又放水了，房价又要大涨？
编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房」（ID:dahuzishuofang），作者：花满楼，36氪经授权转载。
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昨天我们的文章提到了7月23日的国务院常务会议，被认为是对近期全面宽松基本确认的“一锤定音”。
国务院常务会议提到不搞大水漫灌式强刺激，但积极财政政策更加积极、稳健货币政策松紧有度的表述，释放的信号不言而喻。
7月24日A股出现大涨，股市终于看到了一丝光明，用钱投票，确认“放水”预期。
显然，全面宽松基本确认对资本市场是利好。
7月23日，央行开展中期借贷便利(MLF)操作5020亿元，当日未开展逆回购操作。考虑到当天有1700亿逆回购到期，实质投放3320亿。
MLF是投放的基础货币，通过商业银行、影子银行的存贷款转化，大概是5倍放大，相当于投放了1.6万亿的货币量。
在历史上，很少有这么大的投放量。
不断变化的国内国外形势，让我们必须因时制宜，审时度势，看清接下来的楼市预期。
因为贸易战，国际形势越来越紧张，去杠杆转向稳杠杆甚至加杠杆的呼声逐渐升温，目的就是不能危及6.5%的GDP增速。不唯GDP，不代表不要GDP。
很明显，我们现在正面临“去杠杆，挤泡沫”与保持经济稳定增长的两难之中。
6月份以来，在经济数据下行、股债汇市场动荡不安、央行财政部等宏观调控部门公开论战之际，对于宏观政策的反思，尤其是对过紧的财政和金融政策的内外反思就已经展开。本次国常会表示，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，根据形势变化相机预调微调、定向调控。
2015年的那次放水，掀起来全国轰轰烈烈的房地产大牛市，上一次是如何掀起大牛市的？而这一次又有什么不同呢？
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本轮暴涨是怎么启动和拉开序幕的？
1.去库存成为主基调
2014年，全国房地产销售面积由上年13亿平方米跌到12亿平方米，库存面积由不足5亿平方米上升到6.2亿平方米，多个城市的去化周期在15个月的警戒线之上，三四线的城市库存甚至高达30个月。楼市库存就像一把“达摩克利斯之剑”高悬于房企头顶。
与此同时，全国GDP增速由7.8%猛跌到7.3%，足足跌了0.5%。这不行啊，经济下滑，楼市要承担主要责任啊。所以楼市你必须给我硬起来！
2.货币政策宽松
为了让楼市重振雄风，2015年3月30号，央行、住建部、银监会三部门联合发文，给楼市打了一剂猛药：调整公积金购买首套房最低首付20%，公积金二套房最低30%，商业贷款首付比例二套低至40%。听到这个大家激动吗？是不是恨不得穿越回去买多几套房子？
如果说这个药还不行，那么政府继续再加药，当天财政部就紧跟着宣布：二手房营业税免征限期由5年改为2年。
这一天，是个值得纪念的日子，中国楼市华丽转身，开始止跌反涨。而在这天出台的政策，就是我们所说的大名鼎鼎的楼市“330新政”。
“330新政”一出来，有一个被中国最看好的城市，正值年轻气盛，锐不可当，毫不犹豫做了暴涨的先锋队员，这个城市就是深圳，仅仅当年5月房价环比涨幅高达8%。一年后，也就是16年6月，房价就从最开始的3万不到突破到6万，而这只用了15个月。这是房产板块的深圳速度！
新政后，购房门槛放低到首套公积金最低首付20%，二套公积金最低首付30%。15年9月，二套房公积金最低首付也降到了20%。也就是说，100万的房子，你只需要20万就可以拿下，银行给你贷款80%，足足5倍的杠杆，而且那一年，央行1年内5次降准降息，首付比例低了，贷款利息又降了，全国人民都买得起房了，本来10个人抢10套房，现在是50个人抢10套房，房价能不涨吗？
一边是宽松的货币政策在支持大家买房，另一边银行还在打开机器造钱，这个钱越来越多，这个钱叫M2。
3.国家不停印钱，M2增速居高不下
2015-2016年M2一直保持着高增速，国家不断印钱，市场上的钱不断增加，大量的资金一窝蜂地涌进房地产，房地产就像个蓄水池，水龙头不停在放水，它的水位不断在上涨。
好，仅仅有钱还不行，因为买房是需要名额的，大家不用哭不用喊，国家早就安排好了一切。这不，国家再给楼市加了一剂猛药，2014年的限购放松了。
4.限购放松
2014年上半年限购还是非常严格，有46个城市限购。6月底，46个限购城市绝大部分放松或取消限购。到2015年，除了北上广深四个城市，限购彻底解除，买房不再需要房票。限购放松遇上货币政策宽松，那真是干柴遇上烈火，楼市立刻燃烧起来，房价节节上升，停都停不住。
这就是2015年至今房价大涨的背后的操作。
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那今天呢？首先，大家都可以看得很明白的一点是：水没有很多，而且全国经过这一轮抢房，很多城市都已经闹房荒，例如杭州、武汉、成都、重庆、西安...库存已经到了一个很低的水平，即使是三四线城市，原来是巨量的库存经过一轮货币化安置，然后购房，库存也已经降到安全值以内了。
至于现在已经不仅仅是限购限贷限价限售，还有新四限：限离婚买房、限新落户买房、限注册公司买房、限未成年人买房。
所以，库存少，放水不多，货币宽松却没有出台楼市相关刺激政策，限购限售不放开，那么房地产就没有大涨的契机。
再说一个比较俗气的理由：经过这几年的抢房，广大老百姓手里的子弹打得差不多了，该买房的都已经买房了，没有多少银子了。
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房地产，凭借短炒获得暴利的时代已经过去了。房住不炒是现在中国楼市的主基调，如果现在投资房产还抱着短期炒房的心态去投机，那必然会发生处处受阻，最典型的就是限售。
但也没必要害怕限售，限售只能限制你出售的年限，但是影响不了城市的价值，自然也影响不了你房子的价值。所以我们此刻投资房产就要做长期的价值投资，不要过于在意一时的波动，更没必要因为限售而拒绝投资一二线城市。
但是因为限售限制了房产的流动性，我们在买房的时候就要精挑细选，严格按照价值标准去筛选购买。否则等你发现问题，想转手却转手不了，因为还在限售期内。而那时候，面对你的房子在跌，而你却无能为力，连卖的资格都没有。
同时，价值投资意味着要中长期持有，意味着购房收益不会很快变现，资金短期无法回笼，所以从现金流的角度你必须开始考虑租金收益，因为这是你房产冻结期间唯一能拿到的收益。
