激活商业内生动力，始于创新

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8月24日，由赢商网主办的2023年中国（国际）购物中心峰会，在上海浦东嘉里大酒店成举办。

本届大会以“激活内生动力”为大主题，邀请了国内外各大购物中心与本土品牌代表，共同探讨激活商业发展动力，「中国零售商业首店监测联盟」、「赢商网东京站」宣告正式成立，「金鼎奖」、「2023全国六大区域购物中心主流榜」、「全球“最”美门店」颁奖环节也陆续上演，共同呈现一场激荡商业思维的行业交流盛宴。

此外，本次峰会还彰显了对绿色可持续发展的思考，「绿色品牌先行者」系列活动邀请了一些艺术家在峰会现场分享了他们最喜爱的作品，从艺术家的角度探寻碳循环生态。

赢商tech董事长、中国商业联合会副会长吴传鲲在开幕致辞中表示，「中国购物中心客流大部分已经恢复到2019年的90%以上，有些优质购物中心甚至超过，但是从销售额来说差距还是比较大，说明消费者的消费信心确实需要提振。」

「过去很多行业都是靠时代红利吃饭，现在要靠真本事吃饭。我们能做的是给消费者提供更好的服务和产品，给商户创造更好的营商环境。对赢商来说，就是提供更好的服务给购物中心、连锁品牌和政府商务系统。」

赢商tech董事长、中国商业联合会副会长吴传鲲

赢商大数据行业报告发布

据《2023年中国购物中心与全球消费发展趋势报告》显示，目前，中国购物中心发展回归常态，内在增长规律占主导；放眼全球，文旅、社区、非标商业破圈不断。

放眼全球，新开业购物中心呈现三大趋势：

• 传统行业边界逐渐模糊，文旅+商业的双向结合为消费者提供了更具体验感的消费场景，成为线下商业的新潮流；
• “懒人经济”下催生的消费需求，社区商业深入消费者日常生活空间。对于社区消费者的消费习惯把握须更加精准，通过延长营业时间增加消费者停留时间，以提高消费频次；
• 非标商业心裁不断，融合多元体验、强调文化属性、彰显消费个性。

中国商业地产行业处在转型期，企业应抓住机遇，把握未来：

• 行业规模梯队基本成型，头部企业市占率高企且竞争格局相对稳定；全国扩张型企业各有优势，区域深耕型企业取巧竞争。
• 重奢商场具备高稀缺性和高壁垒，寡头竞争格局形成。未来，头部的城市的高端项目汰换或者新增容纳程度，例如联营、合营等模式仍存在市场机会点。
• 随着租赁市场大幅回暖，品牌拓店潮回来了。随之而来的是，中国品牌卷向海外，外资品牌亦抢滩中国。

赢商tech· 中城研究院 高级研究员 胡雨晴

以下为主题演讲精华摘录：

《重新认识名创优品》

名创优品集团CMO 刘晓彬

品牌战略升级成效显著，Q4净利润大涨1.5倍

名创优品今年进行了品牌战略升级，以全新定位“以IP设计为特色的生活潮流品牌”，迈向全球化超级品牌。

得益于全球化战略的稳步推进和全新品牌战略的全面升级，名创优品经营效率显著提升。

从2015年开始做品牌出海，过去八年时间已经遍布全球107个国家和地区，开出了5791家店。两天前刚刚发布2023财年最新财报，可以看到我们在最后一个季度取得了5.7亿的调整后净利润，实现了同比156%的增长，创历史新高。

持续推进大店战略，超级门店助力品牌形象升级

在成为超级品牌过程当中，作为以线下零售为主的品牌，名创优品持续推进大店战略。今年品牌持续打造超级门店体系，包括全球旗舰店，在纽约时代广场成为首个入驻的中国品牌；在中国一线、新一线城市打造国家级旗舰店；在更多新一线和二线城市，未来相信每个省会城市和地级市都会有自己的名创优品城市形象店。

