上海淮海中路高奢成色不足，“东方香榭丽舍”何去何从

今年是淮海中路辟筑126周年。这条被誉为"东方香榭丽舍"的商业街，承载着上海商业发展的百年记忆。从20世纪初白俄移民开设的服装店、面包房，到90年代成为上海首个引入奢侈品牌的商业街区，淮海中路始终是上海时尚的风向标。

“十二五”期间，上海明确提出将其与南京东路共同打造为世界级商圈。2021年黄浦区仍将陕西南路以东区域规划为“顶奢大牌前沿业态”集聚区，然而现实与规划存在明显落差，近年来淮海中路的高奢光环正逐渐褪色。数据显示，淮海中路目前的奢侈品数量已显著少于南京西路、陆家嘴等商圈。其背后是长达2.2公里的街区因历史积淀形成的多样化建筑形态，以及商业生态逐步转向多元化发展的现实。

目前上海市四大重奢品牌主要商圈分布示意

高奢商业：东西分化与格局重塑

回顾淮海中路高奢商业发展，上世纪90年代，西段九海百盛、巴黎春天与东段大上海时代广场、金钟广场等共同构筑了高端商业矩阵。但随着时间推移，呈现出明显的"两极分化"。

淮海中路传统商业（已开业/待开业）分布示意

东段：写字楼集群崛起，催生了中环广场、力宝广场等以办公配套为主的小体量商业体，2016至2018年间，力宝广场的路易威登（LV）和杰尼亚（Zegna）两大旗舰店相继关闭，引发奢侈品撤离潮，进入"高奢真空期"。随着K11 ELYSEA的顶奢文化赋能与大上海时代广场地下联通工程的推进，为东段重返奢侈品第一梯队提供了支撑。

西段：环贸IAPM重构了商圈生态，凭借1/10/12号线三轨交汇的黄金区位，日均吸引12万人次客流，聚集了近20家中/轻奢品牌，240余个全品类商户，填补了“高端潮流+夜经济”综合型购物中心的空白，也加速了周边传统百货的衰退，百盛、巴黎春天等面临客流持续下滑。

中段：受消费习惯迭代影响，高端消费日益向“盒子式”购物中心聚集，导致依赖街铺的传统钟表珠宝等奢侈品业态遇冷，整街演变为哑铃型格局。

纵观淮海中路的高奢商业演进，其高奢成色的减退是市场规律与消费变迁共同作用的结果。能否晋级世界级商街，不再仅仅依赖于顶级奢侈品牌的数量，更在于其能否通过不同商业形态的组合，创造出独一无二的商业魅力和消费吸引力。

非标商业：从百货衰落到年轻力复兴

淮海中路非标商业（已开业/待开业）分布示意

2010年后，受电商冲击，淮海中路百货业态集体衰退。2015年全国百货关店达114家，但这里迅速转型为非标商业的试验场，形成以国资百联、港资瑞安、服装品牌联合体三大派系主导的更新格局。过去十年间，淮海中路平均每4-5年便诞生一个标志性非标项目，推动商业格局从"哑铃型"向全域年轻化转型：

淮海755：作为百联去百货转型试验田，2015年引入无印良品全球旗舰店，整合全系列业态，与niko and...、止痒商店等构建年轻消费矩阵。改造后客流增长3倍，新客群占比超25%，租金收益提升近60%。

TX淮海：2019年开业，以“首店经济+明星流量”破局，成为全国网红非标商业鼻祖。其策展与主理人孵化模式聚拢20-35岁潮人，2023年日均客流2.5万人次，带动中段日均人流突破10万。但后期因品牌更迭频繁，流量红利渐褪，目前正推进2.0升级。

HAI550：雅戈尔与天目里团队将闲置十年的芭比大楼改造为“垂直市集”，以30余家环保品牌集群瞄准都市文艺精英。采用“慢闪联营”模式降低主理人门槛，2024年8月开业首月周末客流达4万。虽短期盈利承压，但提供了“价值观驱动”的新商业范式。

