楼市到底要怎样：放松与收紧齐飞

编者按：本文来自微信公众号“德科地产频道”（ID:dekedichan），作者：刘德科，36氪经授权发布。

一个老问题又摆到我们眼前：一边是购房补贴，另一边是紧急彻查。是要严厉调控，还是要放松调控，楼市到底要怎样？

在这个时间节点，越来越难看清楚，楼市到底要往哪个方向去。今天重点关注四件事情，这四件事情看上去非常矛盾，但是当你把他们放在一起，梳理了他们背后的肌理，就会发现他们之间一点都不矛盾。 

第一件事：房贷利率下降 10 个基点。准确的表达是，LPR 五年期利率下调了 10 个基点。你也可以把它读得很刺激——当前房贷利率处于中国有按揭以来的历史最低点；这是 LPR 改革以来，五年期利率的最大降幅，以前都是 5 个基点。LPR 是从 2019 年 8 月 20 日开始改革的，其实也才几个月。

这些解读看上去很热血，但是我们要结合起来看。我们讲的五年期利率，主要跟房贷有关，而一年期 LPR 利率，降了 20 个基点。为什么一年期 LPR 降得更多？很多人把这种现象叫做「非对称降息」，一边降了 20 个基点，一边降了 10 个基点，不对称。

一年期 LPR 利率降更多，主要是为了滋养小微企业和实体经济；五年期的 LPR 主要和房贷有关，要适当控制资金进入房地产行业，所以降的基点少很多。

LPR 的非对称降息，本质是为了滋养小微企业和实体经济，同时适当控制合规的资金进入房地产。

第二件事：深圳昨天（4 月 20 日）紧急彻查经营贷流入房地产。经营贷，就是小微企业获得的优惠贷款，本来应该用于企业经营，但是借款人用这些钱买房子，造成了深圳楼市行情的波动。所以，中国人民银行深圳中心支行紧急下发通知，要求各大商业银行在昨天下午 2:30 之前上报自查结果。

这是要掐断宽裕的资金违规流入房地产，与「适当控制合规的资金流入房地产」放在一起，二者看上去矛盾，其实并不矛盾。 

其他城市会不会学深圳呢？其他城市的现状是，对经营贷流入房地产睁一只眼闭一只眼。你去问银行，银行当然会告诉你「不允许」，但是如果你真的用经营贷去买房，也不会查得那么严。不要得意忘形，人家就不会来查你。等到其他城市的楼市行情开始火爆，或者火爆到有点失控了，才会像深圳那样紧急彻查。

第三件事：湖北省荆州市、内蒙古省赤峰市，双双实施购房补贴，赤峰市还取消了限售。为什么要实施购房补贴，还要放松楼市？因为地方政府希望房地产快点起来。

我们对购房补贴的看法是，地方政府太着急了。其实再等一段时间，楼市本身就会起来的，根本不需要补贴，现在补贴会产生严重的副作用，越补贴，将来需要付出的代价越大。 

地方政府这么着急，是因为他们对土地财政的依赖度很高，害怕楼市如果不行，会影响财政收入。但是海南那么艰难，不是照样挺着吗？况且，这些城市又不像海南那样，不允许大规模的房地产开发，是挺得过来的。

按照此前经验，青岛、宝鸡、海宁等等城市的类似政策，都成了「一日游政策」。所以，哪怕这些政策成了「一日游政策」，我们也不用奇怪。

这些事情汇集起来，就是第四件事：4 月 17 日，政治局会议重新提了房住不炒。上一次会议，也就是去年 12 月的政治局会议没提房地产，这次重提房住不炒，是因为政治局清晰地认识到，房地产所受新冠疫情的冲击，并没有像旅游、餐饮、酒店、影视、娱乐等行业受到的冲击那么大。 

我们之前的判断是：再给房地产两三个月时间，一系列的数据一定会从同比下跌回到同比增长的正常状态。在这个时候提房住不炒，是给开发商一个清醒的提示，哪怕有新冠疫情，保持房地产稳定的这个框架仍然在。

我们的结论是，现在的楼市是在房住不炒的框架下小尺度放松。确实在放松，但放松的尺度不大，不像 2008 年或 2015 年那么大。如果你还期待有 2008 年或 2015 年那样的大尺度放松，说明你跳进历史的黄河里，出不来了。 

还要关注的一个点是，这种小尺度放松随时可能被收回去，就像深圳的楼市火苗稍微往上窜了一点，就开始彻查了。所以我们要关注的不是楼市放松，而是楼市随时可能会收紧，准确讲，是楼市调控随时可能会被收紧。