建发：为谁辛苦为谁甜？

本文来自微信公众号“慧声说房”（ID:huishengshuofang），作者：光谷黄老邪，36氪经授权发布。

形容这两年建发的飞速发展，连“黑马”这个词都有点不太够用了。

这家起家于厦门的闽系房企，与一众激进的“闽系”房企不同，建发多年来偏安于福建和华南地区，稳扎稳打地发展，甚至有点不温不火。

然而随着地产强调控周期的到来，在万科们不无悲观地强调“活下去”的时候，建发仿佛得到了什么启示一般，开始“嗨起来”。

作为建发集团旗下负责房地产开发、物业管理的“扛把子”，建发国际的销售额可以说是疯狂。

从2016年开始，建发国际的销售规模，基本上每年翻倍。2018、2019年销售金额增速分别达145.2%、104.8%，而同期TOP100整体的增长率为36.6%和16.0%。

2020年，在疫情影响下，很多房企止步不前，而建发国际的增速高达79%，可谓一枝独秀。也是在这一年， 建发房产跑步进入“千亿俱乐部”。2021年1-6月份，建发国际销售额已经达到917.09亿元，同比上涨256%，位列百强榜第21位。

拿地方面，更是“黑”的分外突出。

集中供地以来，传统人们印象中的大房企，基本上都被建发甩在了身后。进入2021年， 建发开始持续领先，今年1月份，建发房产以104亿元的拿地金额位列榜首，前两个月，拿地金额194亿元，比去年同期的19亿元增加了十倍。今年上半年，已经以723亿元的拿地金额稳坐前三甲，而去年全年拿地金额不过531.51亿元。

而且，几乎没有什么可以阻挡这股疯狂的势头，包括约谈。

就在2月份，建发和合作伙伴以64.52亿元竞得在上海普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，不但36.15%的溢价率令人咂舌，连超过8万的楼面地价也比去年12月该地块东侧楼面价高出近一半。

连普陀区政府都看不下去了，约谈开发企业，再次强调“房住不炒”的基调。

然而，转头，建发就在4月份以45%溢价拿下广州南沙横沥岛一块地，刷新了南沙区当时的地价记录；同时，在杭州以29.33%的溢价，38%的自持比例，刷新了当地记录；与之对比，在大本营厦门，24.64%的溢价率倒显得平常。

溢价高到连政府都来约谈的地步，只能说建发的钱包够鼓的，头够铁。

#1

在利润的刀片上跳舞

与上海不同，北京就顾不上约谈了，倒是广大热情网友，忍不住还是为建发的北京项目倒吸一口凉气。

这就是让无数地产观察人士神秘一笑心领神会的崔各庄L06地块。

这块今年5月底在北京首次集中供地中，以竞高标胜出、以28亿元+20%政府持有商品住房产权份额为代价的项目，是建发在京的首个独立操盘项目，与卓越等战战兢兢选择合作的房企不同，建发豪气干云。

拍人所不敢拍，竞人所不敢竞，真狠人也！

与旁边邻居华润+保利及招商+城建早已迅速公布案名不同，建发崔各庄项目的案名姗姗来迟，命名望京养云。

相比于另外两个项目8.8万元/平米的销售指导价，建发作为区域唯一没有配建公租房、唯一竞高标地块，在政府持有20%产权的折后价仅为7.04万元/平米，这知名度和诱惑力，足以让很多人寝食难安：

很多买房人都已经开始担心摇不上号了！

更多的热心观众，掰开十根手指头左算右算，还是算不出建发到底在这个地块上会有怎样的收获。

倒是建发，一直沉得住气。这个三面临街的小地块，不但要直面对手的强强联合，连户型的大小都出奇一致，而在开发节奏上，偏偏要落后于二者，仿佛要给购房者以充分的考虑选择空间一样。

在一众房企迫于现金流压力，银行贷款压力而纷纷选择抢跑的对比下，建发这波操作实在是有着谜一般的自信。

建发望京养云平衡利润的方法或许在地下，高达约3.56万平米的地下建筑面积（如地下车库、下挖的储藏空间、一层的下跃），别人眼中是鸡肋，在建发手里可能成为宝藏。

#2

地主家也要考虑余粮

资金和杠杆曾经在地产行业里扮演着逆天改命的角色，这也是过去十年高周转盛行一时，许多房企一飞冲天的秘密所在。当然，也有例外。

比如有“地产匠人”称谓的宋卫平，做起房子来不计成本，精益求精，将“桃李春风”的新国风吹到人们心里。

然而，企业终归是要讲利润的，新中式的模范标签恰恰是最烧钱的部分，宋卫平在疯狂的执念中痛失绿城。

建发也曾经在过去多年里在所在区域树立口碑和典范，在不温不火中打磨产品，这也使得建发即使多年来体量不够大，却有足够并立大房企的声名。

而这两年，跑步进入千亿俱乐部的建发倒有点同为闽系的泰禾的影子，尤其是今年以来，疯狂的高溢价拿地，与当年的泰禾几乎如出一辙。

泰禾的困境，就在于债务压顶，周转不灵，至今还深陷泥潭。

与之相比，建发国际的情况要好不少，毕竟背靠建发这个国企大树，可以获得较为充裕的资金支持。

2020年上半年的时候，建发国际还以247.29%的净负债率，现金短债比1.87，触及“两道”红线。

而2020年末，建发国际就依靠与母公司签订的可续期借款合同，获得95亿元永续债贷款金额。这些来自近亲控股公司贷款，不但可以续期，而且资金成本极低（约5.7%左右），输血意味明显。

于是，就在2021年初公布的财报上，建发国际的“三道红线”全部绿档。

然而，即便如此，在建发今年如此疯狂的高溢价拿地下，再根深叶茂的大树，也会感到资金的饥渴。提供输血的建发股份2021年2月底已已累计新增借款282.27亿元，占上年末净资产的23.74%。新增借款中，280.45亿元为银行借款，整体的资产负债率也从2018年以来直线攀升。

与输血给建发国际的低利率资金相比，建发股份供应链运营业务作为主营收入，贡献着接近九成的营业收入，而毛利率却长期在2%左右徘徊，疫情影响下，该部分毛利率曾经下滑到1.65%。

这血输的，让人心惊肉跳。

更让人心惊的是，2020年初提出物业分拆上市后，在物业板块规模和盈利水平还表现欠缺的情况下，最后选择了进展迅速的介绍上市的形式，踩点2020年尾登陆资本市场。

个中冷暖，恐怕建发最有感触。