金地拿出了一份自检报告
行业寒冬中，仍在坚守的人更为可贵。
最近，地产圈内很多人都有一种内外交困的迷茫感。
外部政治经济形势的不确定性，延缓了楼市复苏的脚步；而行业内时不时传出的各种小道消息，也加剧了人们对风险的恐慌。
在这种情况下， 更加需要房企主动出击，向市场传递真相与信心。
就在昨晚，涛哥的老东家金地集团，发布了两则公告：一则是披露今年7月的销售及拿地情况，另一则是说明公司近期经营及财务情况。
值得注意的是，后一份报告 总结了金地当前的经营情况、财务情况、特别是现金流与债务情况 ，梳理和展示的非常清楚。
而这些信息并非上市公司必须月度披露的内容， 相当于金地主动做了一次自检 ，并以公告形式如实告知公众。
相比于很多房企在舆论的迷雾中音哑失声，金地这次公告，不仅有力的回击市场上一些不实的信息，更让我们看到这家 老牌稳健房企的底气和抗压力。
涛哥看到这份公告还是比较激动的。 一方面是因为关心老东家的发展，另一方面我还持有几十万的金地股票，最近受大市影响确实有些波动，这份报告也让我感到安心许多。
今天，涛哥就跟大家聊聊，我所理解的金地现状。
1
稳健发展，坚持自己的节奏
金地进入行业前十，是一个被动而非主动的过程。
记得10年前我在金地的时候，金地长期排名行业12-15位，很多人觉得金地发展偏慢，不够激进。
现在回过头看，那些高杠杆扩张的黑马们，都在这一轮调整中落马了。
反而是一步一个脚印踏踏实实的金地， 按自己的节奏匀速前进，突然就被推进了前十。
最新公告显示，今年7月金地集团实现签约金额185.5亿， 1-7月累计实现签约金额1191.6亿，行业排名由去年第12位上升到现在的第8位 ，也是今年截止目前仅有的销售突破千亿的10家房企之一。
在经营业绩披露中，金地坦诚说明了受供货节奏和疫情的影响，7月单月销售额同比下降27.63%，1-7月份签约金额同比降幅36.78%。
不过，若跟行业整体相比，会发现据克而瑞统计，7月百强房企业绩同比下降38.4%，1-7月百强房企累计业绩同比降幅达49%。
无论从是单月销售还是累计业绩角度对比，金地的降幅相比行业平均水平都相对较窄，表现优于同行，这也是其行业排名逆市向上的原因。
而这种跑赢大市的表现背后，与金地长期坚持科学合理的投资布局，以销定产的经营举措，以及持续创新的产品力有关。
金地在10多年前就聚焦于核心一二线城市 ，在上一波黑马房企纷纷下沉三四线的时候，金地始终坚信自己的战略选择，进一步深耕一二线。
今年上半年，金地在深圳、上海、北京、南京等核心城市的市场占有率位居当地前列，其中 深圳单城销售规模超过了150亿，上海单城销售规模超过130亿。
核心城市的良好去化，奠定了金地相对更好的基本盘，确保其销售及回款依然能够保持稳健。
而在经营策略上， 金地很早就选择以ROE为核心，形成了独特的“以销定产”R值管理体系 ，通过科学的精细化运营规避了企业经营风险。
例如，一些房企运营体系粗糙，盲目大量开工、盲目冲销售额，造成库存积压，不仅降低了资金使用效率，也削弱了企业的抗风险能力。
而金地建立了大、中、小库存精细管理体系，以小库存的去化周期决定大库存开工量的多少， 实现弹性供货调度，提高周转率，更高效的利用资金，在运营层面提升企业抗风险能力。
所以你能看到，像金地这样的企业，他的稳健并非表面说说，而是有一整套经营管理体系在背后做支撑。
金地一直追求的，也并非是销售额或行业排名，而是很早就以大资管的思想将ROE作为核心指标。 不盲目求快，而是追求经营指标的平衡，这是其得以长期稳健发展的根基。
2
诚信经营，注重财务安全性
金地从创立之初，就形成了“用心做事，诚信为人”的企业文化。
因此， 在金地价值观中，将企业信用看得是非常重的 ，所以金地也一直非常重视财务内控，保持较高的安全性要求。
从披露的信息看， 今年1-7月，金地集团已顺利完成境内外公开市场合计约98亿元到期债券的偿还。
其中包括3月份12.8亿元的公司债、6月份 2.5亿美元的境外债券、7月5日15亿元的中期票据、7月13日40亿元的公司债券、7月25日2亿美元境外债券，每一笔都按时足额还掉了。
而且，金地后续的债务偿还压力也并不大。
