300亿！这家房企核心资产摆上货架

上海黄浦区新天地东，货值超300亿的豪宅资产包，终于找到了“接盘手”。

昨日，上海永业城市更新建设发展有限公司50%股权，以底价28.9365亿元完成交易，“接盘手”是上海豪宅的超级玩家：

瑞安&天安中国。

时间回到去年11月，上海黄浦区新天地东出让了3宗地块的出让结果，出乎了很多人的“预料”。

地块位于淮海中路西藏南路，紧邻开盘日光的翠湖六期，仅住宅建面就有约15.6万㎡，货值超300亿，妥妥的魔都塔尖豪宅资产包。

最终地块被黄浦区属国资开发商永业集团拿下，总价194.43亿、楼面价8.46万/㎡。

说是“预料之外”，是因为永业集团2023年的营收、净利润分别只有45.89亿、6.69亿，近200亿拿地，无异于“蛇吞象”。

但细究之后又是情理之中，毕竟它是黄浦区的“亲儿子”，也是黄浦区最大的“地主”：

新天地板块的几个顶豪项目，像翠湖天地2期、4期、5期、6期，还有中海顺昌玖里、恒昌玖里，背后都有永业的身影。

虽然只是“象征性”的入了点小股，但靠着瑞安和中海的口碑，也是挣了些“辛苦费”。

这次的新天地东项目，永业延续了同样的操盘逻辑。在拿地不到3个月，便挂出了一份股权转让公告：

转让新天地东项目开发公司50%股权。

艳姐看了下，28.94亿的接盘价格不高，但算上后续的投入，也将会是百亿量级。

这样大体量的转让动作，到底意味着什么？作为黄浦区最大的“地主”之一，永业难道也玩不转了？

01

300亿王炸项目还是难逃被卖命运

去年，上海的豪宅相当火爆：新天地板块的中海·顺昌玖里开盘日光销售197亿、翠湖六期开盘日光收金近120亿，外滩板块的融创外滩壹号院3开3罄销售215亿、绿城外滩兰庭开盘日光54亿……

上海的豪宅向来不缺买家，他们看重的是顶级地段的核心资产。也因此，谁能拿到核心板块的核心项目，大概率都会提前锁定日光。

永业拿下的这3块地，应该说是近年来上海中心城区出让的含金量最高的地块之一。

看下面这张图就知道，这三幅地块在上海到底处于怎样的“神仙”位置。

永业新天地东地块区位示意

从区位上看，地块足够优质。北侧是淮海东路，西侧与新天地仅隔着一条西藏中路，紧邻14号线、8号线大世界、老西门地铁站。

从板块来看，含金量也非常高。处于新天地板块与老西门板块中间，地块周边聚集了瑞安的翠湖一到六期、中海·顺昌玖里和恒昌玖里、露香园、复地雅园等超级豪宅项目；配套也是黄金级别，新天地商圈、南京东路商圈、豫园商圈就在附近。

更为重磅的是板块未来定位。按照黄浦区的官方表述，“将链接新天地和老城厢板块，缝合西藏路两侧活力，打造复合功能发展轴，提升地区功能品质。”这意味着未来的发展潜力还是非常大的。

而且地块本身的质素也相当高。

根据出让资料，三幅地块总出让面积5.1万㎡，计容建筑面积21.7万㎡，其中可售住宅面积15.6万㎡。另外地块中小套型占比40%，保障性住房占比0%。

地块与翠湖六期、露香园、上海壹号院都只隔了一条马路，去年这几个豪宅盘也都有很不错的去化表现。

根据之前黄浦区发布的概念方案，北侧的205A-03地块主打洋房+风貌，中间的207A-01地块为高层+洋房+风貌，南侧的208A-06地块是2栋170米、150米的超高层+洋房+风貌。

永业新天地东地块概念示意

气氛烘托到这里，未来地块之上打造的项目，也基本上是超级豪宅了，未来住宅销售单价或接近：20万/㎡。

考虑到项目含商业的综合楼面价只有8.46万/㎡。这也意味着，只要产品过得去，项目的流速和利润还是相当有保障的。

对于永业而言，新天地东项目，只要产品对路，完全就是个不愁卖的金疙瘩。

没想到的是，金疙瘩还没被焐热，就被永业“无情”地摆上了货架。

02

黄浦“地主”的牌面

艳姐在前面提到，永业是黄浦区最大的“地主”。

像新天地板块建国东路67、68、71街坊的永年里，计容总建面约16万㎡，其中住宅建面约10.6万㎡；以及这次转让股权的新天地东项目，计容总建面约21.7万㎡，其中住宅建面约15.6万㎡。

粗略估算，仅这几个项目的住宅货值，就有大约500亿。

另外永业还有可出租经营房产面积约20万㎡，大部分都是在新天地、淮海中路、思南路、瑞金二路、茂名南路这样的烫金地段，每年的租金收入非常可观。

思南公馆（图源公司官微）

仅凭这些底子，永业在黄浦区无人能及，甚至说能超过行业50%的百强房企都不夸张。

能有这般牌面，永业自然也不简单，坊间被戏称为上海黄浦区的“亲儿子”。

公开资料显示，永业是黄浦区直属的功能类国有企业，成立于1994年，早年与原卢湾区房产局“两块牌子一套班子”，主要承担黄浦区重大项目建设、城市更新、旧区改造、招商引资、保障性住房建设管理等职责。除了开发之外，永业还承担了房屋征收与拆迁等职能。

