中国户均套数已达1.1套，所以房子真的就过剩了吗？

编者按：本文来自微信公众号「壹书生说房」（ID：yishusheng-fang），作者：叶书利，36氪经授权转载

该观点是否成立呢？至少任志强与顾云昌不同意类似的观点。

顾云昌：住宅市场仍有很大空间

壹书生注意到，近日，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在博智宏观论坛第三十二次月度例会上，“对于中国户均套数已达1.1套，所以房子真的就过剩了吗？”之问，顾云昌给予了否定的答案。

顾云昌首先从人均面积指出，中国人均建筑面积现在大概在35至40平米之间，与一些西方发达国家差不多，但发达国家的面积是使用面积或者室内面积，比中国的建筑面积大25%到30%，所以人均面积并没有到位。

接着从城镇化水平说，顾云昌提醒道，目前中国城镇化率仅58%，户籍人口的城镇化率在42%左右。从42%或58%到基本实现城镇化的70%，未来还会有多少人进城?房子够不够?

顾云昌认为，目前最多是阶段性的饱和，拆旧建新还会带来大量的需求，加上家庭小型化和老龄化，会导致丧偶老人独居、年轻人独居化家庭越来越多。他引用数据说，发达国家一人家庭在15-20%，中国现在才6-7%，未来必然增加住房套数。

任志强：楼市中的很多概念是错误的

中国住房私有化率与市场化程度无关

这在国际上是衡量一个国家个人和家庭持有私有产权住房的重要指标，即反映了市场化程度，也反映了家庭私有财产的分类比重。

但在中国这个指标与市场化程度无关，与家庭财产分布有关。

曾有许多的专家、学者认为中国的住房私有化率远高于发达国家，认为这是一种市场化程度高的标志，并为此而高度骄傲和自豪。同时认为这是中国房地产市场潜在的存在巨大泡沫的一个信号。

但这是一个完全错误的判断。

中国从城镇住房私有化率的角度看，确实比发达国家都高，如加上中国农村的宅基地制度下的农村自有住房率，这个住房私有化率就更高了！

可惜的是中国的城镇住房私有化率与中国的住房市场化无关，而是中国计划经济制度下的长达五十多年的住房福利分配制度造成的结果。

1949年中国政府颁布了一项命令“城市中的一切住房归公”。除少数私有住房之外，没收了原政府和被打倒、清除对象的所有住房，改为了城市住房福利分配制度。尤其是公私合营之后，又将大量的私有住房改为了公租式住房。

正是因为这种政府分配住房的制度背景，因此在确定工资、劳动报酬收入中，剥离了住房购买和支出的因素，降低了应支付的人工成本。换句话说是政府支付的工资和劳动报酬中从来就没有住房购买和支出的部分，也消灭了市场中的住房商品化生产与交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因为“先生产，后生活”的政治主张，重在投入经济而极少投入住房。

1949年城镇人均居住面积为4.5平方米，但到了1978年改革前，城镇人均居住面积下降为3.6平方米，不但没有增加和改善住房条件，反而更差了。

上世纪80年代之后，才加强了城镇住房的建设和福利分配，直到1997年23号文件停止住房福利分配之后的数年，这种住房分配制度才停下脚步。

这五十多年的住房分配又通过房改的办法，实现了城镇住房私有化率的大幅提升。这种房改中既包括了政府、单位分配的住房，也包括了因市政建设、城市改造大量拆迁、安置的住房（还包括单位机构以商品房价格购买后，实物分配的大量住房）。房改房的低价购置，将住房转移变为私人财富，是对历史低工资的一种补偿，而非市场化形成的结果。

因此国际上的住房私有化率的拥有者，多为中等收入以上的家庭，低收入家庭更多依靠政府保障解决住房问题。但中国福利分房之后的私有化，则并非以收入划分，最低收入家庭的住房私有化率高达72%，且有5%左右的家庭拥有两套以上住房（如拆迁所得和双职工双单位分配等）。而最高收入家庭的住房私有化率为90%，两者相差并不多。

中国自1997年开始实行住房商品化、市场化之后，开发商全部建设的纯商品房仅为9000万套左右（扣除开发商建设的非商品房套数，如经济适用房、限价房、安置房等），不到全部城镇住房总量的30%。即使不计其中一些为单位购买进行最后福利分配的部分，那么真正靠市场化商品房拥有私有住房的比例也不过30%而已。

