，雅居乐于2020年成功统一了毗邻的柏架山道2至8号地块业权。而通过将英皇道992至998号、柏架山道2至16号等地块合并，一个占地约5万平方呎、可建楼面近45万平方呎的港岛东大型住宅项目呼之欲出。

与此同时，雅居乐的并购触角伸向了九龙塘传统豪宅地带。除了此次易主的龙圃别墅，就是雅居乐自2018年起便开始吸纳毗邻的涵碧别墅单位，其意图将两幅地块连片开发，在九龙核心地段打造豪宅项目。

然而，高潮之后是急转直下。2020年之后，内地房地产市场发生根本性逆转，债务旋涡下资金链逐渐紧绷。在雅居乐苦苦自救的这几年，该公司旗下“旧楼”项目或停滞或被出售、或被接管。

例如上述的英皇道项目，就于2024年8月被银主接管随后推售，最终2025年以12亿港元成交。

易主嘉里系

回到最新交易的九龙塘义本道龙圃别墅地块。资料显示，该地块地盘面积约2.16万平方呎，旧楼共有44个单位，若以地积比率约1.8倍重建，总楼面面积约3.9万平方呎。

雅居乐地产最早于2017年开始收购这个项目，一度成功购入逾8成业权，并于2023年透过强拍形式统一业权，当年强拍成交价约9.66亿港元。

统一业权后，雅居乐开始为项目申请重建，并于2024年中获准重建1幢4层高分层住宅，总楼面面积约2.53万平方呎。

而原本雅居乐的重建计划，还包括龙圃别墅地块一旁的义本道8至10号涵碧别墅。雅居乐最高曾持有涵碧别墅逾两成业权，但已于2024年中旬放弃收购，并出售相关单位。

媒体报道，出售行动包括以1428万元沽出涵碧别墅一个实用面积1239平方呎的住宅单位连车位，售价较2018年6月的3097.5万元买入价，蚀让53.9%；涵碧别墅一高层三房单位也被以800万港元售出，账面亏损1336.4万港元，跌幅62.6%。

期后由于雅居乐资金紧张长期难以缓解，龙圃别墅地块也难逃被接管命运。

2025年10月，龙圃别墅地块被实施接管。不久第一太平戴维斯（香港）获委任为独家代理出售项目，公开招标截止日期为2026年1月15日正午12时。

最终根据最新消息，龙圃别墅地块由KILDARE LTD以逾4.3亿港元承接，较雅居乐2023年的强拍价低出5.36亿港元，折让幅度高达55%。

据悉， KILDARE LTD是一家在香港注册的私人公司，其董事名单中出现朱尚方的名字。而朱尚方过去多次代表嘉里建设进行旧楼并购。

作为最终中标者的关联方，嘉里建设多年来一直在香港和内地住宅市场平衡发展。

该公司最新一次在香港获地，是在2026年2月16日，以13.84亿港元中标中标筲箕湾住宅官地。该地块土地面积约1.45万平方呎，可建楼面面积料约14.81万平方呎，预计可以兴建约200个住宅单位。

在此之前，截至2025年中期末，嘉里建设在香港拥有的土地储备约130万平方呎，在售的项目有位于元朗的“朗天峰”、笔架山的“缇外”、黄竹坑的“海盈山”、跑马地的“The Aster”四个。

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