金地危情：大股东生命人寿为何作壁上观

图片来自：Ic photo

金地集团(600383.SH)董事长凌克因个人健康原因宣布辞职，引发公司股债双杀。

10月17日，金地集团股票跌幅近10%，收盘报5.52元/股。“16金地02”“20金地01”“21金地01”三只债券价格跌幅分别超25%、25%、21%，因交易出现异常波动，被交易所暂停交易。2024年8月到期、票面利率4.95%美元债跌幅势创纪录，每1美元跌14美分至19.2美分。

金地在境内存续资金规模最大的债券“20金地01”，9月以来成交价已经跌至债券面值的三分之一以下。按目前市价回购流通的债券是最直接的削债方式。但金地集团的流动性状况已经不支持这一举措。

2023年以来，受楼市持续低迷及民营房企大面积违约影响，金地集团的商品房预售销售额下滑，也使其股票及债券投资者风声鹤唳。凌克突然辞职的消息进一步恶化了市场对金地维护信用状况的预期。

金地集团回应公司董事长凌克辞职一事称，凌克董事长的辞任确实是身体的原因。作为公司创始人之一，凌董对公司有着深厚的感情。此次是经过多方充分沟通后的安排。凌克董事长辞任以及黄俊灿总裁代为行使董事长职务，是正常的管理团队交接，对公司经营不会产生重大影响。后续将按照《公司法》及上市公司的相关管理规定稳妥推进相关工作。

2023年中报显示，截至2023年6月底，金地集团持有货币资金约460.8亿元，相比2022年底减少15.5%，一年内到期的各类有息负债约414.5亿元。前九个月，金地集团累计销售额为1219.4亿元，同比下降25.23%。

据市场机构YY评级公司测算，2023年下半年至2024年上半年，如果金地集团的权益销售额相比2022年年度销售额下滑30%，该公司一年内到期债务的偿付资金缺口将超过45亿元。

Wind数据显示，金地集团境内债券存量规模250亿元，共计17笔，有3笔债券于10月18日及11月12日需要兑付，分别为金地次02、金地优02及20金地MTN004，总到期规模为27.89亿元。36氪从债券投资者方面了解到，18日金地次02、金地优02两笔ABS的利息已经按期兑付。

未来半年内，金地集团需要兑付的公开市场债务规模超过100亿元，同期还要支付工程款、员工工资、银行贷款等开支。12个月内的兑付高峰将出现在2024年3月，单月到期本息规模超60亿元。

大股东作壁上观

凌克已经掌管金地集团超过25年，这家总部位于深圳的上市房企最辉煌时期与招商蛇口、保利发展、万科齐名，合称“招保万金”。

以凌克为首的职业经理人掌控着金地集团，2013年之前公司的第一大股东为深圳国资“福田投资”，2013年之后，两大激进扩张、疯狂“扫货”上市公司的保险巨头富德生命人寿及大家保险（原安邦保险）先后举牌金地，竞争第一大股东的位置，但金地集团一直没有产生实际控制人。

2017年前后，富德生命人寿及大家保险都遭到监管整顿。此后，大家保险多次减持，退居第三大股东，福田投资被动升至第二大股东。富德生命人寿则按兵不动，依然位居第一大股东，截至2023年6月末合计持股29.83%。

2022年5月之后，房企合理融资需求获得政策支持，金地集团入选示范房企名单，但获得中债增信的前提是房企可以提供反担保资产。直到2023年9月16日，金地集团才发布公告称，第二大股东福田投资将根据区域发展的需要，研究为金地集团在公开市场发行公司债或中票提供担保等增信措施。作为第一大股东的富德生命人寿一直作壁上观，既无减持动作，也无支持意向。

此前，另一家具有险资大股东背景的房企远洋集团已经对到期债券发起展期投票，第一大股东中国人寿并未出资相助，这也引发了市场对金地集团偿债前景的担忧。

在金地集团董事会的八名董事中，富德生命人寿及大家保险各自委派了一位董事。其中富德生命人寿的委派董事是林胜德，现任富德生命人寿资产管理中心副总经理。

富德生命人寿入主金地集团后以财务投资者自居，一度将投票权委托给福田投资。据接近金地集团投资者关系部门的人士透露，2014年成为公司董事的林胜德未介入日常决策、管理，凌克与富德生命人寿董事长张峻也少有交集。

张峻早年间经营深圳龙岗的房地产业务发家，开发了华强北地标建筑新亚洲电子城，后投身保险市场，利用保险资管通道大肆举牌上市公司，甚至效仿恒大许家印染指金元足球，一度控股中超联赛延边富德俱乐部（已于2019年11月破产解散）。

2016年下半年，张峻因个人问题被带走协助调查，富德生命人寿也因杠杆注资、股权过度集中及万能险扩张问题受到监管。直到2022年底，张峻才回归富德生命人寿的一线管理工作。但这位潮汕巨富失去了往日在资本市场大杀四方的锐气。

“董事长回归之后，一方面清理公司内部的裙带关系，一些重要岗位上的高管及其亲属、关联人靠边站或直接辞任，另一方面着重强调业务合规和经营风险意识。”一位在富德生命人寿总部工作6年有余的员工告诉36氪，近一年来公司处置了超过百亿的资产回笼资金，其中大部分是地产项目的股权及信托受益权。由于未经授权发表公开观点，这位受访人要求匿名。