因此可以看出中国靠市场商品化拥有住房私有化率的总量不超过30%。而大量则是靠非市场化的福利分配之后房改形成的住房私有化率，因此中国的这个指标无法与国际的指标对比，也并非在同一水平上。

更重要的是福利分房的原有住房的标准极低，并不能满足现代已日益增长的生活消费。

80年代之前的住房分配几乎是低标准的建设，大多是面积极小的，无完整生活设施的住房。如五十年代上海的纺织工人住进的新房，如今已经不得不拆除重建了，大多数卧室只有6-8平方米。许多还是共有厕所，无厨房，更不用说洗澡的设施了。

80年代改革后的标准也很低，一居室不大于40平方米，二居室不大于60平方米，三居室不大于80平方米，直到90年代，超过100平方米的住房设计是要有高知、高干指标的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低标准的非商品化设计的住房。

即使是初期的商品住房，大多也维持在这个低标准的水平上。虽然有了独立厕所和厨房，但却没有燃气、没有热水，没有洗浴设施，连刷牙都要挤进厨房去取水。至今这些低标准、小面积的住房仍是城镇中的主力军。

之所以中国的住房私有化率高，和个人财产中住房比例高，并非市场化之后人民的自由选择，而是福利分房制度造成的必然结果，是政府用住房资产弥补历史上工资收入分配不公所造成的。与中国的住房市场化程度无关，也与消费者购买能力无关。更不是反映中国经济的发达程度，也同样不能与国际上大多数市场化国家的住房私有化率相提并论。

根据统计局调查中国城镇中还有大量的私有住房是自建房。这些自建房统计在住房私有化率之中，但既不是房改房，也不是商品房，且无法在市场中公开交易，这一比重也很高。

由此可见一个非市场化经济的国家在改革之后才进入住房市场化20年左右的时间，商品化程度和数量都极低，并不能仅用国际通行的住房私有化率指标去衡量和证明市场中发生的变化，更不能证明市场中的泡沫！

以房屋总市值推论中国房地产泡沫是错误的

国家房地产的总市值既是一个国家城市化发展的标志，也是一个国家房地产在国家经济中总量的衡量。

据第一太平戴维斯2016年8月的预计，中国的房地产市值约为270万亿元人民币，为2015年国内生产总值67万亿元人民币的4倍，随后又测算称，已达300万亿元市值。最近则在某些专家、学者的口中称为已达450万亿元，还有些与美国的房地产总市值约为26.8万亿美元相比，认为中国的房地产已出现了严重的泡沫情况。

根据国家统计局和住建部公布的两个数据看，中国城镇的住宅总量约为220亿～245亿平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100亿平方米，非商品房约占70%的住房总量，其中包括拆迁房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能进入市场销售计算，并且全部按2017年全国平均住宅房价8600元/平方米计算，其总值也不过200万亿元左右。如扣除年代、成套率、配套设施等因素，高算总值不超过150万亿元，合理低值则不过100万亿元左右。如扣除不可进入市场销售的部分，则会估值更低！

中国目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危旧破建筑，三四线城市则是刚刚进入大量进行棚改的起步阶段。从这三年棚改1500万套的目标看，并不能解决完三四线城市的全部问题，而五六线的城镇又会如何呢？

仅从三四线城市大量的棚改就可以得出结论，这些大量的存量住房的条件极差，危旧破情况严重。许多住房根本不具备商业价值，连中央政府都不得不动用大量的财力给以补贴，支持拆除重建，就可想而知这种住房情况的困难了。而中国除70个大中城市之外，还有590个城市和众多的县镇，其住房情况仍有待改善。

实现小康和现代化目标城市化率应超70%

一个国家的城市化率与这个国家的经济发达程序密切相关，也与人民的生活水平和富裕程度相关。全球城市化率的高速发展则是集中生产能力、资本能力和第三产业发展的必要条件。

1800年之前全球几万年所创造的GDP约占全部总量的5%，1800年之后的GDP则占历史总量的95%，是因为1800年之后城市化的高速发展带动的经济高速增长，经济的增长又反过来推动人口向城市集中，加速了城市化的发展。

1800年到2010年全球的总人口量增长了6倍，但全球城市人口的数量增长了60倍。2006年全球城市的总人口数就超过了农村的总人口数，发达地区的城市化率已经突破了80%，欠发达地区的城市化率也突破了45%，全球平均的城市化率已经超过了53%，并且仍在高速增长。

