如何更聪明地投资房地产?你有五种选择 | PropTech 与 FinTech 的交叉点
FinTech（金融科技）在房地产投资领域迅速发展——房地产投资信托基金、股权众筹、P2P贷款和直接拥有。鉴于有过多的新投资选择，本文将从回报和资产管理规模（AUMs）角度进行探讨。
2022-03-08
2022年开年，在股票和基金市场都不争气的衬托下，公募REITs成为投资领域的一大热门。最不可思议的是，通胀和大放水的预期之下，短短几个月个别公募REITs的股价已经开始严重背离其资产价值。
公募REITs的火爆使得身边越来越多朋友开始关注REITs这种股债结合的间接房地产投资产品，而中国的房地产从业者和地产科技投资人也开始讨论是否有新的PropTech可以在间接房地产投资，比如C-REITs的发展上有所创新。
可能是由于尚处于REITs等间接房地产发展的早期，再加上国内金融行业的监管和政策限制，在PropTech和FinTech 的交叉领域的科技创新进展缓慢。
今天分享一篇关于美国Proptech领域间接房地产投资市场的相关创新，《投资与地产》也会不断关注中国在此方面的进展和动作，如有相关创业项目，也请让我们知道。
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美国（和全球）都高度重视房地产所有权。几十年来，这导致房地产资产价值稳步上升。与大多数市场不同，房地产市场存在许多摩擦点，导致市场效率低下。因此，与股票或债券相比，这类资产的赢家和输家也更多。
最老练的华尔街资深人士一直都了解这一资产类别的力量。金融巨头黑石（Blackstone）可能因其私募股权交易而闻名。毫无疑问，这家公司在过去一年里盈利颇丰。但又有多少人知道，黑石集团也是2009年附近最大的单户住宅业主之一？这家投资公司长期以来一直从事利润丰厚的房地产业务。它看到了 2008 年房地产金融危机带来的机会，并部署了资本。
这不仅仅是复杂的投资基金。最重要的有限合伙人也大量涉足房地产。世界上许多最具标志性的市中心建筑都由国际主权财富基金，甚至是大型养老基金和其他大型机构资本配置机构持有。这种历史性和持续性的机构支持继续使该资产类别对个人投资者具有吸引力。
该资产与股票市场并不完全相关，它比许多个股归零的可能性更低，它提供了更大的机会来巧妙地操纵税法，它提供了显著更高的杠杆率（比如，相比于经纪账户50%或2倍于昂贵住房抵押贷款的杠杆率），而市场的低效为获得巨额回报提供了机会。难怪许多个人投资者都在问自己，“我应该在房地产上投资多少，如何投资？”
投资选择
虽然房地产投资有很多选择，但普通个人投资者的五种选择包括公共房地产投资信托（REITs）、股权众筹（类似于私人REITs）、点对点贷款、众筹和直接购买建筑物。在哪里投资以及为什么投资取决于许多因素，但其中两个因素包括你的成熟度和资本水平。更进一步，考虑细分市场的一种方法是建议最低复杂度和精力，以及寻求投资的资本。
房地产投资信托基金（REITs）的最低投资额为 1 美元，在现代券商持有部分股份。相对简单的投资者可以通过 SPDR Dow Jones Global Real Estate (RWO) ETF 购买整个全球市场的REITs ，或者通过 Vanguard US REIT (VNQ) ETF 购买整个美国市场的 REITs。这为投资者提供了一种相当有效的机制来参与房地产市场，并以低廉的费用接触到全球许多最大的房地产持有者。投资者还可以购买特定的 REIT ETFs 来代表房地产中的特定行业。或者，投资者甚至可以在风险曲线上走得更远并寻求更高的回报，可以购买代表信托管理、借贷或以其他方式投资的特定资产包的单一房地产投资信托基金。
