小户型四代住宅，突然爆火

不知道大家发现一个趋势没有，小户型第四代住宅越来越多了。

之前明源君分享过不少第四代住宅，但一般都是140平以上的产品居多，最近，市场上推出了不少140平以下的四代宅产品。 

据反馈，市场反响都很不错。不少项目首开去化率高达九成以上。 

正如龙湖高管之前提到的，住宅产品“平权化”正在成为趋势。以前有钱不一定买得到好产品，现在预算有限，也能享受过去只有豪宅项目才具备的居住体验。

现在，第四代住宅也开始刚需化了。 

那么，标杆对于小户型第四代住宅的探索，目前是怎么样的？行业有哪些值得关注的小户型四代宅项目？

下面，明源君就来详细分析一下。

1

得房率革命

100平做出140平效果

第四代住宅的核心优势是空中庭院以及大面积赠送。

这也是为什么第四代住宅下沉，会受到客户追捧的原因，通过面积拓展，不少户型可以做到100%甚至更高的得房率。对客户来说，同样价格，可以买到更大的面积，当然非常有吸引力。

具体来看，房企拓展空间的核心策略有几个：

一是阳台半赠送+露台全赠送。

最常见的是客厅设有阳台+露台，阳台可以封闭作为室内空间，露台则作为户外空间使用。

比如某项目通过半赠送L型阳台、全赠送露台，整个室内赠送面积就达到了55平。同时将阳台全封闭起来，光是客餐厅面积就达到了120平，还多出了一个茶室，得房率惊人。

二是全赠送入户花园（空中花园）+半赠送阳台+全赠送花池。

比如武汉城建和金地合作的某项目，奇数层边户118㎡户型，加上赠送的空中花园、飘窗以及半赠送的阳台，赠送面积合计约37平米，最高得房率约112%，实用面积跟市面上160平米的户型相当。

武汉城建金地和悦奇数层边户118㎡户型

成都有个四代住宅，面积段甚至只有81平、96平左右。其中81平三房户型，在北侧设有超大空中庭院，进深达到4.1米-4.9米，开间更超过10米，户外空间的面积快赶上户内面积了。

96平左右的三房户型，在左侧也设有二十多平的空中花园，与卧室相连。

三是通过全屋飘窗设计来拓展室内空间。

比如明源君9月初去无锡看项目，不少项目通过全屋飘窗设计，大幅提升了室内空间使用率。不少项目将飘窗拓展到了90cm进深，全屋赠送面积有了更大提升。

比如次卧直接通过飘窗改造成床，预留出更多空间摆放书桌、衣柜，让次卧的尺度感变得更强。

再比如，主卧270度转角飘窗更带来了开阔视野，额外提供了大量可灵活改造的实用空间，如休闲区或储物台，全面提升了居住的舒适度和空间价值。

卫浴则通过飘窗，改造为嵌入式储物或景观浴缸区，实现小户型泡澡自由。

不过，这种高赠送往往依赖政策红利，存在较大不确定性。

前段时间，北京就有多个地产项目因报规未通过被要求整改，入市进度被迫推迟。核心问题集中于项目得房率超标，与当前政策对赠送面积的限制存在冲突。

所以，未来这些拓展面积的方式或将受到更多限制。例如广州、成都都出台了相关政策，将面积赠送纳入管控。

由此来看，未来市场竞争的焦点会逐步从得房率转向其他方面。

2

露台进化

数量更多，功能性更强

对于紧凑型户型来说，由于室内面积有限，露台空间变得更加有想象力。

从市场产品来看，露台设计呈现两个比较明显的进化： 

一是双露台基本成为标配。 

对于紧凑型户型，两个露台基本成为标配了。 

例如保利某项目建面约125㎡奇数层户型，北向露台面宽约8米， 面积约15㎡ ， 南向露台面积约12㎡ ，加起来共有27平米。南向露台成为主卧的休闲空间，私密性较强，大大提升了主卧的舒适性。 

比如G.Y广宇设计为瀚瑞在江苏打造的项目，户户外延约50-90㎡面积、层高约6.2米错层庭院，得房率达到120%。

125平奇数层户型，不但设有2个露台，还有半赠送阳台，户外面积飙升，而且可以联通客厅与入户，可以打造成第二客厅，作为室内的延伸，也可以打造成空中庭园，平时种花种菜，都完全没问题。

