黄浦vs老静安，谁才是上海第一？
上海买房的避坑技巧，如何判断小区涨幅？
黄浦区和老静安，是上海最中心的区域，一直以来都是互相比较的对象。
黄浦是十里洋场，老城厢、外滩是最具上海本土特色的区域。老静安则代表着精致的都市气质，国际静安，舍我其谁。
本文将从配套、底蕴、发展前景、楼盘这几个方面，全面比较分析黄浦和老静安的方方面面。
01
黄浦vs老静安 配套PK
黄浦和老静安都是中心区域，交通方面，两者不相伯仲。
黄浦的三轨交站有人民广场（1/2/8），还有与徐汇共享的陕西南路（1/10/12）。
黄浦能级较高的双轨交站有：南京东路（2/10）、黄陂南路（1/14）、豫园（10/14）、新天地（10/13）、马当路（9/13）。
老卢湾的住宅区域（新天地、淮海中路、五里桥），轨交多为双轨，驾车出行也比较方便。
老南市滨江区域，也就是董家渡金融城，地铁密度较为稀疏。
再来看看老静安。
老静安的三轨交站有：静安寺（2/7/14）、南京西路（2/12/13）两个市中心的王者站点。
老静安双轨交站有曹家渡居住区的武宁路（13/14）。
CBD的交通，老静安更强，静安寺、南京西路均为3轨交站。
但在住宅区域，江宁路和曹家渡的很多地方是7/14号线单轨，黄浦住宅区域双轨站点多。
商业方面，黄浦实力很强，但只能自叹一句：既生瑜何生亮。老静安才是上海的天花板。
从静安寺到南京西路地铁站，短短2公里不到的路程，汇聚了静安嘉里中心、芮欧百货、久光百货、晶品、上海商城、恒隆广场、中信泰富、锦沧文华广场、梅龙镇广场、兴业太古汇十个商业综合体。消费层级定位中产至顶级。
图：芮欧百货
其他商圈最多也就3个像样的高端综合体，如横跨徐汇和黄浦的淮海路（iapm、大上海时代广场、K11）
从消费品类的角度来看，南京西路在零售、商旅2个方面均位列上海首位。餐饮方面处于第一梯队。
恒隆广场是上海的奢侈品旗舰，爱马仕、Chanel、LV等几十个世界名牌一网打尽。
图：恒隆广场
在大众点评上，南京西路/静安寺附近人均1000+的餐饮有20家，中/西/日式齐全。上海人均1000+餐饮数量与南京西路相当的，是建国西路/衡山路（23家）和外滩（19家）。
南京西路也是上海超五星级酒店最密集的地区，坐拥静安瑞吉、璞丽、四季、波特曼丽思卡尔顿、香格里拉、镛舍和素凯泰。
整个黄浦，档次最高的是外滩商圈。高端餐饮数量与南京西路相当，五星级酒店也有半岛、华尔道夫、万达瑞华、外滩英迪格酒店。只不过，外滩缺少与南京西路相匹配的商业综合体，BFC独木难支。
黄浦和老静安的公共资源基本打平。三甲医院阵容上，黄浦有瑞金医院、仁济西院、九院、曙光医院。老静安有华山医院、华东医院、一妇婴。长征医院在两区交界处。
黄浦比较好的小学+对口初中有：曹光彪+格致初、上外黄浦+大同初、海华+卢湾初。
老静安则有：静教院、一师附小/万小+市西初/七一、静安一中心+培明中学。
图：静教院附校
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02
黄浦vs老静安 底蕴&发展前景PK
黄浦和老静安的居民爱谈历史底蕴，都觉得自己家的地段最老牌，谁也不服气谁。
实际是怎么样呢？
纯粹论历史地位而言，老黄浦的万国建筑群是上海的门面，百年前就是远东的国际金融中心、航运枢纽。
不过，到目前为止，老黄浦都没有一个高端小区。居民财富底蕴薄弱，是老黄浦的一个问题，居民区的城市界面都比较破败。
隔开一条南北高架，老黄浦和老静安的观感形成了鲜明反差。
图：老黄浦 凤阳路
图：老静安 雕塑公园
黄浦是由老黄浦、老卢湾、老南市3区合并而成的，行政区内贫富差距较大。
老卢湾，尤其是北卢湾的瑞金二路、淮海中路街道，居民的财富实力雄厚。老黄浦、老南市则要逊色很多。
老静安发展比较平均，在北面的江宁路和曹家渡板块，城市界面也是相当好的。
图：江宁路板块街景
细分板块而言，黄浦和老静安各大片区的财富底蕴大概是这样的： 北卢湾>=静安寺&南京西路>江宁路&曹家渡>南卢湾>老黄浦>老南市。
到目前为止，老静安城市发展的平均水平是要超过黄浦的。不过，黄浦可开发的地皮更多，未来上升的空间更大。
黄浦区成片的土地都是豫园这个百废待兴的样子。旧里已拆除，豪宅/高楼即将拔地而起。
黄浦区的商办有三大重点项目。
即将建成的是董家渡金融城，20年磨一剑，老南市滨江的门面工程。