私人房地产投资信托基金或其他名称的房地产众筹选项（如 eREITs）通常最低为 500 美元至 1 万美元。它们还代表了公司在该套餐中提供的特定房产套餐。因此，它们在风险曲线上走得更远，类似于单一的 REITs，并且需要更多的复杂性，以及努力选择合适的、有潜力的REITs。现阶段市场效率较低，期权之间的回报差价高于REITs。
P2P贷款专门参与了房地产市场的巨额债务部分。通常最低限额为1000美元以上。通常，投资者为一部分房产或其他资产提供部分贷款担保。因此，这意味着比 eREIT 更大的风险，引入了特定的贷方和财产风险。这种风险固有的另一个潜在原因是市场效率低下和回报过高。但通常情况下，建议投资者老练，努力对他们支持的贷款进行尽职调查。
众筹意味着与私人团体合作购买特定房产。这通常比P2P贷款或私人REIT的最低限额更高。它不同于私人房地产投资信托基金，因为它专注于特定的房地产。这可以让个人投资者在特定的房产上下注。通过特定于房地产，它意味着比通常在房地产投资信托基金中的一揽子房地产的风险更大。
直接拥有是另一种选择。通常，投资者会突然想到这个选项，或者认为由于这个选项的资本要求，他们无法投资房地产。事实上，这种选择往往会成为头条新闻。但是，它是风险曲线上最遥远的，需要最复杂和最努力。尽管一些玩家获得了巨大的回报，但普通玩家很容易被市场打败：在市场似乎不可阻挡的上涨时买入，然后在不合适的时候卖出。即使是最便宜的房产，资本要求也通常超过10万美元。
1. 房地产投资信托基金（REITs）
市场 ETFs
如今，个人投资者可以使用许多受欢迎的REIT ETF。其中最受欢迎的是不同类型的美国基金；部分原因是美国房地产市场近年来表现出色。VNQ是此类篮子中最广泛的，而且，迄今为止，其管理资产（AUM）最多。它拥有174个股份和390亿美元资产，是市场之王，几乎比下一个参与者大一个数量级。
然而，在10年夏普比率（Sharp Ratio，又被称为夏普指数——基金绩效评价标准化指标。夏普比率计算公式=回报率/标准差；即回报率/风险）上，规模较小且成本较低的SCHH——仅57亿美元的资产管理规模，但0.07%的费用率与0.12%的费用率相比——表现出色。凭借更集中的139个名称，在过去10年中的夏普成绩为0.78，而VNQ的夏普成绩为0.59。
一些投资者放眼全球。VNQI 是这里最大的，将所有 661 个全球非美国 REITs 打包到一个篮子中，投资者最近没有因多元化而获得回报。它的夏普比率是所有上市基金中最低的，年回报率也是第二低的。
年回报率最低的是完全全球化的 RWO ETF，它试图代表全球房地产，包装美国和国际市场。RWO 的一个问题是它拥有相对较小的 256 个 REITs，并且错过了许多大牌REIT。事实上，它甚至没有最大的房地产投资信托基金美国大厦，我将在下面详细介绍。
当别人贪婪时恐惧，当别人恐惧时贪婪。
——沃伦·巴菲特
当然，历史很难预测未来，尤其是在投资方面。对其他人的曲折之路感兴趣的投资者可能会特别被最近全球房地产投资信托基金的表现不佳所吸引。
REIT ETFs 展示了房地产（以及任何）市场的一个基本面：您承担的风险越大，获得超额回报的可能性就越大。集中在前10名的交易所买卖基金（ETFs）在总持股量和持股百分比方面表现出色。尽管影响这种相关性的因素很多——包括ETF的发行时间、美国最近的相对表现——但“风险越大，回报越高”的基本原则是明确的。
这种为了获得更多回报而承担更多风险的尝试是投资者应该追求普通市场ETF以下期权的一个关键原因，下文将对此进行探讨。
主题ETFs
在REIT ETF市场中，有大约9只最近推出的主题ETFs，为投资者提供特定房地产领域的目标敞口。数据与基础设施（SRVR）和工业空间（INDS）的最新进入者迄今为止的回报尤其可观。2019冠状病毒疾病流行的加速趋势，加速了这些行业的重要性。
