好房子面积“野蛮增长”或将告一段落

政策细心呵护之下，今年最好的销售季节即将到来。但业内也隐隐有些不安。

8月以来，脆弱的楼市预期一直被一则消息扰动：规划审批口径正在收紧，“面积红利”行将消失。以“高得房率”、“高赠送面积”为核心特质的“好房子”风潮，经历多半年之后，似乎走到了一个微妙时刻。

据我们了解，多地的规划审批口径确实在收紧。

北京东部地区的某个新项目，规划方案多次被打回，最终取消了阳台外的花池方才得以通过。另外两个项目，也都是在报规方案多次调整之后方获放行，阳台进深相较之前明显缩短，这意味着未来能够封闭进室内的“赠送空间”将会减少。这几个项目并非孤例，从我们掌握的情况看，还有更多项目的报规方案正在调整之中。

这一切，确实都发生在2025年8月以后。

实际上，作为高得房率、高赠送面积“先行者”的成都和广州更早行动，规范市场中的变相面积赠送行为。今年5月，成都下发通知，明确“板率”、层高等指标的误差不能超过1.5%。这意味着违规改造设备平台增加使用面积将无法通过验收，通过加高夹层、隔板等方式变相增加套内使用面积，也无法通过验收。

今年8月中旬，广州市也出手规范好房子规划设计中的变相增加使用面积行为，通过对功能进行限制，40米以上楼层的花池禁止改造为实用空间，结构柱被纳入面积核算，建筑内部的天井也将进一步标准化等，套内面积的“野蛮增长”自此或将告一段落。

无论是成都广州，还是北京，规划审批或验收口径的“收紧”，主要目的还是“规范”市场行为。一方面，市场中肆意“偷面积”、增加室内使用空间的做法，确实在一定程度上局部扰乱了正常市场秩序。另一方面，中央做出“好房子”重要决策的初衷与本意，是全方位提升住房规划设计水平、建筑施工质量、物业服务水准，如果任由市场将其异化为仅仅增加使用面积，就会“把好经念歪”，严重背离中央决策的初衷。

无论从哪个层面上考量，都到了对“好房子”政策执行落实过程中出现的偏差、问题加以规范的时刻。在此过程中，需要从务实的角度出发，处理好“规划审批与财政收入”、“住房换代与市场秩序”、“居住需求与市场预期”这三对关系。

首先，“规划审批与财政收入”是基础性的关系所在。与普通流通商品不同，商品住房是限制性较强的一种商品，生产多少“住房商品”，生产什么样的“住房商品”，在一定程度上并不能完全由开发商自己决定，在这个过程中，政府审批规划的口径会施加重要影响。

规划审批的口径松一些，开发商可售的“商品”就多一些，形态就丰富一些。通过放松阳台、设备平台、结构柱、花池等方面的规划审批尺度，开发商就具备了变相增加室内空间面积的可能和路径，在弱势市场中，开发商会以此为卖点，吸引购房者。有这样的“宽松”，开发商的拿地意愿也会更强。

即便时至今日，土地出让金对地方财政仍然十分重要。上述逻辑之下，为了卖地，基层政府部门在一定程度也有放松规划口径的积极性。在我国现行土地制度下，相比于出让价格，将生地做熟的土地整理成本较低，一定程度上放松规划审批口径，也不会带来额外的成本支出，在短期和局部维度上属于“无本生意”。既然规划条件放松能让开发商更愿意拿地，那么便顺水推舟，毕竟卖地对财政收入很重要。

这种影响，是基础性的。

其次， “住房换代与市场秩序”则是协同性关系。以增加使用面积为核心特质的“好房子”风潮来袭后，住房产品在一夜之间完成了“换代”。与其他产品或商品通过市场竞争，逐步改进逐步淘汰的方式不同，住房换代没有过渡期、缓冲期，新旧产品直接短兵相接。

在同等建筑面积下，新住房产品的使用面积远多过老住房产品，在资产升值预期不在的环境中，老住房产品会迅速被淘汰。面对这一压力，老住房产品惟一办法是尽快降价出售出清，无论是二手房，还是新建商品房都是如此。

尽快出清的心态，在第一定程度上形成了“踩踏”，住房换代固然是一件好事，但不应无视住房换代引发的市场局部失序。因为住房消费向来存在“卖旧买新”的梯级置换效用，存量房市场的价值变化，终究会通过购买力的变化传达到“新一代住房”的市场，当失序导致老一代住房过度贬值，必然会影响到置换者的购买力，新一代住房的销售也会受到影响。

第三，“居住需求与市场预期”是衍生性关系。我国在居民住房领域经历了从“有房住”到“住好房”的发展变化过程。面积和空间确实是“住得好”的基础性条件之一，但却不是唯一。这也是中央在推行“好房子”决策中，确立安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智能便捷这一标准框架的核心要义所在。

如果面积这一因素表现得过于显性，在一定程度上，将会影响到市场对“好房子”总体的判断预期。

由于面积因素受到规划审批尺度影响，看到比老一代住房产品使用面积“更大”的产品后，市场可能会形成另一种预期：以后的规划尺度是否会更放松，赠送面积是否会更大？

等待和观望由此形成。与其他商品市场不同，住房产品形态受规划审批口径影响较大，而规划审批环节口径的形成、变化过程，存在一定的信息不对称，因此，市场无法及时理解、调整预期。等待、观望的情绪一旦铸成，这对巩固房地产市场止跌回稳态势十分不利。

因此，从处理好以上三对关系的角度出发，对当下以高赠送面积的好房子风潮加以规范，十分必要。规则的制定者和执行者、参与者，应该以更全面的视角衡量利益得失，局部市场失序、观望预期铸成，势必会影响开发商销售回款，进而影响到现金流。

在这两者受到影响的情况下，开发商在土地市场的购买力也会受到影响，进而波及到土地市场，最终影响地方财政收入。对规划审批口径的规范，不仅对维护市场秩序甚至公平有益，也对土地市场保持长期稳定有利。

理顺这些关系，还有利于将市场主体的重点回归到提升建筑质量、优化规划设计，提高服务水平上来，这些才是全方位提高居住舒适度和生活品质的体系化关键因素所在，也是中央做出“好房子”重大决策的初衷和本意所在。

“好房子”这颗导弹，已经飞了一会儿，只有因时因地修正弹道，才能飞得更远更精准，最终使命中目标，达成它应有的历史使命。

本文来自微信公众号“攸克地产”，作者：攸克，36氪经授权发布。