新政一周，看中的几套房子都卖掉了

上海楼市，上周喜提2008年以来最强的救市政策：

调普宅；降首付；降利率；

现在新政一周，效果如何?

买房人和房东，现在该怎么做？

01

 临门一脚 

一个朋友之前看中的两套房子，都是区域内性价比比较高的房源，前后都卖掉了。

新政别的不说，临门一脚的作用是有的。

这两套房子挂牌都超过半年了，价格从开始的高处一降再降，后面价格下来了，看的人不少，但都在观望，没人出手。

政策一出，交易可以省掉几十万的税费；

买家再砍一刀，房东也不纠结，适当让一些价格，就成交了。

对买卖双方来讲，调整普宅标准后节省的增值税是真金白银的降成本。

因为上海很多房子都是一手买进的，买进价几十万，现在房价上千万，光增值税就得几十万。

新政之前，上海普通住宅只占19%；

而新政之后，低于144平的都是普宅，意味着上海89%的房子都是普通住宅。

普宅满5年直接免增值税，个税也能少不少。

政策力度到底大不大？大，真的很大。

真金白银地给买房人减税，降利率，降成本。

而且很明显，新政这次的优惠是给二手房的。 

新政之后，满五唯一的二手普宅和新房一样，只有契税，交易成本大幅降低；

管理层很清楚，只有二手房盘活了，新房才会盘活，置换链条才会打通。

02

 带看量上来了 

相比9月份的认房不认贷，这次新政，无论是买家还是房东，整体感觉和动作都佛了很多。

没有瞬间躁动，但心态确实有变化。

别的不说，带看量先上来了，尤其是受到新政利好的90平-144平的改善房。

上周六，新政第二天，上海少见的零下温度，也有不少人出来看房。

新政也刺激了不少房东挂牌，因为置换和买房的成本降低了。

12.13-12.16绿网二手住宅新增挂牌量达到了5300余套，其中4成以上的房源都是房龄2000年以前的老房子。 

而在老房子中，面积小于80㎡的老破小，占比更是高达8成以上。 

老破小成了新政后格外艰难的一类房源。

整体来看，这次新政诚意十足，说是2008年以来最强的救市政策，一点都不过分。

首套房、二套房首付都降了；

普宅标准大幅提高，合理多了； 

须知上海的二手房交易税收，可是一块很厚的利润。

上海是全球最大的二手房交易市场，每年几十万套的二手房成交，近万亿的成交金额，增值税、契税、个税随随便便都是几百亿的规模。 

所以税费减免是实打实的让利举措； 

因为相比税费收入，卖地收入才是重中之重： 去年上海土拍总收入近三千亿，今年也有两千多亿，这才是大头。 

有人说，这次房贷利率还没打七折呢，还不够；

但要知道，当年的房贷利率是7个点，打7折也要4.9%；现在减去加点，首套房只要4.1%，二套房也只要4.5%。

也有极少房东上调价格：

新政后，确实有人坐地起价，连夜跳价，但这部分房东很少很少，一千个房东里不到10个房东会跳价。

其他990个房东有的会顺势降价出货，有的按兵不动，大家都比较冷静。 

03

 有人欢喜有人愁 

前面跟大家解读过，此次的政策，主要利好几类产品：

1、全上海次新品质房；

特别是中环内偏大一点的品质住宅，比如100-144㎡的次新。

此次普宅放松后，至少9年内不会轻易改动，十分有利未来置换。

2、近郊优质板块。

比如大虹桥的青浦、嘉定新城等，配套非常成熟，但享受郊区这次更低的首付比例，更低的房贷利率优势。

但对一小部分房源和房东来讲，却不是很友好。

比如144平以上的大平层，别墅，以及原本就是普宅的老破小，原本就免税费的动迁房。

举个极端的例子，浦东联洋上海绿城，目前在挂的2套房源，面积分别为143.19㎡、144.19㎡，就这1㎡之差，就被无情的划分成了普通、非普2类住宅。

税费足足的差了55万+：

这让原本价差只有40W的2套房源，实际价差拉到了接近100W。 

但我建议大家不要放弃144㎡以上的大平层、别墅等豪宅；

这些优质产品依旧值得买。

放眼全球，可控的负债和优质的资产，仍然是普通人对抗通胀的手段。

至于原本就是普宅的老破小和动迁房，相比大户型或次新商品房的税费优势则被新政抹平了。

动迁房无论满不满五，也不分普通非普，增值税及附加税是全免的。 

如今上海90%以上的住宅都变成了非普通住宅，只要满五年，动迁房与商品房的税费几乎是一样的，失去了原本的竞争优势。 

最意难平的，恐怕就是新政前缴了税的“大冤种”了。

但其实也没啥吃亏，看上去多了税，但是房价便宜。

现在减税费了，房东但留给买家的砍价空间，相比新政前必然会少了很多，还有极少数趁机跳价。

而且lpr长期看还会降低。

也有幸运儿交易流程还没结束，产证还没出，还未缴税， 正好享受新政优惠； 房贷未审批和未放款的，也能跟银行协商变更利率。 

04

 后市如何？

这次新政更多的还是在存量上做文章，帮助有房群体置换，没有增量进来，二手房有望迎来一波小高潮。

房东谈价空间降低，客户出手更加果断，成交量短期内会有上涨； 但是， 价格上涨还需要时间。 

因为库存房源太多，全上海在售二手房源有21万套左右，即使每个月卖2万套，也要卖近一年。

尤其是豪宅挂牌较猛，翠湖天地总计挂牌依然有108套，华润外滩九里有41套在售，挂牌超过6%；

世茂滨江花园挂牌依然高于210套，其他豪宅挂牌量也依然是在高位。

对房东来讲，现在就是卖房置换的窗口期：

当下楼市还是维稳和分化，早点置换优质资产才是王道。 

最近的市场很明显了，笋盘快速去化，好房子在抢，差房子老房子则在挤压出货。

对买家来讲，当下就是底部。

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观。