但中国的户籍人口城镇化率仅为42%，低于欠发达地区的城市化率水平。按常住人口的城镇化率计算也仅为58%不到，远低于发达地区的水平。

中国要想实现小康和现代化的目标，至少城市化率的水平应在70%以上，否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。

但中国的真实城市化率水平极低，正是因为户籍制度的限制造成的。目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%，但原有城市户籍人口的户籍与工作地不在同一城市的情况极多，于是就无法充分享受城市化带来的公共服务和资源优势，如子女入学、家庭成员的医保、退养等，都未能充分的实现城市化的条件。

而非户籍人口的城市化，则是假城市化。这些非户籍人口的城市化中，绝大多数人的生活保障与收入来源，还依赖于农村，仍离不开承包地、宅基地，更不用说子女入学、退养、医保等其他问题了。因此凡是不能实现收入来源于城市而非农业的城市化率都是假的城市化率，重要的衡量城市化率的指标不是指人在哪里住，而是指你的收入来源来自于农村还是来自于城市。

发达国家中许多人，特别是退休的老人并不住在城市，但他们的收入来源于城市，仍被计算在城市化率中。

在中国的各大城市中非户籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中户籍人口仅为1200多万，上海也同样，广州和深圳则出现了非户籍人口的数量远大于户籍人口的情况。

广州最新公布的情况中，户籍人口为911.98万人，非户籍常住人口则为967.33万人，非户籍人口超过了户籍人口。20-50岁的劳动人口占85%，63%为广东省之外的人口，能在广州购房的外来人口约为二成。非户籍人口在教育、医疗、参保等社会保障方面处于较低水平。子女就读公办学校的不到5成（49.3%），就读公办幼儿园的仅为2成（20.5%），约35%的劳动者未签订劳动合同，约四成以上的没有参加“本地统筹的城镇职工基本养老保险”，四成以上的人员无医保治疗。

广州的这种情况可以说是所有城市非户籍人口的普遍情况，许多城市的情况则比广州的情况更差。由此可见中国的名义城市化率中，大量的人口是非城市化的收入来源，或只有部分收入来源于城市，这种情况并未改变其原有身份和地位。虽然人身在城市，但大量的保障和部分的收入仍来自于农村。

这种名义上的城市化率不但不能与国际对比，也不能证明农村人口的真正转移。不能改善农村的发展情况，也并未真正解决名义城市化率中的住房问题和人民生活质量提高的问题。

中国的城市化率提高将是影响中国经济增长和房地产市场发展的重要问题。

住房面积不分青红皂白的说法很不可取

住房面积统计既是市场需求与供给关系的一种衡量，也是人民生活水平的一种标准。既反映国家经济发展和人民生活水平之间的关系，也反映住房水平和居住条件的改善。

住房面积通常用三种情况反映，一是人均住房面积的大小，二是户均面积的大小，三是套均面积的大小。前者反映的是城市人口数与存量住房的情况；二者是按城市家庭户数（即居住单位）计算的存量住房的情况；三是每套住房平均的面积，反映市场供给情况的变化。前两者以人和家庭计算存量住房，三是以建筑本身的情况按独立套数计算与人无关，但三者都反映市场中的存量与新增供给的变化。

1.人均住房面积：在中国的历史上早期这一统计为人均居住面积的统计，因为那时大量的住房为非成套住房，没有厨房、厕所的面积，更没有楼房中分摊的地下室、电梯、楼梯等面积，因此只计算居住面积。1949年城镇人均居住面积为4.5平方米，1978年城镇人均居住面积为3.5平方米。

直到上世纪80年代大量的住房建设在福利分配的制度下，为尽可能的减少建设成本，增加居住面积，因此住房建筑尽可能减少非居住面积的配套面积。如几乎所有的住房无厅、小厕所、小厨房。北京市前三门大街大量建设的居民楼都在设计中没有门厅的设计。那时的拆迁政策也只计算居住面积，不把其他面积计算在补偿范围之中。厅按一半计算面积，因此拆迁房的建设也大多是无厅的设计。在以居住面积为统计基础时，住房建设中配套的厅和厨房、厕所都大大的被压缩了，更不用说有洗浴条件了。