锁定兴趣消费，超级IP的超级狂欢

回到自身品牌定位，名创优品坚定不移推行IP战略。从2016年开始跟版权方合作，名创优品已经跟全球超过80个顶级IP许可方达成合作，覆盖了影视、动漫、体育、潮流、国风、二次元等等。IP类SKU达到2300多个，在名创优品的8000多个SKU当中，占比越来越高。

引领全球兴趣消费，首创生活潮流品类

除了IP以外，名创优品把产品聚焦在三个关键词——好看、好玩、好用。今年在品牌升级中，名创优品提出了三个转变，其中一个叫做从一家渠道品牌转型成为一家自建渠道产品品牌，并分析选取了大玩具和大美妆两个方向去做超级品类的心智招牌菜。

《商业AI的发展趋势和未来展望》

赢商tech副总裁兼首席产品官 朱智

商业在整体经营发展过程中，这两年遭遇了运营上的挑战：

• 商业运营成本和运营效率之间发生了较大的冲突；
• 商业迟缓的迭代能力以及消费者快速发展需求之间的冲突；
• 商场运营和品牌需求方面存在较大的挑战。

面对新的竞争时代下的几大挑战，AI发展给我们带来了一些新的启示和机会。从本质上讲，AI对于所有行业带来的最大机遇在于，它对生产力的巨大升级，是帮助信息整理、准确决策以及高效输出。

具体到商业地产市场，AI在行业内正确的发展节奏应该分成三步：第一步是基础打好；第二学会用AI去做决策；第三是AI生成逻辑，运用大模型能力。而我认为，不管AI技术如何发展，它永远都不会取代人，但是它一定会取代不会使用工具的人。

《柠檬向右为何能占领柠檬茶领域高地》

柠檬向右创始人 徐柏鹤

柠檬向右是中国唯一一家用三种柠檬做一杯茶的品牌，会根据柠檬一年四季的变化，调整产品配比。品控是柠檬向右的生命线，希望我们能不忘初心，将健康茶饮带向全世界。

品牌采用运营全托管模式的加盟和品牌触点罗盘管理系统，及“一店一策略”的运营方式，让柠檬向右逐渐获得了各方的认可，市场表现也颇为亮眼，截至2023年8月已开出113家店。

未来柠檬向右将会是全球颇具潜力的上海茶饮品牌，会努力捶打每一杯茶饮，灌溉世界每一个角落，努力在世界立足！

《日本零售商业地产的发展现状与趋势思考》

サンリンク株式会社 代表取缔役 (SunlinkCo.，Ltd.) 丁 烨

日本购物中心的定义是商铺建筑面积至少1500平米，至少需要有10个租户，核心租户其中面积不能超过商业体面积的80%，必须要有一个租户工会进行广告和联合活动，包括服务从业人员的活动组织举办等。

在日本购物中心业态比例方面，2018年之前主要为零售、餐饮、娱乐服务三大业态。2018年以后，日本零售行业再次进行了细分，其中餐饮比例平稳，零售逐渐减少，服务娱乐业增加约5%。

日本不动产证券化市场起步已经23年，目前成为亚洲最大，世界第二的Reits市场，并且逐渐形成了区别于美国的独特模式。在实际操作层面，日本Reits对中国来说有很多可以借鉴的地方。

就日本房地产证券化的展望和趋势，有三点可以总结：

• 第一，关于房地产投资基金，个人投资家比率还非常低，日本房地产证券学会正在积极鼓励年轻人参与；
• 其次，Reits单价很高，日本房地产证券协会正在大力宣传指数基金，希望增加投资人数量以及金额；
• 第三，日本Reits各个基金都非常热衷于参加ESG各个标准的考核，希望通过这些考核得到认证，进而吸引投资家投资。