艳姐翻看了永业的年报，发现永业有两个比较明显的特征：

一个是利润率相当高。

比如在2023年，永业营收45.85亿，其中营收贡献排在前4的分别是保障房销售、物业管理、房屋租赁、商品房销售业务，营收分别为22.58亿、9.54亿、6.04亿、2.77亿，占比49%、21%、13%、6%。

永业2021年~2023年营收和毛利表现

营收规模虽然不大，但毛利相当高。像商品房销售的毛利有73%、房屋租赁的毛利67%，平均毛利率22%。对比同期中海20%、绿城12%的毛利率，永业的盈利能力蛮让人意外的。

再一个是高管团队非常强。

作为区属国企，永业的高管团队大多来自政府系统。

董事长戴金梁出生于1972年，今年53岁，对于很多位高权重的人来说，正是还在干事的年纪。戴金梁早年曾先后在卢湾区委组织部、城管监察大队、城市管理行政执法局，黄浦区绿化和市容管理局、区委组织部、区政府、区委办等任职；2018年戴金梁进入永业，出任副董事长；2019年初升任董事长。

总经理陈一佳是个80后，工商管理硕士，早年间曾在卢湾区人社局，黄浦区人社局、豫园街道、住房保障和房屋管理局等单位任职；2024年1月出任永业副董事长，同年2月出任总经理。

高管团队大多有着丰富的城市运行管理经验、政府关系，这正是永业最核心的光环与资源，尤其是核心的保障房和城市更新业务。

所以也就不难理解，永业这样一家异常低调的区属国企，为什么总能拿到珍贵稀缺的地块资源，上演“蛇吞象”的戏码了。

03

“没有意外”

瑞安翠湖天地上新？ 

所以，作为永业手里的金疙瘩，这次为什么会将新天地东项目摆上货架？

永业给出的解释是：为了提升项目品质与市场竞争力，及时回笼资金。

换句话说，对自己的资金和开发的产品少了点信心。

确实，早在去年12月，戴金梁就表示要“推动永新里和永年里项目尽早开工，同步推进错时上市”。

永新里就是新天地东项目；永年里则是新天地建国东路67、68、71街坊项目，3年前永业从中海手里接盘而来。

根据去年永年里的设计招标文件，项目计容建面约16万㎡，工程总投资275亿；永新里虽然还没有做投资测算，但考虑到21.7万㎡的计容建面，工程总投资也将会是百亿量级。

永年里效果图过程稿

对于营收不到50亿的永业，此时或许是真切感受到了巨大的资金压力。

另一个维度，永业还是豪宅市场的“生面孔”。

相比于瑞安等豪宅市场的顶级玩家，永业不管是品牌、产品，还是服务，恐怕都难以与其他房企竞争。尽管豪宅市场火爆，但如果产品不对路，市场不会买账的，搞不好也会把自己拖下水。

艳姐注意到，此次瑞安成功竞得股权，似乎“早有预谋”。

从时间线上看，这次成功竞得上海永业城市更新建设发展有限公司股权的主体是上海瑞天里企业管理有限公司，于今年5月底注册，注册刚满1个月就以一次报价拿下货值超300亿的资产包，力道、时间拿捏的可谓相当精准。

不过意外的是，这次瑞安拉来了天安，而且瑞安还是小股操盘。

信息显示，上海瑞天里企业管理有限公司有2个股东，瑞安和天安，股权占比分别是30%、70%。

从股权结构上看，更像是天安掏钱，瑞安出“名”。没办法，谁让瑞安是上海豪宅圈的顶级玩家呢。

艳姐觉得，这次瑞安虽有早有预谋，但更多的还是实至名归。

瑞安是新天地板块的开拓者，在新天地板块，瑞安除了打造多个商业综合体外，翠湖1期到6期的住宅项目，也是上海豪宅市场的翘楚。

瑞安翠湖天地六期效果图过程稿

应该说，恐怕还没有哪家房企，能比瑞安更熟悉新天地板块了。

在去年的中报中，罗康瑞就表示未来瑞安的“业务重心将继续深耕长三角和大湾区的一线城市，尤其是上海”。

眼下随着翠湖6期住宅的清盘，瑞安在中心城区只有杨浦的翠湖滨江等项目在售，急需补充优质货值。

唯一的悬念或许是，未来永年里项目会是瑞安的翠湖天地七期吗？

结语

行业深度调整下，房企格局大洗牌，头部央国企迎来了属于他们的“最好时代”。

一批央国企在市场的洗礼下，专业化、市场化能力持续进阶。

而处于中间地带的地方国企就比较尴尬了，过去靠着市场和资源，也能挣到一笔可观的收益。

但市场重塑，未来像永业这样的地方国企，或许更多的会扮演“资源整合者”的角色。

只是在资源枯竭之际，留给他们的转型时间，或许不多了！

本文来自微信公众号“地产人言”，作者：艳姐team，36氪经授权发布。