这些主题 ETFs 通过提供更有针对性的投资组合，在风险范围内比市场 ETFs 更进一步。因此，我们看到了更广泛的潜在结果。如果您从一开始就拥有它，那么最大的 REM 实际上就是一项负投资。尽管股息丰厚，但它的价格总体呈负向走势。在过去的 10 年里，它取得了正回报，但这些回报的夏普比率为 0.34，因此它是以相当大的波动性为代价的。
从某种意义上说，ROOF ETF 更接近普通投资者、股权众筹或 P2P 借贷可以使用的资产类型。通过专注于小型房地产投资信托基金，它拥有的大型、昂贵的地标性市中心建筑——或其他昂贵的商业房地产，如数据中心和物流设施——比大型个人房地产投资信托基金或行业ETFs所关注的要少。
2.个人房地产投资信托基金
个人房地产投资信托基金让投资者可以选择投资特定的管理团队和公司，这取决于他们的资产组合。如果你在获胜者出现时就选择了他们，那么你的年回报率往往高于标准普尔500指数。在美国最大的房地产投资信托基金中，唯一一家自成立以来没有超过标准普尔500指数的房地产投资信托基金是Equinix。标准普尔500指数的这一优异表现正是投资者所追求的，他们投资于任何单个REIT，即任何风险更高的选项，如eREITs、P2P贷款和直接持有。
这些出色的回报也确实出现在不同类型的房地产投资信托基金中——无线基础设施、物流、数据中心、存储、购物中心、医疗保健、多户家庭、城市办公室。不同行业的佼佼者表现良好。但是，这些回报的关键在于，风险调整后的回报很少比标准普尔 500 指数好。这里分析的 14 家最大的公司中，只有 2 家——Digital Realty，DLR 以及 Realty Income(O)——的夏普比率高于标准普尔500。
尽管如此，一些投资者对这些房地产投资信托基金感兴趣。为什么？一个原因是它们与标准普尔500指数的相关性较低。无线基础设施房地产投资信托基金受益于长期趋势。American Tower 与标准普尔 500 指数的相关性仅为 0.29。因此，能够选择正确赢家的投资者能够从 REIT 的多元化中受益。
3. 私人房地产投资信托基金
房地产众筹平台的、私人 REITs 或具有不同名称的类似工具，为投资者提供了投资于未公开上市公司的类似 REIT 结构的机会。这些公司本质上比公众公司规模小，因此在风险范围中更为突出。他们通过高效和强大的团队选择优质房地产/贷款篮子，提供更高回报的潜力。然而，它们的最低价格高于公共房地产投资信托基金的 1 美元。最低限额是 50美元。
空间中的回报是不可验证的，也很难找到。但我在他们的网站上进行了挖掘，以了解我可以在哪里找到他们的目标或声明回报。报告范围的最高端是干部，为 18.40%。这低于 DLR，因此似乎可行。一般来说，回报目标是 10% 以上，这大大高于市场，但 1031 Crowdfunding 和 Realty Mogul 除外，它们的目标是 5-8%。总体而言，像 Fundrise 这样的 10.11% 的回报率似乎是可以预期的。在这种情况下，由于流动性和规模溢价，投资并没有真正超过标准普尔 500 指数，而是超过了像 VNQ 这样的 ETF。
该领域最大的参与者似乎是 Fundrise，其 AUM 为 25 亿美元。他们声称帮助制定了私人房地产投资信托基金领域的立法。Cardone 和 Cadre 似乎也超过了 10 亿美元大关。Equity Multiple 和 streetwise 似乎是较小的玩家。随着这些参与者不断成长和创新，投资者将希望关注回报以及与其他资产的相关性。这些参与者也可能成为未来的公共房地产投资信托基金。
4. P2P借贷
房地产众筹平台的另一个变体是，这些提供商为消费者提供购买贷款的机会。从本质上讲，投资者是在扮演贷款人的角色。其中一些贷款是长期贷款，但大多数是过桥贷款；例如，用于修复和翻转的硬通货贷款。这些产品中的大多数，贷方实际上是平台，投资者为贷款提供资金以获得部分支出。P2P 贷款的违约率往往更高，因为它们侧重于风险较高且信用评分较低的借款人。风险越大，利润越高。
