这可能是上海租赁市场最大一次转变

真叫卢俊·2022年11月04日 09:56
这次不太一样

还记得两会期间,那句关于地产的表述么 。

“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

没想到这么快,我们就看到了一份来自一线城市的强回应 。

昨天上午上海发布、上海人大等N个官微推送一条 《上海市住房租赁条例(草案)》公开征求意见 。

也是没想到两会期间没追到的热点,在这份租房文件找了回来, 这份文件被媒体争相传阅 。

也让我身边很多小伙伴激动不已,这还是头一回不同行业的朋友这么整齐的定向投喂一个...租房文件 。

一份目前为止看过的上海租赁市场 最大变化 的文件 。

我打开看了看这份文件,确实有很多之前没见过的新鲜事 。

然后我把最重要的几条都给大家挖出来了 。

01

首先关注,“禁止群租”。

这份文件一共7章65条 。

很多媒体转载这份文件的时候,第一条都是 禁止群租 。

其实从普陀开始我们听过不少整治群租房的消息,这次有什么不同 。

群租这个词大家应该不陌生,但其实我们很难说清楚 。

什么是群租,到底如何界定?

一般说起群租我们脑子里就会蹦出一间房 住了很多人、卫生条件差这些画面 。

但其实一间房到底住多少人才算群租、一套房怎样才算是群租房 。

这件事放其他城市,界定的标准就是室内是否有隔断, 一个两室一厅住5个人不算群租,但如果被隔成三室一厅哪怕只住3个人也算群租 。

不过上海的界定维度不同,他加入了参数 。

整理自©上海松江官微,依据: 《商品房屋租赁管理办法》、《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理办法》 

这些维度都蛮清爽的, 比较微妙的是另一件事。

之前那位 《一个二房东教会我如何租房》 被大家疯狂追要装修联系方式的二房东小姐姐,跟我描述了一下实际落地的判别依据 。

就是 你的房子是不是N+1,就是原始户型再加上1个房间那种 。

你可以粗暴理解为,原本两室一厅被你隔成三室一厅可以 ,但是四室一厅不行 。

而关于N+1规定的原文其实是这样的,是针对客厅>12㎡以上的房子 。

➤ 单套住房内客厅(起居室)使用面积在12平方米以上,且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的,可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住 。

这一点未来在“禁止群租”这件事的界定上还蛮重要的 。

而且 之前不管是不是群租房,最后结果取决于你会不会被举报,举报了就被整治,不被举报就一切继续,但现在不一样了 。

如果说之前是强烈抵制,这一次就是 明文禁止。

这方面各位在未来租房过程,对群租打击力度,以及市场供应应该都能感受到前后差别 。

顺带说一下下二房东, 嗯这份文件也专门提到了,这也是这份文件最先吸引我的点 。

就是居然有份城市级文件要开始统一管理二房东,别的还不知道,但至少先来一个市场主体登记在册 。

我承认不是所有二房东都是不正规的,但是踩雷二房东的概率实在有点高 。

如果他们能得到统一管理,那 租客权益应该会得 到更多保障 。

至少在二房东跑路的时候,大数据能找到他 。

02

还有一件事很值得关注:一个特殊账户。

文件里有一份前文一带而过,后面篇幅也不大的描述 。

文字不多,但很重要,至少以前没见过 。

就是未来会为那些 长租公寓,或者 租赁平台,建立一个账户 。

住房租赁交易资金监管专用账户。

在商业银行开立账户,然后资金被监管,而且还需要通过平台对社会公示 。

而被监管的资金是多少呢 ?