大约90年代中期才有了厅的设计，并在住房商品化之后，让厅变大了。厕所也变成了卫生间，厨房也不再是转不过身来，放不下冰箱的小厨房了。

以后中国的住房统计也从居住面积变成了建筑面积，但在建设面积的房产证登记中（销售中）都包括了建筑配套面积，即公共分摊面积一栏。

在住建部（当时叫建设部）88号令商品房预售管理办法中，曾规定销售住房可以按套内面积或建筑面积分类计价。但由于产权证登记中都将两者合并登记为产权面积，于是就又有了分摊率的特殊名词，指产权证面积中套内面积和公共分摊面积之间的比例。这是典型的中国特色。

在不同的楼的建设中，这个分摊面积的分摊率差别巨大，如无电梯、无地下设施的大多楼梯、消防梯的分摊比例和门厅等都较低约为10%-15%。但有大门厅和电梯的楼则分摊比例提高了。多电梯、户电梯含地下车库通道电梯的则分摊比例更高。有的豪宅分摊比例高达30%，即一套产权证面积为100平方米的住房，套内面积仅为70平方米，其余均为公共面积。

因此在中国的人均建筑面积中计算的住房面积无法与国际的接轨，正是因为分摊面积的部分无法统一。在国际的人均住房面积计算中，是指套内属于私人使用的面积，如德国是以建筑分户墙中心线计算的，美国是以户门内面积计算的等，而只有中国是含有公共分摊面积的，因此在与国际对比中会出现极大的差异。

如现有中国统计公布的城镇人均建筑面积约35平方米，实际与国际对比时应扣除20%以上的公共分摊面积，则就只剩28平方米了，中国大城市的人均住房面积标准低于全国平均水平。如北京不到25平方米，上海更低，扣除公共分摊面积之后则人均住房面积都在20平方米以下，再扣除厨房、卫生间和门厅，居住面积就会更低了。

在中国自以为住房已经能满足城镇人均住房需求的人眼中，人均35平方米是个很高的数了，但实际的情况并非如此，尤其是在国际对比中就相差更多了。

数据来源：香港：香港明报报道；法国：CGEDD报告；德国：德国联邦统计局；加拿大：ttp://shrinkthatfootprint.com/；美国：US.Census Bureau 2014；英国：BBC新闻；中国内地：《中国民生发展报告》、《房地产大周期的金融视角》、链家研究院

上表的国际比较中可以看出如扣除公共分摊的面积部分，中国城镇人均拥有的住房面积与国际水平相差极大。甚至不到发达国家的50%的水平。现有的人均住房面积的统计，并不能反映真实的市场情况和真实的住房现象，更不能反映人民生活的实际情况。

2.户均面积数：大部分城市并未公布这个户均面积数，尤其是中国城镇中外来人口的变化巨大。几年前公布的户均面积数为：

数据来源：法国：法国国家统计局；加拿大：http://shrinkthatfootprint.com/；德国：德国经济周刊；日本：日本国土交通省；美国：US.Census Bureau 2014；香港：www.hongkongfp.com；英国：BBC新闻；澳大利亚：澳洲统计局；中国内地：中国国家统计局六普数据、链家研究院估算，不包括房改以前单位分配的公房和小产权房

从中国人均的住房面积看也许许多人会比较乐观，但从户均面积看也许就没有那么乐观了，以户计算的住房面积情况在与国际的对比之中可知道差距巨大。

如扣除户均面积中所包含的公共分摊的建筑面积，就可知这个差距更大了。

也许许多人会认为这几年高速发展的城市建设会让情况发生巨大的改变，但实际随着中国老龄化的出现并越加严重，年轻人并非按户籍所在地居住，独居人口疯狂增长，这个情况也许会更加严重。

德国1960年时人口7300万人，但家庭个数为1900多万个，随着人口老龄化，到2010年全国人口增加了800多万人，增10%多为8100万人口，家庭个数则变为4100万个，增加了一倍多。且老人住大房，会为儿女回家留住所。年轻人的住房则小，但住房总量大大增加。户均人口从3.83下降到2.01。

中国的户均人口同样从80年代的人均3.89，下降到2.8左右，还在继续快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右，说明人口数与家庭户数的变化正在出现德国已出现的这种情况。