《资管时代下的机遇与挑战》

光大安石资管总裁 周颂明

“募、投、建、管、退”是资产管理中的重要链条。

市场中改造的例子比比皆是——商业改成写字楼、写字楼改成老人公寓等等，成功或失败，关键是要看透整个市场的供需关系。其次是要有竞争优势，哪怕再小的商业也得有特点。

最后是看退出估值，意味从“投”的环节开始，项目整体的可行性方案从定位、业态，到品牌、租金，包括更长远的周期、换租、营运成本等等都要做得细致。例如五、六个地块的整体规划方案怎么做？商业做什么类型？比例是多少？结果会是什么？这些都是不容易打通和看透的。

《中国商圈商业力指数TOP30及上海重点商圈分析报告》

赢商tech数据中心总经理 仲文佳

通过赢商大数据对商圈商业力的整体测评体系构建，可以横向对不同商圈做对比分析以及纵向对商圈自身历年的数据进行分析，从而方便各商圈对自身找出自身的缺点以及突破点。对政府而言，能够提供系统规划/升级改造商圈的决策参考；对于企业而言，辅助进行商圈选取及相应经营活动的策略制定。

商业档次决定商圈发展的高度，除了城市高档商圈外，有更多年轻化的区域商圈值得去关注。同时，老商圈也面临着新势力崛起的挑战，这是大多数城市变迁的缩影。

以下为圆桌对话核心观点摘录：

《探见商业内生动力：始于创新》

主持嘉宾：

朱 逸：江苏智儒投资管理有限公司董事长

对话嘉宾：

王 伟：金科集团联席总裁

朱文环：越秀商管总裁

王志华：绿地全球商品贸易港集团总经理助理、商用事业部总经理

翁培民：星聚会KTV创始人

姜浩文：KUMO KUMO创始人

尹晓非：添好运品牌总经理

朱逸：

在外部力量和内部力量共同作用下，企业变革和创新势在必然，差异化是我们的创新驱动。任何时候，核心产品永远排在第一位，其他能力一定是以此为基础构建的。

王伟：

中国商业场景的文化基底已发生变化，融入中国元素的城市更新涌现新机会；挖掘中国文化，把产业、文化、旅游、商业结合起来形成新场景，将焕发全新商业力。

王志华：

面对当前的困难处境，作为商业人，我们仍要不断坚持创新突破，谋求生存和发展，这是行业的需要，也是一切提升的动力

姜浩文：

在购物中心品牌同质化的当下，KUMO KUMO选择注重线下，在全国超一线和一线城市的购物中心打造差异化。只要创新就有差异化，有差异化就有品牌的生存空间。

朱文环：

管理大规模资产，创新是很重要的。商业项目是项目方、品牌方、消费者的情感交流平台，在“互利共赢”层面上，将产品、服务、资管思维的全方位创新变成企业文化，将赢得更有竞争力的发展空间。

翁培民：

星聚会到现在为止做到了12年390家门店零倒闭。我们不断地用模式创新打造差异化，服务行业是有创新的，包括模式、产品、服务、渠道、品牌创新，其次还通过数据化、标准化、流程化、体系化，以及人工智能和物联网来提升效能。

尹晓非：

内生动力我认为就是品牌力，品牌的综合能力和核心竞争力。

《国际对话：存量时代的深度运营新思考》

主持嘉宾：

耿乃兴：派臣(上海)投资管理有限公司董事长

对话嘉宾：

郜琰豫：一元股份商管总裁

邓汝舜：合生商业集团华东区总经理

张逸：吉宝中国零售管理负责人

梁耀华：凯德投资（中国）商业及办公楼管理-副董事总经理

贾晋燕：招商商管副总经理兼招商中心总经理

傅鑑梦：印力南京城市商业公司首席合伙人

陈纯：瑞安新天地商业总监

王奕贞：光大安石商业运营管理中心总经理

刘鹏：何勇集团副总裁

郜琰豫：

如今的购物中心有很多职能：招商、运营、推广、物业，这要求我们去极力打造一专多能。在房地产下行的大形势下，也更需考虑用一专多能来达到降本增效。深度运营的本质，其实就是运营要更加用心，更加精准，更加深入结合到业务，更加有自驱力的消除职能的边界，与消费者、商户深度融合互动。

