上海的二手房挂牌量开始反转了
截至到2023 年12月31日，上海某家 外网的挂牌量为10.26万套 。
这个数据为2023年全年最高。
身为房东的你看到这个数据是不是心里又凉了一截。
怎么市场环境就越来越难了呢……
从上半年的“40万套”挂牌量乌龙事件开始。
上海的“二手房挂牌量”就成了一个能够撩动所有房东、买房人的敏感指标。
全年不断积压的二手房挂牌量，成为了飘在上海楼市上空久久不能散去的一朵雷云。
认房不认贷、普宅调整、降低首付、下调利率，楼市的政策持续放松。
大家看到的挂牌压力好像并没有缓解。
事实真的是这样吗？
我们在整理数据的过程中发现了一些 不一样的情况 。
这和所有买房、卖房人息息相关，只是你们还不知道。
01
上海的库存量大幅度增长不是一天完成的。
上海在过去两年经历了 3轮二手房库存上涨 。
图：上海某家外网展示房源量
我们用某家的数据给大家展开看看。
第一轮是在2022年4月到2022年年底。
这一轮上涨和核验价逐渐放松有很大关系，前期很多无法通过核验的房源又可以逐渐挂网。
加上部分嗅觉敏锐的卖家开始出货，整体的挂牌量已经恢复到核验价以前的水平。
这段时间内挂牌量增长了 180% 。
第二轮是在2023年初到2023年5月。
经历了22年4季度的成交量下滑之后，抛盘的卖家开始继续增加。
23年初的小阳春持续时间短，使得大家预期继续转弱。
经历了第二轮的挂牌量大幅度增长。
第二轮时间内某家的挂牌量又增长了 80% 。
第三轮是2023年8月到2023年11月。
724全国一线城市认房不认贷政策落地，实际上是刺激了很多的置换和改善需求。
导致大家集中挂牌，整体的挂牌量在短时间内增长了 23% 。
我知道这时候肯定有人问，年底又到10万了，不是继续增长了吗？
因为某家在第三轮的增长过程中就已经开始内外网调整挂牌房源，虽然最高值是9.7万套。
实际可能已经能达到10万+的水平。
02
10.26万套是不是上海真实的数据呢？
是真实的数据，但他 不是市场的全貌 。
我们再给大家展示两组维度的数据。
第一是上海某家的内外网挂牌总数。
到2023年12月底，内外网的挂牌总数为 15.9万套 。
图：2023年上海某家内外网挂牌数据
和外网挂牌数据持续上涨的趋势有所不同。
内外网总量的数据中， 11月、12月挂牌量都是呈现下降趋势 。
峰值停留在了2023年10月份。
和外网挂牌数据相同的是增速在明显下降。
挂牌量有见顶的趋势。
尤其是12月上海再出新政，挂牌量并没有立刻大幅度反弹。
这一点是值得大家关注的。
第二组数据是网上房地产的挂牌量。
网上房地产的数据因为没有去重，所以数据并不反映真实的挂牌量。
但是增长、下降的趋势肯定是和市场同步的。
今年1月初，网上房地产的挂牌数据41.3万套。
从2023年10月份42.8万套的峰值后已经连续2个多月下降。
很多该挂牌的房源在去年都挂出来了，部分不愿意继续降价的业主也都收回房源。
再加上成交量的缓慢恢复，挂牌继续增长的动能不足了。
在2017、2018年上海网上房地产的二手挂牌量也曾到过35万套以上水平，随后逐渐下降。
挂牌量是上海楼市的情绪指标。
03
除了挂牌量，还有两方面的变化。
一是市场的挂牌价格。
我们房外房研究院持续跟踪的数据显示：
2023年最后一周房价指数环比出现小幅上涨。
这是上海二手房价格环比 连续下跌33周后首次出现正增长 。
上一次出现这种转变是2020年6月开始，市场经历了连续59周环比增长。
这是一轮深度上涨。
随后在2021年7月最后一周首次出现下跌。
虽然后续仍有涨跌反复，但是下跌趋势已出现苗头。
图：二手房价指数环比
这次也是一轮深度下跌后的增长。
目前只有单一周情况，仍需再积累几个月的数据来描绘更细致的趋势。
不过小小的增长，也算是一个 积极的信号 。
至少是一个企稳的信号，或者说议价空间收窄的信号。
另一个是新政确实提升了成交效率。
12月上海的住宅成交量再次接近1.5万套。
最明显的就是带看转定比下降了。
今年比较困难的月份，某家带看转定的比例在45:1到50:1之间。
意味着带看50次才有一个成交。
目前这个数据降到了40:1左右
这个比值水平在724新政后的8、9月出现过，但是这次的带看数、转定金数都要比之前多。
说明市场的活跃度是高于8、9月份的。
图：某家带看转定数据
只是现在信心恢复还是不够稳固的，还需要持续的利好政策巩固。
04
我相信一定有朋友也想看看微观层面、看看板块的变化。
这次还是以 联洋板块 为例。
当然，如果你想了解更多可以联系我们。
在各种崩盘论里， 联洋没有被打倒，反而成交更旺盛了 。
在今年最冷的时间里，4-7月联洋成交量只有 76套 。
但是从8月开始一直到12月，联洋成交了 189套 。
成交水平直接翻倍。
12月份创纪录实现了50套的成交水平。
有人看到的都是跌，有人看到的则是上车的机会。
图：联洋板块成交套数
普宅和贷款利率的调整确实给购房者省下了不少费用。
推动了优质板块的房源成交。
1214新政后，联洋成交的户型中144以下占据了绝对主力。
近期板块的挂牌均价、成交均价均有小幅度的回升。
从我们趋势研究上来看，联洋板块可能要止跌了。
05
透过数据，看到真实的市场。
我们一直希望通过点点滴滴的观察帮助到每位购买人或者卖房人。
冰封了一年的行情，正在迎来一些积极的变化。
在1月2号的文章《上海打开限购，就在今年》里我们讲了：
今年是上海继续采取进取政策的一年。
部分的苗头也都出来了：
2号晚上的公积金政策调整，这算是首付调整政策的延伸。
开年陈书记部署城市更新任务，加快推进城中村改造在内的“三大工程”等。
楼市的问题不仅仅是楼市。
它也是一本经济账、一本民生账。
本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。
