地产创新到底是不是伪命题？优势奇正基金马建伟：地产行业的机会才刚刚开始
地产创新到底是不是伪命题？在新的技术红利和新蓝海的大背景下，创业型团队和地产创新的模式，有没有可能很好地融合？就资本市场而言，投资人究竟关注些什么？
在由新城控股旗下星翼空间、明源云地产创新研习社共同举办的“科技变革驱动地产创新变革”主题论坛上，云柜网络CEO杨博、未来域（中国）创始人兼CEO王宇、优势奇正基金主管合伙人马建伟分享了他们的观点。
云柜网络CEO杨博 | 传统地产的创新之路
如果大家做地产的很了解，地产创什么新？地产这个行业，就主营业务而言，不需要创新，因为它是金融产业。地产创新这件事情，更多的是从纯技术角度来讲。它的业务模式，是全中国甚至是全世界最好的商业模式。它的商业模式很简单，整个地产上没有自己的设计团队，也没有施工方团队，大部分地产商没有自己的营销团队，就是做资源整合，是纯金融的东西。
那地产到底要不要创新，动力是什么？这里想讲的是基于地产的产业链和资金链衍生出来的创新的东西。地产企业从诞生的第一天，就不是单纯的地产企业，除了非常小的、50亿以下的地产企业。所谓的地产企业创新，其实是董事长工程。整个地产企业里面，因为是非常传统的资金密集型企业，所有的传信都来源于董事长一个人，剩下所有领域所做的创新，都是伪创新，都没有任何意义，只有老板点头才能通过。
长短期利益风险是驱动老板们做创新的最重要的原因。什么是长短期利益风险？很多的企业在投入大量的资金创新的时候，是这个行业或这个业务在最高峰的时候。目前地产企业还是在最高峰的时候，高密度的现金流回收的情况下，各位地产的老总是有一定的危机感。这些危机感是对未来风险的预估，在现金流很好的时候，先投一部分钱。
很多地产价值链中的要素，其实具备成为一个长期价值型企业的前提。比较典型的就是物业和精装修。基于地产本身产业链上的要素，能够成为一家百年企业。目前地产的一些核心环节，直接拆出来，也许可以马上上市。这其实也是目前大型互联网公司在做的事情，也是驱动地产老板创新的很重要的原因，最终来讲，还是利益。
基于产业链和资金链的创新有四个环节：
营销的精准化。怎么卖房子，让产品变成利润，有很多的做法。一手房的房多多、链家，很多都在做创新，这是一个方向；
精装修的产业化。这是一个非常大的市场，中国最大的装修公司占市场的份额不到5%，如果单独拆出来做一家公司，可能比目前最大的装修公司还要大。精装修产业化是快速实现单方向价值的很重要的因素；
融资来源的创新。资金链上方法很多，找一个保险公司，和银行成立合作基金等，都是创新，都有可能变成一个地产企业的很重要的资金来源。再往下游，和客户购买相关的行为，包括首付，供应商的票据保理等，都是产生金融的方向。现在前20名的地产公司都在做。
社区的创新。有最大的机会，但是也是最难做的。
社区上的创新主要是三个方向：
服务是基础。现在大多数是物业的形式，未来可能物业没有了，变成服务公司，是基于社区服务最终的形态；
信息化是手段。现在整个物业管理行业很落后，真正信息化的企业，一年前应该不超过5家，现在也不超过10家；
刚需业务是切入点。也有三个点，第一个是生鲜，包括生鲜的柜子，基于社区的生鲜门店，包括配送到家的服务，但是目前没有做得很好。第二个是快递，快递有两种形式，一是做代收点，二是做柜子。第三个是智能设备，基于智能设备的高频次应用，包括门禁、监控等。
云柜网络做的就是柜子。大家所在的社区，90%都有柜子。全国有价值的小区是30万个，主要集中在中国的东部地区，包括华南、华东、山东、西南。
云柜目前在行业中大概排前三，有2.3万组柜子，覆盖1.7万社区，每个社区平均的用户是在700户；覆盖到的人数大概是1400万人，覆盖的城市人口大概是4500万。这些用户在产品上的使用的频率大概是一个月3-4次，整个行业也基本上是这个水平。
行业上做的最大的有6万个社区，第二大的有3万各社区。目前有实力能够留下来的有4到5家，其他的两三百家企业已经全死光了。这些留下来的企业，所有的“干爹”都是在千亿以上的企业。
快递柜有什么价值？
快递员。全国的快递员大概150万，分散在一千多个快递公司。最大的快递公司大概有30万个快递员，目前与云柜长期合作的大概有15万快递员，来自不同的公司。这占了全国市场的10%的快递员的量，这个价值非常高；