再看他们148平偶数层四房户型，不但双露台+阳台的设计，为客户拓展了更多的户外休闲空间。 

二是露台布局更加合理，实用性更强。

现在很多四代宅户型，都是环绕客餐厅进行设计，这样可以与公区产生更好的互动性，也可以将空中花园作为第二客厅来使用。

但不同的户型会设在不同位置，比如竖厅常见设在南北侧，与客厅、餐厅或厨房相连，横厅或变厅常见设在南向和侧向，与客厅整合在一起，形成完整的大空间。

下面这个户型将两个露台设在动区的南北侧，是比较常见的做法，很多非四代宅以前有南北双阳台的设计，只不过面积较小。

通常，空中花园围绕客餐厅核心功能区设置，室内外融合一起，更适用于作为家人的社交空间，也有利于人与自然的亲密接触。

建面约143㎡户型图

不过之前的四代宅更多是单面采光，受到露台顶对采光的不利影响，采光视野比较差，还有的是露台无法与客厅相连，实用性、私密性都减弱了。 

现在不少项目推出端厅搭配露台的设计，一方面可以双面或三面采光，采光视野都更好，而且大露台为边厅再加了一个观景面、场景所，空间感进一步延伸。 

一般端厅户型的露台都设于客厅，增强公区互动性，实用性更强，并大大保证卧室的私密性。 

以前这种设计更多出现在高端户型中，例如福州国贸天琴湾，为了规避超大空中园林带来的阳台进深大的问题，在上下错层的同时，还采用了边厅＋LDBKG一体化设计。  

将客厅采光面从一面，扩大到三面。客厅和露台，都能实现270°景观视野。

福州国贸天琴湾户型图

现在这种设计也下沉到了紧凑户型，比如煌盛经投有个项目，建面125平米户型，就采用了这种端厅+露台的设计。 

通过 LDKG一体化设计，将客餐厅、厨房与露台融合，形成洄游动线，空中花园成了室内的延伸空间，实用性大大增强了。  

有些项目也会在入户处打造空中花园，形成双归家动线。

三是通过创新设计，解决对视问题。 

目前许多四代住宅的设计中，露台挑高部分（例如3.3米以上的区域）往往成为楼上住户的采光窗户。这也导致住户在露台上的活动可能会被邻居看得一清二楚，隐私问题不解决，就容易成为客户的购买抗性。

以前房企提供的解决方案基本是通过引入阳台挡板或者景观外置来实现视线遮挡，但有点治标不治本。

现在不少房企通过创新设计，彻底规避了这个问题。核心是通过错位布局和上层实体墙的设计，形成完全私密的庭院。

比如重庆国瑞·浩月府采用结构挑板、优化开窗位置及错挑花园变换客厅采光方向等手法，避免与相邻户型的视线干扰，形成完全私密的空中绿化庭院。

也即将露台上方的住户卧室进行封闭设计，为了弥补封闭墙体带来的采光影响，加大了客厅与露台之间的采光开口，客厅与露台之间的推拉门宽度可达到约4.6米-6米。 

国瑞·浩月府效果图 

与此同时，引入错层设计，通过改变户型朝向，让基数层的户型朝南，偶数层的户型朝东，从而实现户型的错位排列。

这种布局既能保证每户的大面宽采光效果，又能避免上下楼住户之间的露台互相对视，有效提升隐私性。 

重庆海成云湖郡项目也采用了基本的设计思路，解决上下层对视问题。

以127㎡户型为例，奇数层与偶数层的空中露台，一是进行错位拍不，二是每个露台上方同样是实体墙结构。

这样基本上就不需要担心被楼上邻居看到自己在露台的活动了，大大增强了私密性。 

重庆海成云湖郡127㎡户型

对于相邻视线干扰，则通过露台设置位置来规避。比如奇数层南向露台居中设置于主卧外侧，偶数层露台则放在在厨房与北卧室之间，再结合花园植被，基本上可以遮挡住视线。

3

户内配置竞争激化高端功能模块不断下沉

现在紧凑型户型，除了引入四代宅设计，其实户内空间的设计也越来越卷了，尤其是在100平-143平面积段的入门级改善产品，当前正面临功能性、舒适性、性价比的全方位竞争。

比如独立电梯厅设计，私密入户更普遍。 之前在紧凑户型的分享中，就曾提到过，目前独立电梯厅的设计，越来越下沉，也给大家分享过100㎡以下的单梯入户案例。 

而在改善项目中，私梯入户、公区私用的情况就更加常见了。

比如很多普通住宅的四房户型，引入了全明光厅、主卧转角飘窗、双景观阳台、超大动区、双套房设计等，去化也非常不错。

还有中西双厨和岛台设计，过去往往只出现在180平以上的豪宅产品中。现在这些功能模块，越来越下沉了。甚至在一些刚改项目中，也能看到。

例如以前分享过北京龙湖120㎡的三房户型，将传统U形厨房，改为L形＋岛台设计，利用推拉门打造半开放式空间。站在玄关处，视野距离大大拓展，和客餐厅一起形成近60平大方厅，豪宅感进一步提升。 

还有的户型打造了豪宅感极强的「双侧玄关」＋「仪式玄关」。正面玄关，提供豪宅专属的仪式感，两侧功能玄关，则负责拓展收纳功能。 

除此之外，还有中西厨分离式设计、双套房设计、2.5卫设计等豪宅属性。呈现出很强的高端配置下沉的特征。

还有一个趋势是，就是功能空间更多，功能更强。因此，很多项目都会在原有的模块之外，再增加独立的家政间和储物间。 

总的来说，近几年的刚改、改善产品已经有了非常大的进步，颜值更高、功能更强、居住体验更佳。市面上的改善客户，也变得更加理性和挑剔了。

产品力还没有跟上的房企，必须要抓紧“补课”了。

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：明源君，36氪经授权发布。