邓汝舜：

就我个人对深度运营的理解，第一我们要对市场负责，不仅要经营自己的内容，还要经营社群、经营消费者。合生在2020年成立了一个“超极合生汇”的新版块，里面有潜水、攀岩、篮球、马场、滑板、宠物公园、儿童公园等体验内容，这是我们在进入细分市场的背景下，从深度经营客群的角度思考下一代的需求。

第二是跟商户成为合伙人的关系，一起做生意，不断优化他们做生意的环境。为此，我们在五角场等项目推出了“合伙人”概念，密切关注商铺的收租率、起租率，租售比，为商户提供深度服务。

张逸：

从三个方面跟大家分享，如何从深度运营的角度来做一个新的筹开项目。

第一，对消费者的体察。商业地产的运营从最基础的提供功能性，发展到提升服务质量，再到提升体验感，下一个趋势我认为是参与感，即让消费者参与到项目中。第二是场景的营造，要创造场景化，通过氛围感和归属感的营造，得到消费者的心理认同。

第三，社群的经营。社群的概念是让消费者因为一些共同的兴趣爱好聚拢在一起，和商家共同打造极具黏性的团体。经营社群，就是让他们在网上聚拢，在线上导入，打破过去地域的局限性，进而推动他们主动寻找线下的体验场所而来到购物中心，而这也正是我们在打造项目的过程中希望能够带给消费者们的。

梁耀华：

存量时代我们怎么去营运？第一个是关于数据，深挖数据找到指引我们的方向；第二是连接，顾客和商家的连接，运营中做社群、场景，有交互才有连接，才能产生情感的价值。凯德这几年我们非常重视社群运营，不断在尝试更多的创新方法。

贾晋燕：

商业地产已正式进入资管时代，深度运营是必然的发展方向，其逻辑可转化为在特定场景下B端和C端在精神和价值的同频体验。运营商可从优化消费者全感官的体验，以及品牌货品与消费者全方位体验的重新归集入手。

傅鑑梦：

深度运营的核心问题有两个，一是向管理要效益，二是尽可能放量或者增大价值捕获。

从客户视角来看，做商业来说有三个客户：业主方/资方、B端和C端。对于业主方或者资方来说，要做好经营坪效提升；B端服务方面，要考虑好小生态圈建设和消费链上下游的挖掘；C端方面，要做好消费客群的细分维护。

从经营视角来看，不同的时间维度、不同的经营状态、不同的项目定位，都需要有不同的打法，不能一招鲜吃遍天。

陈纯：

深度运营首先是公司体系化的理念，对项目要求是持续迭代，瑞安的新天地、创智天地、太阳宫等都随时保持市场灵活变化的应用性。我们还注重内容创生，比如找价值观相同的伙伴，互相碰撞给一个土壤和种子，让它自然生长。

除了商业进化我们会去抓一些项目自身的竞争优势和特点，比如说在地文化和国际结合呈现新的生活方式，去创造一些没有边界的体验，亲子家庭、年轻人甚至银发族进来都有不同的感受，他都可以跟自己的家人朋友留下非常美好的记忆。

作为赋能型的总部，无论是数据支持还是内容创生、营销、运营数据上面的支持，会给项目更多的功能技术和资源上面的支持，鼓励更个性化的发展。

王奕贞：

应对市场变化，商业也应不断调整和突破。深度运营实际上是我们对美好生活向往的体现。

做深度运营除了因地制宜还要从换位思考的角度出发，孵化品牌和创新线上社群营销是实现可持续发展的运营手段。

刘鹏：

我们从2000年创立到现在23年运营时间，何勇集团运作多个品牌，包括阿香米线、剪花娘。深度运营不仅指与顾客深度互动，还要做好销售、推出自己个性化的产品。深度运营和规模效应没有矛盾，我们注重规模性、连锁性发展和扩张，同时与单店区域性深度运营相结合，提升市场和品牌的占有率。