复出之后，张峻低调处事，唯一一次高调外露面是与随行人员乘坐直升机返回祖籍普宁的泥沟村，拜访乡里。此前，其亲属及创业合伙人张汉平已经辞任富德生命人寿总经理。

激进扩张时期，富德生命人寿通过大量关联交易购买了股东公司的资产，而这些股东公司的实际控制人多为张峻或其亲属，被质疑为利益输送。解决杠杆注资、关联交易等历史遗留问题，关系到富德生命人寿能否稳定保险主业。

富德生命人寿最近一次披露偿付能力报告，还要追溯到2021年第四季度，其综合偿付能力充足率为103%，较2020年末下滑17个百分点；核心偿付能力充足率为87%，较2020年末下滑15个百分点。根据监管要求，偿付能力达标的保险公司须同时符合3项监管要求：核心偿付能力充足率不低于50%，综合偿付能力充足率不低于100%，风险综合评级在B类及以上。

尽管富德生命人寿仍大量持股重庆银行、浦发银行，但此前保费收入快速增长所依赖的银保销售渠道已经大幅收缩，尤其是保障功能弱、投资属性强的万能险产品，在一些主销合作银行基本下架，仅支持存量客户续保。

为了抵消银行渠道的式微，2017年以来富德生命人寿在全国多地增设分公司，拓展个险渠道，但依然不足以支撑保费的持续增长。对于金地集团而言，自顾不暇的大股东不减持就已经是一种无形的支持。

管理层奋力自救

2020年下半年以来，金地集团“三道红线”一直保持在绿档水平，综合融资成本低于行业平均，土储也集中于二线及新一线城市，业内一度看好“招保万金”回归行业领先地位。

2022年一季度，金地内部还在评估合适的收并购机会。但当年5月起，受到多地烂尾楼业主停供断贷影响，银行在各地方保交楼压力下对房企预售资金提取异常谨慎，作为示范房企的金地集团也受到影响。

在预售资金严格监管环境下，金地集团财报披露的货币资金规模持续下降。截至2022年6月末、2022年12月末、2023年6月末，公司货币资金余额分别为647亿、545亿、460亿元，下滑幅度较同期销售额跌幅更甚。36氪了解到，根据金地集团内部评估，货币资金余额中尚有监管资金和分散各子公司的资金，母公司能动用的非受限现金规模有限。

为了应对流动性压力，金地集团采取了区域合并、人员优化、协调供应商延长账期等形式予以缓解，至今仍维持了楼盘保交付与债务保兑付的主体信用。与此同时，各区域及城市公司销售端也加强销售、回款考核。

金地集团自2015年就开始降低预售楼盘的渠道营销依赖度，通过数字化中台、前台系统及全民经纪人加强自销。但近半年来，公司不得不增加渠道经纪人来推动蓄客。一位金地集团华东区域营销业务人员表示，大型全国性房产经纪公司和覆盖本地的中小经纪门店都启用了，有些项目的尾盘佣金率高至8-10%。

为了加快回款，金地集团也协调了金地商置的关联公司，以楼盘施工、技术服务等工程支出的方式，提取预售资金账户的使用额度。

金地商置是金地集团旗下的港股上市商管平台，与集团各分支公司在拿地与推盘方面多有同业竞争发生，2023年以来也不得不节衣缩食，共渡难关。36氪了解到，年初至今，金地商置撤掉了华中、西南区域，六个区域缩减为为华东、东部、华南及华北四个区域，同期也出售或抵押了西安凯悦酒店、北京金地中心等核心资产。

“最近一年，商置团队优化的人比集团更多。”一位金地集团东北区域人士对36氪透露，“虽然金地商置定位于资管与商管平台，但楼盘预售仍是主营收入，这种业务重叠在行业下滑周期更加明显，所以商置的业务及团队收缩幅度更大。”

金地商置的持有型资产理论上可以用于融资，但由于合作持股项目较多，加之商业地产市场大宗交易疲软，通过商业地产抵押贷款或出售形式回笼资金的规模有限。

穆迪更新于10月17日的评级报告认为，截至2023年6月底，金地集团已质押的投资物业账面价值为149亿元人民币，而目前账面总价值为266亿元人民币。尽管金地集团可能会继续通过质押其投资物业来获得长期银行贷款，以在未来6-12个月补充其流动资金，但鉴于目前艰难的市场状况，这些交易带来了很高的执行不确定性。

在港股物管行业估值低迷的环境下，金地智慧服务迟迟没有上市。2022年末，36氪独家报道过金地智慧服务的联席CEO范驰离职的消息：范驰在阿里任职超十年，花名“程咬金”，在任期间级别达到M6，历任支付宝、飞猪、阿里大文娱高管。2021年9月，范驰加入金地物业，负责数字化转型，向凌克直接汇报，供职仅一年后便匆匆离去。

2001年上市以来，金地集团已经连续分红22年，累计实现净利润超过800亿元，现金分红超230亿元。2022年公司实现归母净利润136.7亿元。然而基于跌破净资产的估值现状，金地集团缺少增发股份融资的基础。

开源证券更新于10月16日的金地集团研报显示，分析师下调其2023年盈利预测并新增2024-2025年盈利预测，预计该公司2023-2025年归母净利润为60、63.1、67.3亿元。