深圳认房不认贷才是楼市风向标
上周五吧，我记得我还在上班的地铁上就刷到那条三部委发文推进认房不认贷的联合发布，上次三部委联合发布还是2015年3月30号的税收与房贷新政 。
不过文中一句供城市自主选用让人瞬间冷静。
这之后重庆官宣、早之前8月初的时候郑州就已经实施认房不认贷 。
这之间还夹杂着嘉兴全国首个同时放开限购、限售这样的流弹 。
看着子弹飞了五天直到昨天上午，又在一个上班的地铁上，广州官宣了 。
没想到当天另一个一线城市深圳也官宣跟进 。
同一天两个一线城市同时官宣，尤其还有深圳这样的城市 。
嗯 是时候 跟大家分享一些认房不认贷的细节了 。
01
直到深圳放开，才是那个风向
今年关于认房不认贷这件事其实上半年就在一些大型论坛上有专家吹个风 。
到这个7月的7·24前后的政策发文中才正式看到 。
所以认房不认贷从政策层面并不陌生 。
加上郑州8月就跳出来率先实施 。
以及三部委发文之后重庆的跟进 。
再才是我们昨天看到的广州、深圳 。
也直到深圳官宣实施的时候，认房不认贷这件事才算到了一个关键 节点。
为什么这么说 ？
首先我们还是老老实实跟各位分享下政策具体在说什么 ？
无论广州还是深圳他们发文都是同一段内容 。
就是8月25日三部委的这段发文 。
——居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
各位得空可以翻下，这段内容广州、深圳几乎是复制粘贴过去的。
这里面各位只要抓住一个关键词 。
认房
而且认的是本地的房子 。
我们就从这点出发，有房那怎么样都算二套 。
但没房的话，无论是否有过贷款记录、无论还清还是没还清，都算首套 。
广州、深圳两地的盆友给我简单粗暴总结了下，广州政策就是：
➤ 有房贷记录，3成首付--> 广州有房在供，5成首付--> 外地有多套物业在供，3成首付
深圳总结的更快
➤ 深圳有房+贷款还清=二套房--> 深圳有房+贷款没还清=二套房
➤ 深圳没房或卖掉+贷款还清=首套房，三成--> 深圳没房或卖掉+外地贷款没还清=首套房三成
所以广深认房不认贷主要利于两种人 。
第一就是本地无房、外地有房贷的； 第二就是本地卖一买一的改善人群 。
具体什么效果呢， 拿广州来 说 。
按广州江湾·和樾一套900万房子计算 。
对于外来人口更多的深圳而言， 这里 的市 场更加看重第一条 。
外地有房、深圳首次置业的刚需客， 还有 深圳本地置换客，名下无房，就可以买二套或者置换 。
深圳的中介盆友举例说，如果你在龙岗或者坪山这样的边缘区域卖掉一套房，手里可能也就多个100-200万， 这 时候你想去前海买一套，首付 至少在600-700万， 那新政一出，你只要首付300多万 。
这就是政策真真实实落地场景 。
别忘了深圳还有叠加政策哦。
今年5月开始的指导价取消，所以这条政策对深圳影响可能比较大 。
如果讲说广州撕开了那个口子、那么深圳放开才是那个真正的节点 。
这句话什么意思 。
02
那深圳放开意味什么。
如何跟大家形容深圳这座城市在地产人心中的位置呢。
为什么听到讲说深圳开始放开认房不认贷会是一个不能放过的节点 。
因为对于地产人来说，深圳这个城市太过特别 。
这是一个...容易疯狂的城市。
我到现在都记得多年前朋友圈里关于深圳某项目排队抢房的画面 。
15000多人认筹，9000多位经过筛选的购房者抢购1100多套房，硬是把千万房产买出了纯刚需体感。
结果没出三天新华社怒发长文针对深圳万人抢房事件进行点评 。
没多久又传出退房潮，因为监管部门在查首付来源 。
而万人抢房事件只是深圳过去多年楼市的一个缩影 。
作为经济发达的沿海城市，一线城市的身位加持，深圳楼市的疯狂被我和我的地产同行们一直见证 。
我一直相信行业是有土壤的 。
我所认识的深圳地产媒体同行业都是2016年前后加的微信 。
所以这是一个容易疯狂的城市 。
也正因为如此这也是这两年对楼市管控最严苛的城市 。
楼市的疯狂直接催生出了史上最严厉楼市调控 。
闻所未闻的二手指导价出来之后，全市两千多个小区的价格瞬间冰冻 。
还记得那年深圳中介朋友发在朋友圈买房送家具的段子 。
往后的深圳二手成交，原本月均4000-5000套的成交直接砍半 。
2000多套月均成交在深圳二手市场持续了好几年 ，中介有如涸辙之鲋每天张 着嘴阿巴阿巴 。
所以这是一个容易疯狂、也容易被打的孩子 。
也正因为如此，深圳楼市给人最大的印象就是 。
小心翼翼
一直以来尝鲜的深圳在政策、金融方面一如既往的尝鲜，什么离岸金融、独立立法权一直不绝于耳 。
但楼市对不起，提都不要提 。
所以当我看到紧跟广州发文的当天，深圳也发文的时候，这就是一个值得记录值得跟各位分享的节点 。
并且深圳是正式发文哦 。
广州等城市正式发文，都没深圳正式发文金贵 。
今年5月开始，深圳的银行小伙伴跳出来说，限制二手成交的指导价在实操层面基本取消 。
深圳的中介盆友也跑来私信我说指导价有松动：现在可以按照正常成交价来了 。
就这
深圳都没官方吐露一个字 。
所以今天认房不认贷官方文件一出来，这态度之鲜明、力度之深浅，各位可以小酌一二 。
所以从深圳开始，认房不认贷这件事才变的不一样 。
03
而且这两个城市对这个政策消化还不太一样。
广州 地产盆友跟我说，他们团队收到消息第一时间就做了政策培训 。
深圳的中介昨天开始接到的电话咨询、线下咨询也开始变多 。
而且身份都很明确，基本都是外地有房想买在本地的刚需 。
还有就是家里有置换需求的 。
对应的我问说现在房东是不是开始按耐不住了 。
中介几乎第一时间否定，虽然是利好，但大家都苦太久 。
现在能把手里的房子赶紧走掉就已经很好了 。
相比较来说虽然认房不认贷对广州、深圳的影响似乎是两个方向 。
对广州而言本地置换客户对这次的政策非常感冒，这关乎到家庭资产置换的窗口期 。
对深圳而言本地置换是一部分，但这也是一个大量外来人口的城市 。
所以外地有过购房记录、深圳本地无房的刚需就成了这次认房不认贷的主要作用方向 。
而且别忘了今天是8月31日 。
这个时间点后面就是楼市过去的金九银十，卡在这个时间点宣布认房不认贷，其实也是一种节奏的利好 。
04
最后虽然想说的是今年的楼市调控从8月底开始来真的了 。
但听再多解读，各位都不如相信两件事 。
第一就是你的真实需求，你有真实的购房需求，无论刚需还是置换，那么这就是永不过时的窗口期，如果没有，那就关掉那些所谓的专家解读 。
第二就是相信你的钱，用脚投票、用钱投票的时机和对象，永远都是值得相信的，所以政策是政策，带着你的需求出去看盘，可能你更知道自己需要什么 。
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