哪些城市已是捡漏时，哪些城市正面临高位套牢二三十年的房价危机

未来城不落·2018年10月15日 13:58

当下的中国楼市，鉴于周期的不同步，催生了分化的现状格局：全国性降价才刚刚开始，而局部性城市房价已在底部洼地处。

编者按：本文来自微信公众号「壹书生说房」（ID：yishusheng-fang），作者：叶书利，36氪经授权转载

伴随各地售楼处一阵阵的砸声四起，中国楼市再次周期性地响起了崩盘论。

不到半年前，中国各地还在讨论去丹东抢房，半年后，不少人认为中国楼市已无投资价值，包括北上深等。

这样的思维反转很中国：非黑即白从来都是中国特色。

那么中国楼市到底还有没有投资价值呢？壹书生的答案是未来只有20%的城市楼市有投资价值，而其余80%的城市已无投资价值。

2030年前：5亿新市民等待上车

对于“中国楼市还有没有投资价值”之问，可以拆分为两个问题来加以剖析：“楼市还有没有未来”以及“哪些城市还有价值”。

先来回答“楼市还有没有未来”这个疑问。

在壹书生看来，中国楼市当然还有未来，城市化尚在路中呢。

A,中国城市化还在路中，前路还长着呢。

2014年万科团队的调研数据显示，日本基本完成本国城市化的上限分界点为77.6%，时间点是1992年；而美国的上限分界点为 74%，时间是1982年。

也就是说，一个国家城市化基本完成的上限临界点是城市化率达到75%左右，此后，伴随进城人数的几近枯亡，房价进入平稳期。

那么中国离这个临界点还有多远呢？

国家统计局的统计数据显示，2017年中国的城市化率为58.52%，而1978年的城市化率为17.92%，年均复合增长率约1%，近10年的速度略微快些。

据此大致推断，中国城市化率到达75%这个临界点大约还需12年左右，时间点约在2030年前后。

与此相呼应的是，联合国开发计划署发布的《2013中国人类发展报告》指出，到2030年，中国将新增3.1亿城市居民，届时，中国城市人口总数将超过10亿，中国城市化率将达70%。

也就是说，2030年前后是中国城市化基本完成的时间节点，也是中国楼市蜜月期的休止点。

其次，2030年前，中国尚有5亿新市民欲在城市里购房上车。

9月26日，在某个业内的高峰论坛上，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁指出，2030年前，中国城市的潜在购房人群将在5亿左右。5亿人群分为两部分：一部分是当前的存量市民化人口，2.87亿在城市务工的农民工；另一部分是未来新增的城镇化人口，常住人口的城镇化率，如果以每年1个百分点增长，到2030年，常住城镇人口约10亿，新增约2亿。

李铁所讲的2030年前新增2亿进城人员，也与十九大报告中的数据相符。

十九大报告中明确指出，在2030年前，中国每年的城镇化率约为一点二个百分点左右，由此催生了每年近1700万的进城新市民。未来12年下来差不多就是新增2亿进城人员。

即使以5亿的潜在居住刚需来讲，按照房住不炒的逻辑，也必然催生庞大的市场需求。

所以站在城市化率尚不足60%的当下，以及今年上半年房企销售额创下历史新高的背景下，现在便简单得出中国楼市已无未来，显得过于情绪化与不严谨了。

哪些城市楼市还有投资价值？

纵观全球，当一个国家的城市化率低于60%时，楼市处于普涨期，只是不同城市之间涨多涨少的问题。因此楼市投资处于傻瓜式投资，区别在于，挣多点和挣少点。不过当城市化率超过60%时，人口流动进入分化期：大量的三四五六线城市处于人口负增长压力中，大量的农村人及三四五六线城市的人向大城市集聚，人口流动进入大城市化阶段。因此相应地，全国只有人口流入的20%城市才有投资价值，其余80%的城市成为了其余20%价值城市的人口供应源。

当全国性的人口红利基本结束后，接下来的阶段，中国的人口流动便进入结构性流动阶段，这个阶段的人口流动特点便是“大城市化”：全国人口从四面八方地涌向都市圈。整体来说，未来中国人口的流动，主要流向地为“三大+三小+强省会”。

“三大”即三大都市圈，即京津冀都市圈、长三角都市圈和粤港澳大湾区；

“三小”即三大次都市圈，包括中原都市圈、武汉都市圈和成渝都市圈；

“强省会”即一些经济实力强，虹吸能力强的强省会，也会成为都市圈时代下的人口抽水机。

正常的话，按照世界城市发展规律，未来的“三大+三小+强省会”将聚集中国近七成的人口，也构成接下来中国楼市的20%价值区域。其中的“三大”更会成为大城市化下的主要人口虹吸地。除此之处的其他地方楼市，从中长期趋势角度来说，基本上已无投资价值。

非环一线的三四五六线楼市进入高危期

壹书生认为，三四五六线城市楼市已进入高危期，接下来很难再现另一个春天，面临五大制约因素：

A,人口增长式制约：大量的三四五六线城市正陷入人口负增长压力中，且在2026年左右全国进入负增长期。

北京城市实验室创始人、清华大学建筑学院博导龙瀛的研究发现，2000年至2010年的10年间，中国600多个城市里面，近四分之一，即大约180个城市的人口正在流失。可以推测，以2018年为例，应该有三分之一中国城市面临负增长压力。且接下来，越来越多的城市将加速进入人口负增长行列。