P2P 市场通常还包括在非房地产环境中帮助贷款的选项，以帮助希望合并债务或支付大额费用的借款人。有趣的是，该类别的先驱 LendingClub 关闭了其投资票据的计划。它已转向机构投资者的方式。即使是最大的国际参与者，英国的 Ratesetter，也只卖出了其最高估值的一小部分。在这一点上，剩下的规模玩家寥寥无几。
与其他私人投资选择一样，已知的回报难以核实。但声明的回报率似乎合理，介于 6% 到 11% 之间。Groudfloor最低只有 10 美元，回报率为 10.50%。像 Prosper 和 Peerstreet 这样规模较大的资产管理公司的资产管理规模均为10亿美元，但回报率分别为5.40%和6.20%。LendingHome 是最知名的参与者之一，其最低投资额为 50,000 美元。
5. 众筹房地产
众筹房地产期权可以将私人房地产投资信托基金和直接拥有房地产投资信托基金之间的差异分割开来。这意味着与一群其他潜在的个人一起购买一处房产，或者通常是农场。一般来说，这是一项非流动性投资。其中一些以 10 年的持有期为目标。
这个领域有各种新的金融科技参与者。AcreTrader 的最低限额为 5,000 美元，但您必须是经过认证的投资者。其中一些参与者本质上类似于私人房地产投资信托基金，因为该平台将管理土地——维护租户、收取租金等。RREAF 特别试图通过在游戏中兜售自己的皮肤来与其他参与者区分开来。
Crowdstreet 和 ArborCrowd 似乎是该领域最大的参与者之一，资产管理规模分别为12亿美元和20亿美元。不过，它们的最低限额是25000美元。Crowdstreet声称回报率为17.7%。这比任何 P2P 借贷选项都要高。它类似于最高级别的私人 REIT 或个人公共 REIT。总体而言，人们的共识似乎是，这些资产的表现可能与公开房地产投资信托基金类似或低于公开房地产投资信托基金。
6. 完全拥有
拥有投资性房地产是一种特别流行的策略。我经常与那些对 REITs、eREITs 或 P2P 贷款人一无所知的人交谈，他们希望完全拥有房产。这些投资者有时甚至没有在股票市场上进行大量投资。他们经常看到自己或家人拥有的房屋升值，并对这种奇异的资产类别感兴趣。也许他们读过一些 Guy Kawasaki。这是一个多元化的投资类别，尽管人们告诉自己，但一次只关注一项资产，风险最高。
风险带来回报的可能性。由于房地产市场效率不高，因此使用这种方法有机会获得可观的回报。它还解决了其他投资者的需求，例如成为一个活跃的项目。很多人通过修缮、成为房东或将商业租赁出售给零售物业而获得满足感。这些都是很好的追求，但需要更多的时间和精力。通常，不太老练的玩家会输掉所有，而老练的玩家则会享受巨大的收益。有些人在一年内获得 300% 的回报，但你会吗？
许多人通过关注市场的长期价格上涨（通常在5%到7%之间）来证明这一点。然而，自置居所往往会导致每年约 5%的房屋成本无法收回（即应与租金相比的价格，而不是抵押贷款付款）。在某些市场，如湾区或温哥华，迄今为止的历史价格升值已经超过了这一速度，通常为 12% 以上。当然，当最近价格迅速升值时，您可能会预期未来的预期回报会降低。
完全拥有的另一个好处是利用税法。这就是唐纳德特朗普多年来不纳税的原因。他通过了他的一处房产的损失，并在多年前声称这些损失。这只是房地产大亨多年来设计并实施的税法的一种策略。
最后一个好处是潜在的租金，也就是从你自己的房子以外的任何所有权中获得的收入。金融科技公司的玩家已经出现在这个领域。HomeUnion和RentersWarehouse等公司可以帮助购买租赁房产。
本文编译自Real Estate Investment Options in 2021
作者：Aakash Gupta
本文来自微信公众号“地产与科技”（ID:proptech），作者：猫头鹰研究所，36氪经授权发布。
