核心24城涉宅金超5千亿同比涨51%

未来城不落·2025年07月18日 10:19

央企、民企拿地占比上升

一、全国重点65城土地市场表现情况

1、重点65城涉宅用地成交规模止跌回升，同比上涨18.4%

2025年上半年，伴随房价下行趋势放缓，土地市场供需活跃度小幅回升。全国重点65城土地成交规模呈现止跌企稳的趋势。尤其，涉宅用地成交规模止跌回升，部分热点城市表现较好。根据安居客监测数据显示，上半年全国重点65城总计成交经营性土地3564宗，累计成交规划建面23406.6万平方米，规模同比下降9.4%，跌幅显著小于去年同期。同时，涉宅用地累计成交826宗，累计成交规划建面5965.6万平方米，规模同比上涨18.4%，对比去年同期实现止跌回升。

总体而言，由于去年同期土地市场成交不景气，房企拿地信心不足，导致土地成交规模基数较低。同时，经过去年的土地供需调整，今年各地涉宅用地出让主要以“好房子”为导向，土地供应倾向于核心区域、优质且低密的宅地，从而提升了房企的拿地信心。因此，上半年多个热点城市“地王”记录屡次刷新，推动了涉宅用地热度的显著回升。

2、涉宅出让金规模同比上涨45%，一二线城市涉宅成交楼面价同比上涨

2025年上半年，全国重点65城经营性土地出让金累计约7595.8亿元；其中，涉宅用地出让金达到6441.6亿元，占比达85%。同时，涉宅用地出让金规模同比上涨45%，对比去年同期实现止跌回升。此外，上半年受到核心城市优质、高溢价涉宅用地成交的带动，热点城市“地王”频现，涉宅用地成交楼面价表现相对强势，较去年同期同比上涨22.3%，达到10799元/㎡。

分城市能级来看，各城市涉宅用地成交楼面价走势分化。其中，一线城市涉宅用地成交楼面价整体保持显著上涨趋势。上半年，一线城市涉宅用地成交楼面价表现强势，达到36484元/㎡，同比和环比均上涨24%。究其原因，由于一线城市出让土地聚焦于核心区域优质地块，房企拿地积极性的提升，抬升了优质地块的溢价率及成交价格，北京、上海也再次刷新“地王”记录。

与此同时，二线城市整体涉宅用地成交楼面价走势也较强。上半年，二线城市涉宅用地成交楼面价上涨至9894元/㎡，同比上涨20%，环比大涨约40%。究其原因，在杭州、成都等热点城市土拍市场热度的带动下，高溢价地块整体拉高了平均楼面价。同时，部分中西部二线城市也减少土拍供应量转向聚焦优质高溢价土地出让。此外，三四线城市涉宅用地成交楼面价走势偏弱。上半年涉宅用地成交楼面价为2327元/㎡，同比上涨约10%，环比下跌16%。

溢价率方面，上半年各能级城市涉宅用地溢价率均呈上升态势。其中，一线城市和二线城市平均溢价率较去年上升幅度较大。究其原因，今年上半年，一线及二线城市土拍供应策略转变，以“质”取胜的方向下，导致稀缺优质地块溢价率不断抬升。但城市间土拍分化显著，由于多数三四线城市的土拍市场仍较低迷，整体以低溢价或底价成交为主。因此，三四线城市平均溢价率仍保持在低位。

3、涉宅用地流拍减少，一二线城市流拍率保持低位

2025年上半年，全国65个重点城市涉宅用地累计流拍79宗，流拍率维持在8.7%，处于相对较低水平。受今年土地拍卖供需规模减少的影响，涉宅用地成交量呈现收缩态势，进而带动涉宅流拍土地宗数减少。此外，今年涉宅用地供应主要集中于优质地块，这一策略有效降低了流拍数量。

然而，不同类型城市之间的土地流拍情况呈现出明显的分化趋势。受一线城市和二线城市涉宅用地供应策略调整的影响，这两类城市的流拍率相对较低。特别值得一提的是，一线城市在上半年并未出现任何流拍地块。与此同时，二线城市的整体涉宅用地流拍率也降至5.6%。尽管三四线城市的流拍率相比去年有所下降，但依然高达24.3%。究其原因，主要是由于房地产企业拿地策略更加集中于核心的一二线城市，从而导致三四线城市的整体流拍率依旧维持在较高水平。