鉴于人口增长压力，接下来大量的城市将逐渐出台鼓励生育的政策，以减缓人口负增长趋势。

B,高房价制约：目前三四线城市房价奔2万，五六七线城市1万+。

这样的高房价已严重透支了未来。至少需要未来三四年才能化解高房价泡沫。而高房价泡沫化解后，这些城市便面临实实在在的人口负增长压力了，中间已几无喘息的时间窗口了。

C,居民债务制约。

2015年发起的去产能、去库存及去杠杆，截止目前发现，中国社会的总体杠杆率不降反升，唯一的变化就是转杠杆：债务杠杆从地方政府、国企转向居民家庭端：有统计数据显示，截至2017年，我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%。此举意味着中国社会的增杠杆空间越来越小。如此之下，可供增杠杆的大量资金必会首选更有价值的资产,如20%的价值城市，尤其在本轮涨价去库存导致三四五六线城市房价严重透支下更是如此。如此之下，高房价及高债务率下增值功能已不强的三四五六线城市楼市，极易成为被抛弃的资产对象，从而制约这些城市房价进一步上涨的空间。

D,经济转型制约。

目前中国经济正处于转档期：由高速增长转向中速增长，如此转档之下，在城市链中，越具备自我造血能力的城市受冲击的力度越小。相反，越缺少产业造血能力的三四五六线城市受到的冲击越大。

E,去库存的政策利好逐渐渐退。

2016年930后，非环一线的三四五六线城市房价上涨的最大助推力是棚改货币化安置，这已是业内较公认的共识。

2015年12月中央经济工作会议确立了楼市去库存战略后的2016年和2017年，因为棚户区改造，大约超3.6万亿资金涌入市场，主要是三四五线楼市；而2018年第一季度约3000亿，根据全年棚改目标，预计全年投放不会低于1万亿。换句话说，2016年-2018年，因为棚改，央府向楼市投入了约四万亿天量资金，这些资金投向三四五线城市楼市。

也就是说，2016年930后，广大非环一线三四五六线房价的暴涨，命根子在于定向放水的棚改货币化安置，并不是缘于城市基本面的支撑。

然而目前棚改货币化安置正在全面撤退：6月当传出棚改结束传闻时，棚改资金的发放者国开行有关棚改收缩问题的回应时对外透露：“国开行得到中央高层的指示，三四线城市去库存基本结束，所以后面的棚改，会规定货币化安置比例。”间接证实了央府去库存战略的结束。

10月8日的国务院常务会议上，国务院李克强首次代表央府出面定调：“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。”标志着去库存导演下的棚改货币化安置的权威证实性结束。

总体上来说，因为涨价去库存而涨起来的非环一线的广大三四五六线城市，目前的房价基本上已属于“不定时炸弹”，现在的现实问题是“何时引爆”和“怎么引爆”的疑问。

借用叶檀的说法来概括下未来中国房价的走向：时下的中国楼市，一线城市有投资和都市圈效应作为缓冲，二线城市有人口流入和产业更新作为靠垫，而非环一线的三四五六线城市几乎只剩下透支客户群，已在高位接盘的炒房客，不排除套牢二三十年的可能性。

哪些城市房价正在底部洼地处？

如果现在购房，哪些城市正是下手的好机会呢？

2015年以来的这一轮中国楼市，与以往全国楼市同步周期不同的是，不同阶层的城市，楼市的周期并不同步。具体来说便是：2015年5月后，先是最有价值的深圳、北京、上海及环京等城市率先暴涨，2016年2月中下旬降契税后，以合肥、厦门、武汉、长沙、南京等为代表的二线城市开始接棒领涨。2016年930强调控后，三四线开始崛起成为上涨的领头羊，在2017年317强调控下，一线及环一线、强二线相继调控加码，相应地，四五六线及县城板块开始起势领涨。

明白了这波楼市的不同周期后，壹书生在此对当下值得关注的城市楼市，提几个简单的判断标准：

A,目前的房价下跌期至少已超过一年；

B,房价已下跌至少15%，甚至20%；

C,区域具备中长期人口增长能力；

以此标准来判断，时下楼市处于底部区域的城市并不多，非常值得关注的城市主要包括北京、环京东南片区，以及厦门也可以适当关注了。

以环京东南片区来说，时下的房价正是真正的宏观底部区，以霸州为例，主要原因如下：

首先，从房价来说，目前已近跌无可跌的状态。

有统计数据显示，截止7月，中国的三四线城市房价，超过70%已过万。此外，目前至少超过200个县城的房价已超过9000元。

相比较而言，目前处于环京兼环雄、环津身份的霸州，目前房价已降至9000元左右。这是不正常，不正常房价缘于不正常的调控：三年社保式调控，即要求霸州当地户籍或在霸州有三年社保的人，才具备在霸州购房的资格。

其次，从城市利好的角度来说，作为唯一的环京津雄城市的霸州，才刚刚上路：

A,环雄老大之位正在不断夯实。

从经济承载能力、环境承载能力及与雄安的距离等三个角度来考量，霸州绝对是环雄之首。