境内债券方面，今年仅有一笔将于10月到期约27亿的公司债需要偿还；境外债券方面， 未来两年仅有一笔于2024年8月到期的4.8亿美元债，此外金地再无其他美元债。
在经营信息披露中，金地还表示：公司一贯 坚守稳健财务政策，重视流动性管理，常态化压力测试，为公司发展留足安全边际。
同时明确指出，公司现金流充裕，财务结构稳健， 连续六年保持三条红线绿档。
截止2022年6月30日， 金地货币资金余额约648亿元 ，与年初持平，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍，偿债能力充足。
特别值得一提的是，在当前行业融资环境严重受限的情况下， 金地还是少数能够持续获得公开市场融资的企业之一。
今年上半年，金地顺利发行了一笔17亿元中期票据，利率3.58%；就在7月，金地又成功设立了一笔17亿元的资产支持专项计划，利率4.8%，这也彰显出资本市场对金地集团主体信用和稳健发展的信心。
目前，金地集团的主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级， 标普、穆迪等国际评级机构均确认金地集团评级不变 ，再次反映出了金地稳健的经营实力和资信水平。
综上可见， 金地当前的债务压力并不大，资金相对充裕，且销售表现和融资能力均好于同行 ，并不存在其他部分房企所面临的资金紧张的情况。
3
战略清晰，具备行业前瞻性
如果说稳健是多年踏实经营的结果，那么在这份定力的背后，则是对战略和行业发展的前瞻性判断。
很多人不知道的是， 金地董事长凌克，早在2020年中就已经公开提出行业规模将会缩减一半的判断。
2020年6月5日，中城联盟论坛邀请凌董做了一场在线直播，当时他指出：
“金地分析， 2020-2030年，房地产市场销量将在顶部徘徊一段时间之后逐步下降。 到2030年，新房销量回到2008年的状态，估计会在7亿平方米左右。”
说实话，2020年行业还处在高歌猛进的狂欢中，当时凌董提出这个观点，很多人都觉得是否过于悲观了？
但今天你再看， 你会发现金地当时的分析是完全正确，并且非常有预见性的。
在涛哥看来，这种对行业的前瞻性研究，使得金地 在战略方向的制定上，比很多房企超前1-2年 ，也成为其稳健发展的资本。
例如，金地在2021年初调整组织架构，将北京、上海、杭州等公司与区域本部分离，设立独立城市公司， 加速在核心一二线城市的深耕布局，从而奠定了今天核心城市的领先优势。
又如，金地在 过去3年大力发展代建业务，金地管理已成长为行业TOP2的代建平台 ，服务项目超90个，累计签约管理面积超1500万方。在当前保交付的大背景下，将有望获取更多来自政府、金融机构及城投的合作机会。
所以，基于战略预判的前瞻性，金地实际上两年前就已经未雨绸缪，一方面巩固地产板块的深耕优势，另一方面积极推进其他业务板块的协同发展，提升综合抗风险能力。
4
行业需要踏实做事的企业
今天的这篇文章，是希望结合我在金地工作的感受，聊聊对这个地产行业中仅存不多的“优等生”的看法。
不难发现，金地不管是从长期的战略预判，到中期的财务安全性，再到短期的开发经营能力，都属于行业内比较健康，没有的明显风险或短板。
而且， 金地也是当前地产行业为数不多的，近年没有出现较大人事震荡的企业。
金地总部和各区域的中高层及骨干，很多都是金地的10年员工，像我10年前认识的很多同事，今天也都还在金地，在调整频繁的地产圈，这一点非常难得。
事实上，行业走到这一步，还幸存的房企们都太不容易了。
一方面要应对市场下行带来的销售和经营压力，另一方面还要去警惕各种舆论和传言的挑战。
像最近也有朋友说看到群里截图讲金地部分条线取消编制、经营遇到困难等，其实也都是不实信息，但行业神经高度紧绷的当下，这类传言也很容易对企业造成伤害。
大家如果掰掰手指头算算，现如今地产行业依然还坚挺的公司，真的不多了。
除了几家大型国央企外，像万科、龙湖、金地这些并非纯国资的企业，能够坚持发展这么多年，能够在这波行业风浪中稳住，已经非常了不起，他们也可以说是地产行业最后的压舱石了。
希望这些踏实做事、稳健经营的企业，能够一直坚挺下去，也成为照亮这个行业未来的力量。
本文来自微信公众号“涛哥杂谈”（ID:jerryhetalk），作者：涛哥杂谈，36氪经授权发布。