中国已出现了约7500万个独居家庭，过去的3年每年独居家庭都以30%的速度增长，其中约3500万个家庭是老年人的独居家庭，4000万左右为年轻人的独居户。但在中国户籍制度的统计中，许多独居年轻人的户籍仍在父母的户口本上，并不与父母同住，而是单独居住。中国户均住户面积的统计中并未将这些户籍未变的年轻人的独居计算在以户为单位的统计之中，因此这种户均面积的统计可能会更加恶化。

北欧独居户已达总家庭户的40%，西欧也在25%左右。但中国目前仅为6%左右，如上升到25%的水平则对住户的需求会大大提高，或几年之后出现德国成倍增长的情况。（邓元杰：还是不要上升吧！人们要多生孩子！家庭要和谐！）

从抚养率水平的提高看，这种老龄化和年轻化分居的情况只会越走越快，则户均面积的情况也不乐观。

3.套均面积：指每套独立计算的住房的面积，而不论这套住房中是住了一个人或几个人，是一个家庭还是多个家庭。这个指标是衡量一个国家住房水平的重要标准。

中国早在80年代出台过套均面积的标准，一居40平方米以下，二居60平方米以下，三居80平方米以下，后在商品化之后这个标准被打破了。但2006年又出台了90/70的规定和随后又有了按面积计税的规定，如144平方米的高限等规定。

因此中国的套均面积被政策严格控制，全国100平方米以上的住房比例约为全部住房总量的25%左右，150平方米以上的住房则低于15%，因此套均面积的水平远低于发达国家的水平。

香港人多地少，住房面积是全球最低的。100平方米以上的住房则为豪宅了，但占比极低。政府提供的小面积住房所占的比例极高，中国现有住房的情况虽然远远高于香港的水平，但与经济发达国家相比则差距巨大。

不分归谁和谁在用的户均套数算法不对

一个城市或国家的住房是否已经满足或基本满足了需求，首先要看住房的独立套数，能否超过家庭的总户数，并随着家庭户数的分裂进度，始终保持着适度的空余量，使人们有自由的选择权。

通常一个国家或城市的现有住房应达到总家庭户数的数量，并大多有10%的余量，即达到家庭总户数的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就应达到1:1.2，如果是城市化率高速增长时，除满足现有城市需求之外，还有一定的余量来满足新进入城市的家庭需求。

中国目前公布的户均套数大约为1:1.1左右，即总住房套数大于总家庭户数，似乎已经能满足现有城市家庭户数的需求了。

这个计算中并不管这个住房是归谁所有，由谁居住，或是尚未销售。而只计算现有住房的总量是否已大于家庭总户数，实际的情况是多于或少于家庭总户数，少于家庭总户数的肯定是不能满足需要的，大于时要看能否跟得上家庭分裂速度或新进入城市的家庭速度。

家庭分裂速度是指一个家庭因子女结婚可能变成了两个或三个家庭，新进入城市的家庭则是随着城市化进程和速度增长和变化的。

一般而言1:1.1是最基本的条件，多余的10%则是满足住房调换、工作变化、家庭分裂的必要选择余地。而城市化进程则应有更多的余量，如北京市每年新婚家庭的数量低于总家庭户数的10%，但五年前的年新增人口量则大于原有家庭户数的10%。

但中国的统计之中，忽略了两个问题，一是非成套住房的数量占比高达25%，这些非成套住宅中的套数计算是个多变的情况。如一间平房可能为一户，但一年之后四、五间平房变为了一户。这个差距会变化巨大。二是户籍制度中无法计算出户籍不变的家庭分裂情况。如独居人口的情况迅速增加，有些为人口老龄化产生的，户籍数量不变，但更多的则是年轻人的户籍未动，也未结婚另组家庭，但却独立居住，应被计算为单独户，却未被按户计算的情况。也包括各城市中异地工作独立居住的情况，他们的户籍并不在这个城市，但却会在这个城市长住，需要拥有独立的住房。

当然也有大量合居的情况，如异地工作的人员可能合租一套住房，外地或农村人口大量进城时，也会有打工者合居的情况，但中国的统计则无法跟上这种多元的变化。

如果从北京市租赁市场的情况看，约有20%的住房用于出租，但却要满足36%的常住人口。大约5-7人的住房需求，却只有一套住房的供给，那么如果这样计算，大约住房不能满足非户籍人口都按户计算的人均1:1.1套的住房，全国大约也是如此。