尽管这些项目通过差异化定位重塑了中段活力，策展型商业仍普遍面临客流潮汐与运营稳定性问题。随着龙凤·PRSCO等新项目入局，中段将形成更密集的年轻消费生态，但能否平衡创新与盈利，尚待观察。

品牌旗舰店：昂贵的广告位与生态割裂

淮海中路各类品牌店分布示意

从销售空间到城市广告牌。淮海中路的旗舰店已从单纯的销售空间转型为"24小时不间断的城市级巨型广告牌"。Gentle Monster等品牌通过先锋艺术空间重塑消费体验，其HAUS NOWHERE零售空间80%为艺术陈列区，成功将消费者从"路过者"变为"参与者"。

老字号创新试验折射出转型困境。例如“淮国旧H22”以复古街区概念打造1200㎡中古集合空间，开业两月吸引5万人次打卡，但因外立面混淆、动线混乱及营销乏力，热度未能延续，暴露出传统商业转型的系统性短板。

深层问题在于生态割裂：相较于巴黎香榭丽舍大街，淮海中路旗舰店覆盖率不足，大量潜力品牌分散于安福路、愚园路等街区。同时，风格割裂导致消费断层——年轻人逛潮店忽略老字号，中老年极少进入策展空间，新老文化缺乏主题协同，削弱了商圈整体形象输出。

多元活力的自然生长

淮海中路的商业魅力不仅在于主街，更依托思南路、南昌路、茂名南路、雁荡路等后街形成的“海派生态网络”：

思南路：文化与美食的双重引力

文化地标（孙中山故居、思南书局）与地域餐饮首店交织，形成“文化打卡+碳水天堂”的双重引力，日均客流1万-2.5万人次，有效填补主街文化体验空白。

思南路（淮海中路-复兴中路）餐饮打卡型与文化体验型业态分布示意

南昌路：咖啡经济驱动社区活化

上海咖啡密度最高街区之一，50余家独立咖啡馆呈现“334”客群结构（30%居民、30%创意从业者、40%游客）。通过“金咖联盟”平台衍生“白咖夜酒”“咖+茶”等新业态，激活社区经济并弥补主街夜间消费短板。

雁荡路：上海饮食记忆博物馆

从味香斋的麻酱面到"侬侬晓得"的排骨年糕，雁荡路完整保留了上海的饮食记忆链。日均6000-1万人次的客流虽不及主街，却以"平价刚需"定位成为淮海中路的"生活配套"。

茂名南路：高端定制生态圈

集演艺、酒店、高端定制于一体的街区。兰心大戏院、文化广场年均500场演出吸引超60万人次，带动周边消费；三家百年酒店年均接待50万高端住客，形成“观演+定制+住宿”闭环。

未来之路

淮海中路冲击世界级商街的困境，症结集中于三方面：主街过长导致步行体验断裂与后街联动薄弱；商业氛围冷热不均且闭店率高；多元业态散装化导致定位模糊与潮汐效应，客流难以转化为可持续消费力。

东京表参道的启示

破解之道可借鉴东京表参道经验，淮海中路可通过地铁节点将主街分段标签化，消解主街过长带来的体验割裂。

东京表参道商圈主要商街分布示意

西藏南路至重庆南路（对标表参道主街）：重塑奢侈品走廊

重庆南路至思南路（承接猫街基因）：聚焦老字号与国货品牌

思南路至茂名南路（汲取里原宿精髓）：主打国际潮牌

茂名南路至陕西南路（效仿南青山）：定位潮奢品牌群落

更深层变革在于重构主街与后街的关系——从“主干-枝桠”依附模式升级为“交响乐团”式有机共同体。例如构建“淮海中路（国潮）→雁荡路（本帮美食）→南昌路（咖啡馆群落）→思南路（文化打卡）”消费闭环，形成“老字号/国潮-市井烟火-海派闲适”三位一体的情感链路。

淮海中路的未来不在与太古、恒隆的硬件竞赛，而在于锻造“强主干+活毛细血管”的消费模型。当多元城市DNA真正融入主街每个区段，淮海中路或将引领中国商业街区的第四代进化。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：非住咨询，36氪经授权发布。