碧桂园试水「信用保护工具」发债 头部房企融资信用被疏通

来自企业供图

5月11日，中国证监会在官方网站发布通知，开展民营企业债券融资专项支持计划，以稳定和促进民营企业的债权融资，毫不动摇发挥资本市场支持民营企业发展的积极作用，推动民营经济健康发展。

随后市场消息传来了民营地产企业发债窗口被打开的消息。据了解，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，率先试水通过「债券发行+信用保护」的方案进行融资。

 业内人士认为，在房地产处于下行周期的局面下，3家民营房企被监管机构选定为示范房企，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，透露出强大的信号意义。这意味着，民营房企发债窗口开启，监管层向市场明确释放了对民企融资的支持和鼓励。

 01 配套信用保护工具 民营房企融资创新

 5月20日晚间，碧桂园地产公告完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作，票面利率为4.5%。债券总规模为5亿元，债券期限为3年期，附第1年末及第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

 发行吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标，中信建投证券为主承销商、簿记管理人和债券受托管理人。并将于5月23日至5月24日面向专业机构投资者网下发行。

 信用保护工具是此次发行的一大亮点。中国证券金融股份有限公司与中信建投证券股份有限公司为碧桂园本期债券共同创设信用保护合约。

 在信用保护工具所约定的一定期限内，信用保护买方按照约定的标准和方式向信用保护卖方支付信用保护费用，当发生约定的信用事件，如债务人发生违约、破产等，信用保护的卖方按约定向买方承担债务的部分或全部偿付责任。信用保护合约作为拓展民企融资难问题的创新性举措，可帮助投资者降低违约风险冲击、抵御估值波动风险。碧桂园本次发债启用了CDS信用保护合约（CDS为一对一的合约类产品，不可流通）。

 交易所信用保护工具业务对于投资者和发行人而言皆为双赢。证监会在今年4月探索开展信用保护工具试点，业内经理人表示，随着中国经济进入转型期，信用违约事件渐增，部分企业尤其是民营企业出现融资困难、融资成本高企的情况，发债企业对于承销商为其提供信用增进服务有着切实的需求。同时，债券投资者除了在二级市场卖出持仓外，缺乏有效的信用衍生工具进行信用风险管控，一定程度上限制了民营企业融资。信用保护为这些难题提供了较好的解决思路。

 对于发债房企，当下配套信用保护工具方式与近日并购专项债的意义完全不同。有市场人士指出，与此前提供给房企的银行并购贷、并购专项债相比，本次以碧桂园为例的配套信用保护工具的民营房企公开市场债券发行，有助于在货币宽松环境下实现房地产宽信用，整个行业流动性改善，也将保障预售楼盘的竣工交付，进一步恢复市场信心。

02 政策「天平」为什么向龙头房企倾斜

自2021年下半年以来，出险房企增多，融资环境冰封，房企融资、经营备受压力，直到去年底，房地产行业的融资回暖信号才逐步释放。

而此次三家民营房企被选中「债券发行+信用保护」方案进行融资示范，获得政策「天平」的倾斜，向市场传递出信号。亿翰智库研究总监于小雨表示，企业足够安全、稳健优质，才可能获得政策倾斜。这三家房企自身基本面比较好、安全边际较高。

稳健经营的民营房企，基于现金流至上的财务纪律，在行业剧烈动荡中仍能平稳发展。

碧桂园作为头部房企，虽然行业经历下行周期，但是基本面并没有受到太大冲击。长期看，截至2021年末，碧桂园总土地储备权益可售资源1.82万亿元。新增投资货地比处于行业较高水平，未来将仍将具备稳定的经营现金流及利润增长潜力。

合理分布的土地储备也为公司整体信用实力提供支持，碧桂园2021年底可售货值中，98%位于常住人口50万以上的区域；93%位于人口流入区域；75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，也相对契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

多家投行及券商认为，短期看碧桂园流动性风险低，是能够在本轮周期平稳「穿越」的开发商。投资人看重开发商的信用风险，碧桂园的信用风险较低，在民营房企中属于信用资质优秀的行列。

03 「定向降息」与房地产宽信用形成合力

从整体政策面看，近期暖风频吹，首先是降息超预期。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

这一次，是5年期以上LPR降幅最大的一次，也是至今为止唯一一次单独下调5年期以上品种。此外，有专家预测，近期全面降息的可能性仍然是存在的。这将直接降低房企运营和管理成本。

5年期LPR下调15BP，首套房利率在5年期LPR基础上最高再降20BP——央行一周内两次出台楼市「定向降息」，保障合理购房信贷需求。结合多地面向多孩家庭及引进人才的放宽限购、限贷，刚需入市窗口期已经开启。 

「定向降息」与房地产宽信用形成合力，此次监管层通过信用保护工具支持地产民企债券融资，专项支持地产民企，帮助规避违约风险，更具针对性，华泰证券分析政策特点认为，本轮政策动作迅速、主体明确、措施具体、政策信号清晰，直接改善投资人信心。

2022年政府工作报告明确，完善民营企业债券融资支持机制。此外，根据中指院统计，今年以来全国已有超百城优化调整房地产政策200余次。

相关分析师认为，地产政策利好频出，体现了政策化解房地产风险的决心。政策密集托底、资本市场刺激，加之龙头房企「带头」逐步企稳，市场对地产信心有望加速回暖，推动改善房企销售回款、融资，地产销售拐点有望提前到来。