图：董家渡金融城效果图
正在建设中的是瑞安太平洋项目和K11二期尚贤坊，建成后将较大幅度提升新天地的商业能级。
图：太平洋新天地中心
落成还需5-10年的是外滩嘉里中心。2021年，金陵东路地块花落嘉里建设，总投资额将达到400亿。
老静安这边，也有更新升级的动作。
中信泰富、锦沧文华广场刚翻修完毕，北面的静安合生汇、静安MOHO在建，张园太古里也在筹划中。但总的来讲，开发体量比不上黄浦区。
住宅开发方面，黄浦区具有压倒性的优势。待上市的项目就有翠湖天地6期、绿城黄浦湾2期、融创外滩壹号院2期、新昌壹号、乔家地块别墅、士林华苑2期、洛克外滩源。
老静安已经没有多少地皮能开发住宅，待上市的只有静投72/73街坊。
2022上海旧改面积，黄浦一个区就占了80%以上。城市更新的重头戏在黄浦。
展望远期，黄浦区和老静安的角色分工不同。老静安对标的是东京都中央区，商业中心+交通枢纽的功能，住宅比较少。
南京西路已经在国内登顶，下一步要挑战的是银座世界第一商圈的地位。
图：东京银座
黄浦区则更像是东京都港区，靠江（靠海）、豪宅数目庞大、企业总部聚集地，商业实力也不差。
图：东京港区
在东京，“住在港区”是可以拿出来炫耀的一件事情。近两年，随着黄浦全面的豪宅化，黄浦的IP也随之崛起，超越了原先老静安的地位。
03
黄浦vs老静安 楼盘PK
黄浦区的豪宅数量完全碾压老静安，现已形成淮海中路-新天地、南外滩和世博滨江三大豪宅区。
淮海中路-新天地的地段最老牌，配套也最为成熟。近期成交价破30万/㎡的翠湖天地4期和凯德茂名公馆，都是上海公寓豪宅的标杆。
图：翠湖天地4期
图：凯德茂名公馆
除了翠湖系列之外，新天地还有华府天地、锦鳞天地、复兴珑御等顶豪小区。
南外滩依靠着董家渡金融城的开发，以及绿城黄浦湾、融创外滩壹号院两个超高品质小区，近几年强势崛起，在买房人群体中获得了很高的认可度。
图：绿城黄浦湾
图：融创外滩壹号院
世博滨江则是黄浦区最新形成的豪宅区域，融创滨江壹号院、绿地黄浦滨江、廿八尊的楼龄都不到5年。
图：融创滨江壹号院
相比黄浦，老静安的豪宅阵容要缩水很多，次新顶豪只有嘉天汇、九龙仓静安壹号这2个小区。楼龄稍老一些的豪宅也就只有静鼎安邦府邸、御品大厦和远中风华二期。
图：嘉天汇&九龙仓静安壹号
而且，嘉天汇和九龙仓静安壹号在静安寺板块的西北角，静鼎安邦在曹家渡，地段上有所欠缺。
老静安没有凯德茂名公馆、翠湖4期这样地段+小区都完美的楼盘。
所以，如果购房预算不设限的话，买在黄浦比老静安更好，豪宅的选项会广阔许多。
然而，如果是购买总价1500-3000万的房源，情况出现了逆转。
经过我们的考察，在这一总价段，黄浦的房源依托着周边的豪宅，凭空加价的情况很普遍，性价比不高。老静安价格比较理性。
以永业公寓为例，目前挂牌有一套137㎡卖2950万，单价达到21万/㎡。
说实话，看到这个价格我是很震惊的。一个外立面打满漏水补丁的楼盘居然可以卖到20+单价？！
图：永业公寓
永业公寓能卖这么贵，主要是有“离新天地近”这一卖点。但仔细推敲一下的话，定价逻辑非常脆弱。
新天地是豪宅区，但不是顶级商业区，别人小区再豪华，与你中产盘也无关，重要的还是商办等配套。
回过头看老静安，静安豪景苑、远中风华离静安寺、南京西路都比永业公寓到新天地的路程更短，小区本身档次还要高一些，单价也仅在16-17万/㎡。
图：静安豪景苑
再往下1-2个层级，黄浦的房价相比老静安，依然是虚高。
如绿地名人坊、东淮海公寓，小区观感明显不如同价的静安艺阁、达安锦园，周边环境也要差一些。
图：绿地名人坊
图：东淮海公寓
图：静安艺阁
图：达安锦园
佳达公寓与同价的嘉园一对比，气势、档次上也矮了半截。阳台外面挂衣物，老城厢特色。
图：佳达公寓
图：嘉园
这背后的原因，我们在第二段里已经解释过了——黄浦整体的财富底蕴比不上老静安。
黄浦很多房价和老静安一样的楼盘，当年的开盘价是要低很多的。尤其是老南市，10多年前就是老静安房价的一半。老静安1500-3000万的小区，楼盘档次、居民层次就是比黄浦要更高。
通过分析比较，我们可以得出在黄浦/老静安买房的策略：豪宅买黄浦，中产房买老静安。
封面图来源：IC photo
本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。
