二手房成交动能放缓
三季度以来，二手房市场出现明显的变化，成交热度逐月回落。
CRIC监测的重点30城二手房成交面积已连续三个月同环比齐降，增长动能持续放缓。前8月累计成交同比增幅收窄至9%。
值得注意的是，重点城市二手房成交份额仍有上升趋势，主要是二手房“以价换量”正吸引市场主力刚需客群入场，低总价二手房市场份额有进一步扩大趋势。
在北京、上海出台放松限购等利好政策带动下，市场信心将逐步修复，二手房成交或将迎来放量行情。
二手房成交动能放缓
多城市场份额仍在上升
在楼市探底过程中，二手房市场出现了热度回落的情况。
CRIC数据显示，8月30个重点城市二手房成交面积为1701万平方米，环比下降9%，同比下降2%。尽管单月数据有所回落，但前8月累计成交仍保持同比正增9%，而同期新房累计成交下降3%。二手房市场表现好于新房。
更重要的是，不同能级城市的行情呈现出显著差异，甚至同一能级的城市之间，也走出了完全不同的轨迹。
一线城市成交止跌，前8月累计同比增长15%，其中北京、上海放松限购后，单月环比均增长3%，累计同比均在10%以上。主要原因是刚需刚改发力，成交占比持增。
二线城市中武汉、合肥、昆明、南宁等城市表现亮眼，单月成交同环比齐增，累计成交均同比正增。
三四线城市二手房市场稳步复苏，6个三四线城市8月成交同比正增9%。
值得注意的是，多数城市二手房市场份额较2024年有所上升。
比如上海和北京，2024年全年两城二手房成交面积占一二手房成交总量的比重分别为73%和75%，但是到了2025年前8月，两城的二手房市场份额均增至77%。
此外，南京、合肥、重庆、苏州前8月二手房成交占比均在七成以上。
重点30城中，仅烟台二手房成交份额大幅下降，前8月二手房市场份额为50%，而去年全年的市场份额为84%。一二手房市场份额逆转背后，意味着一手房正以产品力抢夺市场份额。这也是一手房市场止跌回稳的重要信号。
刚需发力
二手房持续“以价换量”
结合成交结构来看，二手房市场正呈现出“总量回落、结构分化”的特征。
重点城市小面积、低总价的二手房成交占比仍在持续上升，这一特征在北京、上海尤为明显。
以上海为例，8月总价200万以内房源成交套数占比同比上升6.45个百分点至43.78%，而北京、深圳、杭州同比也分别增长了3.24、1.02和1.8个百分点。低总价二手房市场份额有进一步扩大趋势。且北京、上海、杭州低总价段成交套数占比均在40%以上。
这意味着，刚需客群仍是二手房市场购买主力。
相反，二手房市场中刚改客户观望情绪加剧，北京、上海和深圳总价300-600万成交占比同比仍在下降。
从二手房成交面积段也可以看出刚需客群发力二手房市场。从数据来看，北京、上海和深圳90平米以内的小面积成交套数占比均在六成以上，且成交集中度仍在上升，比如上海，90平米以内小面积段成交占比增幅均超0.7个百分点。
实际上，低总价、小面积段的二手房整体议价空间相对较大，随着7-8月成交淡季来临，为实现快速出货，业主采取“以价换量”策略，这也是二手房价持续处在下行周期的重要原因。
目前二手房市场逐步过渡为买方市场，在二手房全面承接刚需的背景下，市场仍将以价格为导向，而购房者也更加注重性价比，短期内“以价换量”趋势仍将延续。而大部分高端改善客户将回归一手房市场。
三季度迎来二手房成交淡季，成交规模环比持降。不过，随着以北京、上海为代表的核心城市出台放松限购等利好政策，市场信心将逐步修复，二手房市场热度将有所回升，继而向新房市场传导。
不过，二手房市场后续成交增长动能或有所放缓，尤其是新房产品力全面提升背景下，二手房市场仅能吸引价格敏感度较高的刚需客群，短期内以价换量趋势还将延续。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。
