超跌的市场对应超跌的万科？| 焦点分析

万科2023年中期业绩会

面对“超跌”的房地产市场，一向稳健的万科（000002.SZ）在财务和经营上应对自如，但紧紧“活下去”难以满足投资者的期待。

2023年8月30日晚间，万科发布2023年中期业绩。财报发布第二天，万科A股价下跌。截至8月31日收盘，每股报13.64元，跌3.94%；公司每股净资产为20.9元；基本每股收益0.84元。万科如今的股价已经回到2007年10月的水平。

中期业绩发布当天，已经启动预案超过半年的150亿元定增计划也被取消。公司公告称，董事会审议通过了《关于终止向特定对象发行A股股票事项并撤回申请文件的议案》，同意公司终止向特定对象发行A股股票事项，并向深交所申请撤回相关申请文件。

业绩会上，万科董秘朱旭作出回应。她表示，此次决定终止增发，主要因为这段时间公司股价处于比较低的价位。“万科也多次与机构投资人沟通，发现机构投资人对于公司在比较低的价位进行增发表示担忧和不同意见，认为对现有股东权益的保障需要慎重考虑。”

朱旭还提出，虽然证监会近期也出台了新政策，房地产上市公司在破净、破发和亏损后都不影响其再融资，但万科董事会也慎重考虑到机构投资者的意见和建议，决定终止目前A股的增发。

“今天所有从业人员都感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都不容易。”万科董事会主席郁亮表示。

1，超跌市场 

2023年中期业绩显示，万科上半年归属于母公司所有者的净利润98.7亿元，同比减少19.43%；营业收入2008.93亿元，同比减少2.91%。

对于净利润下滑的情况，万科总裁祝九胜在业绩会上表示，主要原因是开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。数据显示，万科境内开发业务上半年结算收入下降了4.5%，税前结算毛利率也同比下降了1.6个百分点。

祝九胜坦言，总体而言公司的经营安全完全没有问题，短期的利润确实有一定的压力。

2023年上半年，万科实现销售金额2039.4亿元人民币，同比下降 5.3%。根据中指研究院数据，万科上半年销售额位于行业第二位，仅次于保利发展，排在后面的是中海地产、华润置地。

“目前这种市场显然是跌过头了”，郁亮如此判断当下的房地产市场。他认为，目前市场处于焦灼状态，市场低迷已经持续了一段时间，市场情绪已经受到一定影响。

郁亮用房屋新开工面积的增长变化，分析当下房地产市场现状，他表示：“从中国房屋新开工面积数据看，以 2020年为基数，新开工面积已经下降约 60%。按照这一下滑速度，2023年全国房屋新开工面积大概 6.6亿平方米，这个水平已经回到了2006年。目前中国城镇人口约 9.2亿人，按此计算，人均新增开工面积只有 0.7平方米，显然超跌了。”

此外，郁亮还呼吁了房地产政策尽快落地：“当前政策已经在发力，希望已出台的政策能尽快落实到位，推动市场回到健康合理的水平。另外，盘活存量资产是对行业中长期发展有着重大影响的课题，我们也看到，7月24日决策层会议也提出了有关要求，这对行业是一个鼓舞，期待具体举措能够尽快出台。”

从中长期来看，万科总裁祝九胜展示了对行业的信心，他提出，市场供需整体格局发生根本性的变化，过往靠高杠杆的模式难以为继，企业经营模式会发生深刻变化。地产是国民经济的支柱行业，行业会回归正常的发展轨道。

祝九胜说道，“我们是农民，我们是种地的，相信努力会有一定成果。长期来看，我们有信心扛得住挑战，等得到春天。”

2，投资颗粒度细化到城市板块

面对当下的市场环境，将财务健康作为底线坚守的万科，在特殊时期更加谨慎。

数据显示，2023上半年，万科的短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点；同时，经营性现金流连续14年为正；持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。

万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华介绍，2023年下半年，万科境外没有债务到期，2024年主要是有三笔美元债到期，按照目前汇率来看，整体折合人民币大概约110亿元。

为应对短期市场压力，万科主要做了三方面举措：坚持量入为出、保持融资渠道畅通和多元化、持续优化债务结构。韩慧华称，“短期市场是有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备。”

在地产开发业务方面，无论是投资颗粒度，还是去库存，万科也都表现慎重。

实际上，万科联席总裁张海在2021就收紧了投资拿地标准。从过去的按照每个区域的回款，做投资额度分配，向安全边际高的地区倾斜。而如今，这个投资颗粒度细化到了城市中的板块。

“项目开发经营容错度大幅收窄。”张海提出对于开发业务的观察，从投资研判、客户洞察、产品定位到操盘效率，现在需要一气呵成，中间任何断点和脱节都会带来难以承受的后果。他表示：“今年整体市场目前还处于低迷焦灼状态，万科在中微观层面观察到：一是城市和城市内板块分化在加剧，在一些市场表现较好的城市，相邻板块价格流速也有10%-50%差距。”

反映在存货上，截至2023年6月30日，万科的存货账面余额为8417.96亿元，较2022年底的9121.96亿元有所下降。其中计提跌价准备合计为47.68亿元，较2022年底的51.39亿元也有所下降，包括已完工开发产品8.58亿元、在建开发产品30.45亿元、拟开发产品8.64亿元。

终止A股增发后，万科也在通过其他渠道，筹集相应资金支持业务的发展。万科分管经营服务业务的联席总裁朱保全以REITs举例，他表示，未来，伴随物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金等推进，经营性不动产逐步实现“投融建管退”闭环，万科经营服务业务的发展也有望进一步提速，为公司的长期价值增长提供新的来源。截至2023年上半年，公司经营服务业务全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。

国金证券认为，万科开发结算面积&毛利率下滑，业绩略低于预期，不过，经营服务业务各板块继续保持增长态势，有息负债结构改善。其中，短期有息负债占比14.2%，较2022年下降6.3pct。融资成本降低，1H23新增融资成本3.73%。据此维持万科“增持”评级。

作者|宋虹姗