懋源地产囤地开发转折点
7月7日，北京懋源鸿竺房地产开发有限公司以底价13.4亿元获得北京朝阳区太阳宫乡0301-613地块B4综合性商业金融服务业用地。
根据挂牌文件，上述地块位于朝阳区太阳宫乡，土地面积约1.06万平方米，规划建筑面积不超过4.77万平方米。
36氪获悉，该宗商业用地计划用于建设懋源集团的总部大厦，买地目的出于自用需求，其余部分再考虑是否用于出租。
2000年成立至今，懋源地产没有走向全国，也没有采取高周转的扩张策略。在2021年下半年以来持续发酵的房地产流动性危机中，这家开发商以地方性民营房企的角色幸存下来。
2022年6月拿地、10月确定案名、12月取证预售、次年初启动渠道经纪人代销——懋源璟橒在推盘节奏上的加速，侧面反映了这家豪宅开发商面临的重要转折点：低密度别墅、独立操盘、强自销、慢周转——这些囤地开发的既定经营策略是否需要改变？
01
策略之变
懋源地产成立于2000年，深耕北京一隅，主打豪宅产品，旗下“五璟三台”中的红玺台、钓云台都曾刷新北京新房单价的天花板。
与全国布局的规模化房企不同，懋源地产一直不以高周转为目标。从土地获取时间算起，目前公司在售楼盘中，璟岳的操盘周期已经超过10年，璟玺也超过8年。相较拿地楼面价，楼盘售价已随行就市、水涨船高。
在房价与地价上涨的红利期，懋源地产坚持“慢周转”囤地开发模式。但2022年下半年以来，随着北京楼市成交低迷，房价上涨预期退去，豪宅市场也出现结构性变化，懋源既定的经营策略也走到了一个转折点。特别是2023年，公司内部出现了越来越多关于转型的讨论：
拿地上，是否要放弃对低容积率、低密度的坚守；产品上，是否可以从联排、叠墅、平层转向尝试一梯多户的改善户型；融资上，是否考虑股权合作、小股操盘；营销上，是否要更加开放地与渠道合作。
实际操盘的变化已经体现在营销层面。懋源在顺义的两个在售楼盘——璟玺、璟橒，进入2023年以来都加大了渠道营销的力度。其中于2022年6月拿地、同年12月取证预售的璟橒，在2023年初就启动了渠道的经纪人代销。
一位与懋源合作的渠道经纪人提到，懋源给渠道代理的佣金率在1-3%，璟橒的每套提成在总价的1%左右，另外每个月都会推出两套特价房，相当于95折。“很令人意外的是，懋源在璟橒上启用渠道经纪人的节点这么早，过去基本上到尾盘现房销售阶段才会用我们，甚至并不看重售楼处的到访量。”
36氪获悉，璟橒共有217套房源，正在放售的95套房源均为300平方米以上户型，以合院、叠墅、平墅为主，单套总价在2500万元-4000万元之间。尽管项目宣称实现“开盘日光18.6亿、日销5套” ，但截至2023年6月底的网签数据仅为11套。
此外，早在2015年拿地的懋源璟玺，目前还剩余约40套房源。该项目已经是现房销售，取证较晚的楼栋平均成交单价在7万每平米以下，相较于此前9万每平米的高点降幅明显。另据经纪人透露，璟玺目前的渠道佣金率更高，约为成交总价的3%。
02
市场之变
在2022年6月懋源璟橒所在地块竞买过程中，19.55亿+3万㎡现房销售面积的上限被触及后，竞买转入高标准住宅建设方案投报。首开、保利及华润放弃提案，现场仅有懋源提交高标方案并最终竞得该地块。
据参与璟橒所在地块竞买的一位土地投拓人士测算，按预售指导价与成交的住宅楼面价差算，这个地块即使考虑现房销售面积也能保持IRR在25%以上，问题是市场环境允不允许卖到单价7.3万的指导价格。
2023年上半年，北京别墅新房市场在总体楼市周期下行的趋势下逆势走强。总成交1599套，同比上涨5%；成交面积46.59万㎡，同比上涨7%；成交均价48438元/㎡，同比上涨8%；成交金额225.69亿元，同比上涨15%。
然而，具体到懋源重仓的顺义别墅市场，情况则不容乐观。一位深耕顺义区域的新房渠道经纪人表示：“目前顺义别墅产品去化都有难度，除了市场饱和、价格偏高等原因，周边的竞争也很激烈。”据这名经纪人反映，孙河及中央别墅区的一手别墅产品月均去化在20套左右，这个水平显著低于2022年。
二手别墅产品的挂牌量增长，对新房市场的客群形成分流。第三方平台数据显示，中央别墅区的二手别墅挂牌量在700套左右，其中后沙峪片区的挂牌数量增长最多，截至2023年7月，挂牌量在200套左右，同比去年提高30%。二手别墅售价方面，2023年的挂牌价格与2022年相比，并无明显变化，但是最终成交均价下跌10%左右。
从1992年“北京外销住宅001号项目”丽京花园别墅入市以来，顺义的中央别墅区成为北京别墅供应的主要板块。到2018年，区内最后一块容积率在1.0左右的别墅用地由中铁诺德斩获，中央别墅区的独栋别墅就此进入存量房交易周期。此后，新房别墅产品多以“高低配”形式进入市场，主打别墅的楼盘多配售一定比例的平层、洋房，而这些产品往往无法找到精准的客群，同价位预算在市区新房市场也有一定的购买力。
一位顺义中央别墅区的渠道经纪人表示：“当前市场环境下，懋源璟橒的去化有一定难度，尤其是总价在2600万元的平层项目，同等价位的产品，购房者更愿意选择城区内的新房。”
03
多元化之变
作为民营房企，懋源地产是过去一轮房地产流动性危机中的幸存者。在房地产开发业务的基础上，公司的多元化转型方向并不明朗，只能看到一些“实验性”的创新。
在位于孙河的懋源璟玺，一家名为“懋源天颐”的养老公寓正在营业。据该养老公寓一位销售人员透露，懋源天颐目前已经对外预售客房。
36氪了解到，懋源康养的销售团队与懋源璟玺的销售团队分开办公。康养业务目前还是比较基础的月付模式，房型为分单人间、两人间以及两居室的套间，整体可以容纳300位老年人。单人间每月的费用是9000元，前30套房的预定者，有年费最低5.5折的房费优惠。
早前，懋源收购了一家名为三环英和的医院，但这家医院与养老公寓并无直接关联。目前，懋源天颐养老公寓的医护团队均为外聘，医生主要是北京三甲医院退休的主任医师。
此外，根据懋源璟橒的土地出让规划要求，竞得人须增建满足老年人日常需求的养老服务设施（不低于500平方米不超过1000平方米），包括但不限于社区养老服务设施、医疗卫生设施，涉及经营性设施的，缴纳土地出让金。
一位懋源地产的高管表示，医疗康养是集团比较重视的一个外延业务，目前正在考虑如何调动、整合已有资源，实现经营及品牌上的联动。
作者|宋虹姗
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