关于北京“房租暴涨”问题的理性思考
本文来自微信公众号“奥利弗的杂货铺”，作者 Oliver Feng。36氪经授权转载。
前日，我爱我家的副总因炮轰资本携长租公寓公司推动北京房租大幅上涨的相关言论在成为了网络红人。虽然他说的话背后有多少严谨的统计数据支持尚且存疑，但站在道德制高点且“被逼”辞去公司副总职务的受害者人设，使得不少网友纷纷表示同情并支持胡总，认为他在“说大实话”甚至是“为民请命”。
可是，在这舆情喧嚣的背后，以北京为首的主要城市“房租暴涨”的说法是否是既定事实，似乎还有一些存疑的地方。特别地，当下众多自媒体渲染的资本推动长租公寓垄断市场、中介联合小贷金融机构忽悠房客签署贷款合同造成租房市场隐患等问题，到底是个例还是普遍现象？还需要更多的调查和统计数据才能接近真相。
在加入批判“房租暴涨”的网络情绪狂欢之前，不妨让我们利用手头现有的一些调查结果和统计数据，先理性思考并分析一下有关问题。
首先是长租公寓的问题，在国家支持“租售并举”的政策大背景下，资本进入长租公寓领域是符合宏观政策逻辑和未来发展方向的。君不见，今年年初中国建设银行高调宣布战略进军租房市场，其名为“存房”的商业模式简单来说是先与房东合作，银行把未来一定期限的租金一次性付给房东，获取房子五年甚至更久的使用权；然后银行寻找专业物业将收来的房子统一修整好再转租给房客。
在此期间，银行的介入提高了租赁合同的信用，加强了租赁协议的稳定性，保护了租客的利益，同时房东也便捷地获取了不动产的流动性。另一方面，租客稳定的租金支付形成的现金流，在未来还可被银行考虑做ABS打包卖给其他投资者（也就是类似REITs的业务）。
这不就是一家“资本大鳄”进入租房市场的经典模式么，之前该新闻推出的时候大家还纷纷点赞，认为建行的业务创新模式尽到了社会责任，现在怎么反就纷纷喊打了呢？
所以，当前舆论所需讨论的核心问题应该在于：
（一）北京房租真的在普遍暴涨吗？
（二）长租公寓真的是推动房租普涨的主要原因吗？
8月21日，券商中国在标题为“租不起的北京？房租环比涨了四成？四大调查告诉你最真相”相关报道中，就北京房租暴涨问题做了市场调查并得出了如下初步结论：
“一是与去年同期相比，今年住房租金涨幅确实比往年高一些，但是环比涨幅并没有那么高，并不是所有区域均出现上涨，且续租一般涨的不多。二是7月租赁月报中部分小区涨幅较高，是成交量基数小造成的统计现象。三是抬价抢房现象非普遍现象，多个中介人员向券商中国记者表示，抬价抢房的现象在本小区没有发生过。四是租金上涨的根本原因是供需矛盾，长租公寓行业是细水长流、微利的行业，租赁没有一家能够独大。”
除了严肃媒体及时的市场调查，让我们再通过公开统计数据（数据来自于中国房价行情APP，中国房地产业协会主办）了解下北京近些年来的房租变化情况：
单位租金走势：可以发现，自2016年底、2017年初以来，北京的房屋单位租金的确经历了一波上涨，可是斜率（增速）并没有明显超过历史水平，难以证实当前北京出现“房租暴涨”的判断。
总租金走势：与单位租金类似，自2016年底、2017年初以来，北京总租金有所上扬，不过17年全年的总租金上升趋势明显快于18年。特别地，17年底北京房屋总租金迅速上扬，达到短期高点后，18年以来总租金水平有所震荡回落。
房屋出租的挂牌供给量：可以发现，北京可供租赁房屋的出租挂牌供给量自2017年以来总体呈现下行趋势，在17年底触底后虽有小幅反弹，但18年的供给量依旧于前些年的水平。从数据角度来看，供给量的减少恐怕是当前北京房租提升的重要原因之一。
因此，总体而言，北京房租在“普遍暴涨”的判断似乎并未被当前已知的市场调查结果或公开统计数据所证实。
对于第二个问题，长租公寓是否是推动北京房租普遍暴涨的主要原因，核心是看长租公寓是否在北京租房市场拥有决定性影响。
据诸多媒体报道统计，目前长租公寓在全国租房市场占比大约在10%左右，北京租房市场占比大约在20%-30%（以上数据的准确性和严谨性一般，还需要更多数据支持）。如果该占比数据是真实的，那么目前长租公寓似乎还做不到对租房市场的垄断。估计抬高一两个小区的租房价格是有可能的，但是还没有足够能量全面抬高首都房屋租金。更重要的是，前文数据分析的结果也并不支持18年北京房租全面暴涨的判断。