二、全国核心24城土地市场表现情况

1、上半年，核心24城涉宅用地成交规模同比上涨两成

2025年上半年，核心24城的土地市场活跃度显著提升，涉宅用地成交呈现回暖态势。累计成交涉宅用地达502宗，总规划建筑面积为3622.7万平方米，成交规模同比涨幅达21%。此外，核心24城的涉宅用地成交规模在全国重点65城的涉宅用地成交中占比高达61%，相较于2024年上半年，占比提升了2个百分点。

上半年，由于各城市采用的土地供给策略不同，导致城市间分化差异较大。整体来看，杭州、西安及成都的涉宅用地总成交规模均超过300万方，位居核心24城前列。尤其，杭州涉宅用地成交表现最强，总成交规模达到约465万方，同比增长51%。一线城市中，北京上半年涉宅用地成交规模基本较去年同期持平，上海和深圳成交规模同比上涨约10%；而广州则较去年同期增长250%，上半年累计成交达到105.8万方。

与此同时，二线城市中厦门、苏州及长春的涉宅用地成交规模基本较去年同期涨幅超过100%；而济南、长沙、宁波、青岛及沈阳等城市成交规模仍低于去年同期，市场表现较弱。

2、核心24城涉宅用地出让金规模超5000亿，同比上涨51%

2025年上半年，核心24城的涉宅用地出让金总规模高达5474.7亿元，较去年同期大幅上涨51%。核心24城中，有16个城市的涉宅用地出让金规模同比呈现上升趋势。特别是杭州和北京表现尤为突出，上半年涉宅用地出让金总规模均突破千亿大关，同比分别增长96%和37%。

然而，西安、宁波、长沙、青岛及无锡等城市受土地成交规模缩减的影响，出让金规模同比有所下降。值得注意的是，上海、北京、杭州及成都等城市通过聚焦高溢价优质土地出让的策略，成功维持了上半年较高的土拍热度，从而显著带动了涉宅用地出让金规模的强劲回升。

3、核心24城涉宅楼面价同比上涨24%，溢价率上升至14.2%

2025年上半年，在“地王”频现及高溢价热点地块的推动下，涉宅用地的成交楼面价表现较为强劲。核心24城的涉宅用地成交楼面价同比上涨24%，达到15112元/㎡。其中，北京、上海、深圳、杭州、宁波、成都、南京及天津等14个城市的涉宅用地成交楼面价同比呈现上涨趋势。同时，有8个城市的涉宅用地成交楼面价同比涨幅超过30%。然而，部分城市仍面临涉宅用地成交楼面价同比下跌的情况，如厦门、苏州、无锡、长沙、长春及武汉等城市。

2025年上半年，核心24城的整体涉宅用地平均溢价率上升至14.2%，较去年同期增加了8.9%。其中，有10个城市的涉宅用地平均溢价率突破了10%，包括上海、深圳、杭州、成都、苏州以及郑州等一线城市及新一线城市。特别值得关注的是，今年杭州的涉宅用地出让实现了量价齐升的显著态势，其平均溢价率高达35.5%。这一现象的成因，主要在于各城市为激发土拍市场的热度及增强房企拿地的信心，纷纷采取了聚焦核心区域、供应低密优质地块的策略，从而在整体上显著提升了溢价率。

4、地方国企拿地占比下降，央企、民企拿地占比上升

2025年上半年，核心24城按照企业拿地规划建面来看，地方国企、央企、民企拿地比重分别为38.3%、18.5%、26%。对比去年同期，地方国企拿地占比下降16%，而央企和民企拿地占比上升3%、9%。

今年一季度，央企和国企显著加大了对核心城市和优质地块的布局力度，拿地积极性高涨，在多个城市均有所斩获。与此同时，以滨江集团为代表的民营企业在高溢价土地竞拍中屡创楼市新纪录，这在一定程度上激发了其他仍在观望的民企的参与热情。进入二季度，民企在成都、合肥、福州、宁波、长沙和重庆等多个城市的拿地积极性有所提升，土地市场热度呈现小幅上升态势。此外，房企联合拿地的情况也有所增加，反映出在少数高溢价土地之外，房企整体拿地策略仍以稳健谨慎为主。