用户。4500万的用户中，1400万是活跃的，基本上每周都会活跃。这些用户的价值，在于它的留存成本非常高。每年一个用户大概15元，保证每周一次的活跃。
社区。基于本身社区的服务来看，有很大的价值，但目前没有企业做得好。
地产企业做创新，有几个注意点。
一定是要控股的，不管它是否介入具体的管理；
领导力。如果你在地产企业，老板让你出来创新，如果你没有做过相对大团队的第一把手的话，你出来的死亡的概率基本上是100%；
独立性。不管是办公环境，还是从管理的方式上，尽量独立，尤其是一开始的时候；
激励机制。对管理团队要有一定的激励机制，否则到后面会有很大的问题；
内部沟通。是内部资源还是内部瓶颈？尽量不要做需要内部资源大量支持的孵化业务，这样的业务成功的概率会很低，因为内部沟通很难；
与集团的关系。要把你的老板、“干爹”当成客户，一定要服务好，因为它是你最大的经济的来源和评价的标准；
资源积累。任何时候都不要有1元花1元，有“干爹”也一样。有10元花3元，是比较合适的比例。不管对你有什么样的要求，有7元放在仓里面，才有可能应付一定会出现的问题；
管理制度。千万不要用地产的，地产的管理制度更多是防范风险，但不是做业绩。尤其是初期的时候要野蛮生长，甚至放在很差的环境里，不要在地产这么好的环境里孵化。怎么让自己在最差的环境里生存下来，这很重要；
新公司的玩法不一样，所有人都要懂业务。慎重使用老经理人，尤其是地产老的经理人，会带走很多老的客户。老板是第一位的，一定要老板的全力支持；
人的事情。随着公司的增长，人会占用你越来越多的时间，所以人的事情越早解决，对后面的业务发展越好。动人一定要快，阻碍前进的人必须要下沉， 重循吏，慎清流，远离提出问题而不解决问题的人；
商业形态的价值。不管自己做创业，还是地产企业做的创新孵化，有一个很大的问题，就是商业模式本身。地产企业做孵化，地产是赚钱非常快，而且现金流非常大。对于小的创业企业，地产企业天生是蔑视的，好的商业模式，对地产企业创新很重要。
什么叫好的商业模式？地产是最好的商业模式，其次是物业管理。地产是预付的，你交钱给我的时候，房子还没盖起来，现金流非常好，标的的价值很大。资金是有沉淀的，这些钱都是在我的帐上。而且付钱有一个周期，即押款周期。
商业模型在搭的过程，只要有现金流就可以了，不赚钱都没有关系。规模化之后，规模的增长，不要和成本成正比的增长，就能产生利润了，这是好的模式。对地产创新也是一样的，现金流和利润尤其重要，资产资金不是分散型的资金。
未来域集团创始人 王宇 | 从长租公寓创业看空间
空间的定义是什么？以往，我们把它当做是这样的一些场景：住宅、商业、酒店、公寓、办公、停车位等。以功能为导向的传统空间，装的是人还是物，还是通过物联体系打造一个智慧空间，在7年前没有这个概念，并不知道互联网给地产带来什么样的变化，不知道存量资产在内容上怎么样对产品标准化。
其实传统空间，缺的最多的是内容。内容产品化很重要，我们要把所有想要给用户表达的，想要资产增值展现的能力，通过内容的塑造，把它一点一点沉淀为一个产品。这个产品的特性要有交易的目的，如果没有交易的的话，对于所有的运营商来讲都是成本。如果这些成本永远无法通过收入和利润的转化去化解的话，那这个事情的可持续性就会存在问题。
首先，建立丰富和完整的会员体系，提高与用户之间的信任感。无论是物业公司还是地产公司，最主要的目的是住在这个空间的人。在这个空间轴里面，跟我们发生的是一种家人般、亲人般的关系，这种关系的升华越高，对我们信任感提升越高。最终的表现形式，就是用户黏性的不断沉淀和累积。
未来域的客户群定位是青年中产，青年社群关系的一站式建立，是第一阶段的重要任务。在整个社群关系的建立中，把线下的供应方和已经生成的能力，变成一个个商务生活配套的一站式解决方案。这个过程中，所有的用户对于未来域有一个认知的过程，从认知、得知、体验、参与到信任，这是未来域对用户的心理深入分解。
未来域利用丰富的产品，一点点地把用户规模扩大。
引入资方本来生活的产品线，为用户提供到家服务。由于公共区域和管控的物业都是进行封闭式的物业管理和服务式的体验，所以可以让供应商，直接通过未来域的服务方式，把物件直接传到客户的房间，而不需要让他下楼来取餐或取件，节约了客户的时间和成本；