可以肯定的是如果将进入城市的常住人口中，都以家庭方式计算为户时，中国现有的住房无论如何都无法满足1:1的最基本条件。但实际中独立进入城市的个人大约都不是按家庭计算的，也才因此会有1:1.1的说法。

但在国际上的统计之中，这种非户籍管理方式，是个人独立护照的管理方式。则进入城市的非家庭关联的持独立护照的人口都是按单独户计算的，其独立住房的需求则要求户均住房套数计算时，必须按独立户对应独立住房套计算。

于是这就让中国的统计方式与国际的统计方式产生了不同的定义和不同的计算结果。

只管住房成套率不管房子破不破也不对

住房成套率是衡量现有城市或国家住房的基础状况和发展程度的指标。成套率越高或100%，则说明这个城市或国家的住房至少已达到了成熟的阶段，能基本满足生活的需求了，进入了提高质量与舒适度的阶段。而成套率水平越低则说明这个城市或国家虽然有住房，但这个住房是不达标的，不能满足生活需求，并亟待改善。处于这样发展阶段的城市或国家仍处于改造建设的高峰期。

如中国三四线城市的棚改就是这种情况，虽然有住房，但住房条件极差，非成套率高，危旧破严重，已到了非改不可的阶段。

何为成套住房？一般国家的定义是独立单元的住房需要有生活必须的独立设施。如要有自己的卫生间（含洗浴设施和厕所功能的卫生间，仅有厕所则定义为半个卫生间）、有自用的厨房、还要有必须的取暖设施和条件（冬季寒冷的地区）。高标准的成套定义则还有独立的电、水、热水、燃气、门厅、饭厅、客厅等必要设施。

中国现有的住房成套率水平大约在75%左右（不含农村的住房），约有25%左右的住房为非成套住房。但这个成套率的水平低于国际标准，其中大多数只有半个卫生间，即只有厕所，而无洗浴设施，更不用说没有管道燃气的住房比例高达80%以上，没有热水的住房比例高达95%以上。因此才会有大量的电热水器替代的市场。

中国城市的早期建设中大多是平房，没有独立的供水、供暖、供气和厕所，改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。随着技术进步和经济发展，大多新建筑有了改善。但这些历史的平房保护区，如北京的78平方公里的旧城保护区，仍只能用煤改电解决燃煤做饭、取暖问题，仍无法用管道解决燃气、热力供应等问题。胡同中仍主要靠公共厕所解决卫生问题，洗澡等问题大多只能靠热水器了。

公私合营和人民公社的阶段，在农村取消私家厨房，改为大食堂的同时，城市中也建设了大量的这种无独立厕所和厨房的住房。北京就有所谓的社会主义大楼，这种楼是典型的类似于集体宿舍的住房。上海每天早上在里弄里洗倒马桶的情况一直延续到改革之后很多年。

住房福利分配终止之前，几乎所有的成套住房都只有厕所而无卫生间。厕所中大多除便池用水之外，无其他水源。当洗衣机、热水器出现时，大多要先对厕所进行水源改造。厨房更是狭小，以省出更多的钱扩大居住面积。当电冰箱出现时大多无法放入厨房，反倒放在客厅或卧室，成为了一种富裕家庭的“荣誉”。

但随着市场化的发展，一些商品房才真正满足了国际定义的成套住房的标准。家庭中有了独立的卫生间和适度的厨房面积，以及供暖、供热水等生活必备条件，逐步提高了人民的生活标准。

中国现有以有独立厨房和厕所定义的成套率标准，如果换成国际必须有独立卫生间的标准计算，那么中国住房的实际成套率水平大约就会降至30%-40%了。由此可见中国的住房水平与国际水平之间尚存在着巨大的差距。

人民生活水平的提高，不仅在于有房住（棚户区也叫有房住），更在于这个住房要满足生活必备的基本条件。只能在厨房去洗脸，不能在家中自由、方便的洗澡，都已成为新时代面临的难堪。

大量要依赖公共厕所解决方便问题，共用一个水龙头，在非独立厨房做饭的大量住房则更是未来要解决的重大问题。而这种现象不仅在大量棚改的三、四线城市中存在，北京、上海、长沙、西安这些大中城市中也同样大量存在，这些情况不但说明中国的住房建设尚处于发展的初期阶段，而非成熟阶段，同样也证明中国的房地产尚有很长的路要走。除了新建之外，旧改的任务也将更加艰巨和亟待解决。