另一方面，近期有自媒体提到存在长租公寓公司联合小贷金融机构忽悠房客在租房时签了贷款合同，长租公寓公司提前把一年房租拿到手，并没有直接付给房东，而是拿钱去做业务扩张。不少自媒体声称这种模式必将带来资金链的断裂，使得房东也拿不到房租，房客的房租也被用来还贷而没有付给房东。届时房东没收到租金要赶房客走，房客没法住却还得继续还贷款，结果造成比P2P爆雷还要严重的社会问题云云。更有意思的是，话音未落，杭州某长租公寓公司就爆出破产新闻，报道称约有4000租户受影响。——似乎正好证明了以上自媒体的推测？
可让大伙疑惑的是，看了好几篇关于杭州鼎家公寓公司破产的报道，并没有一篇解释清楚该公司的资金链是怎么断裂的。因为，按照媒体描述的“租赁变贷款”的商业模式，并无法直接推论出这个模式就是“庞氏骗局”。
其中关键在于，长租公寓公司对于提前拿到手的租金，会如何使用（当然，该商业模式的大前提是，不能以强制、胁迫或欺诈诱导的方式让租客在租房时候莫名签了贷款合同，而是要明确告知租客并获得其同意）。长租公寓公司若利用这笔资金正常去拓展租赁市场，提前从房东拿房并支付租金，再及时转租出去获得能够覆盖运营成本（该模式的运营成本应比传统的长租公寓多一块金融利息成本，也就是金融机构提前把房客未来每月租金做了折现付给公寓公司，是有一定折价的）的更高一些的房租——长租公寓公司可借此获得更充裕的现金流。如果长租公寓公司内部治理严格且监控完善，确保该现金流不存在被挪用或乱投资的风险，那么该经营模式可以帮助一些公司完成快速扩张的目标，且逻辑上并不是庞氏骗局。
更何况，事实中目前似乎并没有多少主要长租公寓公司采用了这样的模式。据从租住在北京自如的诸多同学好友方面的了解（这个调查确属小样本，欢迎大家提供更多数据支持），这些大型的长租公寓市场玩家，目前的运作模式一般是以传统的收房装修再转租的方式，并没有让小贷金融机构介入使得“租房变贷款”。逻辑上也可以理解，大型长租公寓公司自己实力相对雄厚且市场地位比较高，即便有快速扩张的冲动也可以借用外部资本的力量，而不需要采用该商业模式与小贷金融机构分一杯羹。
综上所述，当前北京房租价格普遍暴涨的说法，是否是事实，至少从已有的公开统计数据和严肃媒体的市场尽调来说，并没有得到充分的支持。而长租公寓公司是否有足够的垄断力量推动首都房租普涨，在目前的租房市场结构下，也是值得存疑的事情。
另外，潘石屹先生近日针对房租猛涨话题发表观点认为，中国房屋的租金回报率（租售比）非常低，所以房租的上涨一定程度上是租售比回归的正常反应。——个人对此观点并不十分认同。我国房屋租售比低的主要原因恐怕不是房租绝对水平低，而是当前全国房价水平总体虚高造成的。我们的租金水平在世界范围是高还是低，应该对比的是各地“平均租金/当地居民收入”的比例数据，而不是简单看房屋租售比。这里其实也还隐含着另一个经济规律，那就是各地房租水平与居民的收入水平通常成正比，租金价格是难以做到短期内无限跳涨的。房租水平的上限就是当地居民收入中能够支付房租的一个极限比例。
当然，不可否认北京等主要城市房租持续上涨的报道的确触痛了我们年轻人乃至整个社会的神经。但我们不能简单地站在道德的角度去认定“房租不该涨”或“房租不能涨”，这也不符合常识；房租上涨毕竟是一个经济现象，大多数情况下，经济不断发展的城市中房租稳步上涨也是正常的。
想要解决当下租房贵、租房难的问题，我们需要从制度上多元化房屋租赁的供给方，让更多的玩家进入这个市场，大家互相竞争，为市场提供更多的差异化产品，借此提高我国租房行业的整体服务水平（例如建行介入租赁市场的新业务就值得鼓励）。而政府在提供必要公租房、廉租房供给的同时（这里面也要努力避免潜在寻租行为），更应该加快制定合理和完善的租赁法律法规，加强在租房协议中对弱势一方（通常是租客）合法权益的制度保护，而不是用短期政策手段压着不让某地房租涨，这种治标不治本的方法无法解决我国房屋租赁市场的长期问题。
最后，昨晚原导师在聊天中还提醒了我一个问题：“房租是有溢出效应的。当某家的房租涨了，隔壁的房租也可能被涨。尤其是近期媒体的报道，会令很多房东认为别人房租都涨了，他涨也是合理的。”可见，抨击“房租暴涨”的诸多自媒体，很可能一不小心反而成了推动北京房租上涨的另一股力量。所以，对于热点问题，让我们少一些情绪化跟风、多一些理性思考，才能让社会更美好。