天下食景。未来域新一轮的投资方是星光集团，星光集团一直是在做物联城市。天下食景，就是无印良品+711便利店这样的模式。所有的线下的场景，都是通过天下食景给客户提供定向服务。它是开放式的，重点针对服务的公寓、酒店、办公室、园区进行配套服务。
天下食景是一个农业商品的供应链，这个供应链一直追溯到原产地，客户通过视频软件看到所预定的生鲜产品，从原产地发送到配送过程的全过程，确保食物的安全性；
娱乐性方面，有出行这款产品。这款产品的特性，就是用特殊的交通工具匹配社群旅游的内容，或者娱乐的内容，给用户提供一小时、一天或者一周的产品，让他们在闲暇时光享受更丰富的生活；
产业互联。包括天使谷创投咖啡、餐饮配送、女生购物、消费金融、支付系统等，生活方式研究院、共享空间，未半课程、未半商城，精英社群等。
未来域通过七年的延展，经历了三轮的变化。第一轮做了长租公寓品牌，白领公寓，当时的做法，就是在每一个一二线城市，整租老旧物业进行改造，让客户拎包入住。第二轮，经历五年的运营扩展，以轻资产的模式，不断地为开发商、政府、资产持有者提供定制化的服务，包括对物业的评估，项目的设计，工程的监理，销售的互动，交付完之后的运营对接等。
未来五年，正在往专业的资产运营平台转。未来域会慢慢地开放所有能力，给C端用户提供各种各样的服务，同时在存量资产变现上，把B端用户作为首要的业务群体。
未来域现在已经遍布了11个主要核心城市，服务了40几个开发商。目前阶段主要的生态矩阵，主要沉淀于公寓、联合办公、金融，生活酒店、未半生活。
合作一直在进行，这是基于空间的合作，基于资本的合作，基于供应链的合作。这些公司的特点是自成一派，各自在各自的领域生根发芽。未来域把大家集聚起来，就是为了构建智慧城市，为空间里的人提供更精准的服务。
优势奇正基金主管合伙人 马建伟 | 从资本的角度看地产的创新和创业
房地产行业的年化回报大概在25%左右，整个投资行业没有这么高。在整个地产行业里面，房地产的绝对收益远远大于金融。
整个房地产行业，产业非常长。长有什么好处？可以做大公司出来，除了开发，过去几年投资界发生最多的是营销口子，长租公寓可能是做的最大。那是不是就没有机会了？在我看来，这个行业里机会才刚刚开始。所以我们做了一个种子基金，专门扶持在房地产领域的创业者。
我们为什么做这个事情？任何一个投资者肯定会讲，市场空间足够大。房地产占GDP的30%以上，这是我们投的第一个方向；第二个是投车，占GDP的6%。所以大市场里面会衍生很多很多的重量级的公司出来，最终谁走出来，还不确定。
这是一个重资金的行业，买一台手机大概一千元，买一套房子，没有低于100万的。在这么一个重资金的行业里，赚不到钱是不合理的。我们分析，这个行业的机会远远大于任何一个行业。
投资最好的时机是产业变革的时候。全中国人一直在做两件事情，第一件事情讨论房价市场是涨还是跌，买还是不买；第二件事情，讨论IPO能赚多少钱。
谁也不知道未来的房价是涨还是跌，在这个时候，有的开发商做增量市场，有的做存量市场，有的做自持，产业变革的时候机会是最大的。
房地产遇上金融是怎么样的结果？本身房地产这个行业，它是开发商拿地，贷款，这也是金融。这个时代再去重新淘地，是不是来得及？那都是比较危险的，因为信息的不对称完全打破了，资源都给更有钱的人。这个时候需要采取资本加产业的模式，这样可能会跑得更快一点。
在过去几个月里面，我们看到了哪些操作模式？
改造出售。40-70平米，两房装出三房的效果。的确有刚需，也有一些公司业务转型。一两年的时间，利润都是在两三千万以上，但是有什么问题？收不到房源，有差价，还有税费；
改造长租公寓。这里面有没有机会？这要见仁见智，但是我们看到在法租界高端的长租公寓，从资金的回报率来讲是非常到位的；
房地产数据。本来觉得这是很重要的东西，但是我们不愿意投，因为它的资金过手太少，我们做的很辛苦；
资产管理模式。这是我们最想做的，我们对标国外几家企业，日本、美国已经这么成熟的市场，为什么还有那么多大公司存下来，因为这个市场的确太大。
为什么房地产创业容易拿到大钱？这个行业创业拿钱是分分钟的事情。整个市场，有5万亿的资金在投股权，包括早期、中后期。
"今天资金远远大于资产。只要你做得七七八八的话，要么你收别人，要么别人收你。只要你今天敢创这个业，你的出路一定会原来比较好。小市场，小切入点，这是我们的认知。"