如果你是一家住房租赁企业,我们就说长租公寓吧 。

如果你向一位租户收取6个月租金,难么其中3个月租金需要打入这个监管专用账户 。

押金超过一个月的部分也需要打进这个账户 。

不过具体规定,还需 要市房屋管理部门和金融管理部门再制定 。

这是很重要的一点,至少资金监管这件事不仅会出现在新房、二手房交易过程。 

未来还会下沉到租房市场。

这条规定意味着,官方层面正在试图规避类似蛋壳公寓这件事的发生 。

同时也在告诉所有人眼下的租房市场正在变得越来越规范 。

03

还有一些细节,很小,但巨有意思。

7章65节里面,很多点都放在不同章节,但连在一起看真的巨有意思 。

分别是这3点,鼓励长租、限制租金、不得驱赶租客 。

鼓励我签 长期租约, 就算是短租的话,房租显著上涨 ,也会被限制,并且租约不到期,谁也不能赶我出去, 有多少小伙 伴跟我 一样 捂嘴感动坏了 。

作为此刻正在码字的租客,不得不说这3条连一起可能会给每一位外来租户一份最大的生活底气 。

而且你看这份文件到底“细”到什么程度 。

只是一条房源信息发布而已,这里面围绕发布平台、发布人、信息管理和处罚做了多少规定 。

这还不包括我们前面提到的资金监管、市场主体登记、企业备案、网上签约和登记备案 。

如果是这样的话,不知道未来像安居客/58同城会不会要收敛些 。

如果不这么做,嗯,各种条线的处罚措施也都明白清楚 。

47条、48条、整个第六章全部14条,都是关于以上这些信息如果做不到的话,会怎样 。

发现没,就是要给你最大底气,让你足够安心待在这里 。

不过还有更大的底气,就是保障性租赁住房。

这件事我们在去年就跟过,57万套这个数字记忆犹新 。

然后这次更加明确,从供给来源,到建设管理要求,再到租金租期都有规定 。

比如未来保障性租赁住房,会以小户型为主,不过会增加共享空间 。

不仅会集中在新城,也会在高校园区、产业聚集区、商务聚集区,甚至轨交站点周围都存在 。

如果没有看过新加坡的房屋管理规定,我一定觉得这么规定是不是有点多 。

从保障性租赁住房、租赁企业、房产经纪公司、个人房源、贷款....多方面都有规定 。

租赁企业信息、房源信息、保障房租赁期限等等都做了规定,连数据接口这件事都不放过 。

但对比新加坡、德国来看,目前这些措施可能尚未具体细化 。

不过前者的经验表明,规范的市场会带来更加长久、稳定的社会效益 。

04

这可能是上海租赁市场最大的改变。

这些文件我差不多看了3遍, 每看一遍都会有一些新收获 。

因为当你前后串联起来的时候,一些画面似乎出来了 。

比如前面说到的鼓励长租、稳定租金,还有不得驱赶租户 。

这对租客而言是极其友善的,但是如果我是房东的话,可能就笑不出来了 。

而这也似乎意味着城市更鼓励规模化租赁,尤其是保障房租赁 。

也许对于上海来说,这不是一门生意,更不应该是一门暴利生意,而是每个人的生存底线 。

对于企业来说,如果你是规模化租赁,那就追求规模效应,而 稳定 是城市、供给方、承租方三者持续合作的根本 。

这似乎是一条完整链条上的系统操作 。

从个人房源、企业房源、保障房源三个供应主体, 围绕个体实名、 房源信息真实、出租人管理、资金监管、保障房供应来源这些信息事无巨细的系统 规划了一遍 。

甚至土拍市场,都被规定土拍的同时,租赁地块都需要单列 。

所以我们才会看到这同样是一次牵涉超多部门的一次联合行动。

这件事比一般以为的租赁方案要认真的多 。

和9月北京出台的《北京市住房租赁条例》堪称姊妹篇 。

也就是说未来一线城市租赁市场,在大的框架上都是一个方向 。不过实话实说,上海的租赁条例在落地执行层面似乎更接地气 。

支持措施增加了金融、保险手段,也 增加了稳租金、不得驱赶租户这类更细节、更人性化措施 。

而 《上海市住房租赁条例(草案)》这份文件的最大意义还在别处 。

租赁最大的问题是什么 ?

我不知道房东会不会抽风要提前收房,也不知道我再租房的时候会不会遇到租金猛涨 。

如果签很久的合同,房东不愿意,我因为工作的关系可能也不会长租 。

租房,对每个来上海打拼的人来说两个最大的不确定就是 。

租期不稳定、租金不稳定。

很多时候我们会觉得租房和买房是天壤之别 。

但如果有一天你被告知,租期是稳定的,租金上涨也被限制,租售真的同权的时候 。

你的天平会不会倾斜。

这份文件目前还是草案阶段,期待最终方案的出台,这期间各位小伙伴有想法的都可以通过官方渠道去反馈 。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

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特邀作者

认认真真聊地产,实实在在谈买房

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