市场要闻丨七成城市新房价格环比下跌,二手房价普降,业内预计未来仍会“惯性下跌”

王晗玉·2021-11-16
受到放贷紧缩、利率攀升、二手房停贷等的影响,楼市需求端急剧冷缩。

11月15日,国家统计局发布10月份70个大中城市商品住宅销售价格的变动情况。70座城市中,新房房价环比上涨的城市仅13个,有52个城市房价环比下跌,5个城市房价持平;二手房价环比下跌的城市有64个,持平的有2个,有4个城市房价上涨。

新房方面,10月70城新房价格指数环比下跌0.3%,出现自2015年一季度以来的最大跌幅,环比上涨城市数从9月的27个骤降至13个,连续两月出现房价上涨城市数骤跌现象(9月份上涨城市数减少19个)。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,9至10月,由于信用风险事件传染,银行信贷收紧,各地加强预售资金监管,开发商资金链极其紧张,纷纷开启大力度的打折促销,因此新房跌幅扩大。

此次开发商信用风险事件导致的信心下滑对一线城市形成了巨大冲击。10月一线城市新房出现了疫情以来的首次停涨,同时二三线城市则成为新房价格打折促销“重灾区”。

不过相较2020年同期,70城新房房价涨幅仍较大。10月70城同比上涨2.8%,其中一线城市上涨5.0%,仅比上月小幅回落0.3个百分点。70城中有56个城市新房价格上涨,比上月减少3个。李宇嘉分析主要原因是去年疫情后积累了较大的涨幅。从同比依旧明显上涨看,尽管市场急剧降温,但政策松绑力度有限,主要在托底和防风险。对新房价格上涨的支撑力度并不大,新房价格环比继续下降,降幅收窄,同比涨幅自然也继续收缩。

二手房方面,70城房价环比下跌更明显,10月整体下跌0.3%,一二三线城市分别下跌0.4%、0.3%和0.4%。这主要来自两方面原因:一是15个城市祭出二手房参考价,指导贷款发放,导致杠杆紧缩;二是银行信贷对二手房收缩更加明显,甚至停贷。

相较去年同期,10月70城二手房价格指数上涨2.0%,不过涨幅延续了近三个月以来的持续收缩态势。

李宇嘉分析,10月70城房价数据急剧下跌,主要原因在于下半年以后,金融长效机制全面落地,开发商前端融资(开发贷、信托、债券、前融)等全面收紧,后端销售回款明显下降,造成资金链被双重挤压,叠加债务到期集中,开发商不得不大力度打折促销。

此外,受到放贷紧缩、利率攀升、二手房停贷等的影响,楼市需求端也急剧冷缩,二手房价开始下跌,换房需求转弱,造成了供需冷却的循环。

不过10月份房地产贷款新增1000多亿元,按揭贷款、开发贷款逐渐回归正常化,据此李宇嘉预计,未来新房价格下跌幅度会放缓。但当前信贷支持主要在新房层面,在贷款集中度依旧有效的情况下,有限的信贷会向新房流去,二手房价格将会继续下跌。

加之房价仍在历史高位、同比仍旧明显上涨,适度纠偏的信贷环境或不会对持续下跌的趋势形成扭转,因此业内预计后续房价仍会惯性下跌。

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