金科服务 还好吗？

中国有个古词叫“金科玉律”，比喻必须遵守、不能变更的信条。这个词是联合式结构，也就是说，前面两个字和后面两个字，是一个意思。 

但面对大势涛涛，又在资本裹挟中，金科似乎不再有玉律。 

在去年冬天降临之后，地产行业已经变得没有多少容错空间。 

前几天有个上半年房企拿地表格，金科后面挂0。这个2022年，金科还一块地也没拿。 

同样挂0的如恒大、蓝光、富力、新力、荣盛、阳光城、融创、正荣、雅居乐等，皆是流动性较差，忙着保命的难兄难弟。 

从总部大门被砸，到名下在商品房销售、不动产管理、商业管理等与主营业务相关的关键类别核心商标“金科”“JINKE”被查封，金科焦头烂额，哪有闲情再去拿地。 

而黄红云“西南地产二哥”、“地产界韭菜切割机”、“与孙宏斌不得不说的那点事儿”，每一条故事里，在成为传奇之前，都首先埋下了雷。 

01 “爸爸”更喜欢股权操作

用黄红云的话说，房子是用来住的，不是用来看的。金科要做地产界的Intel——它可能不像Apple那么时尚好看，却永远坚固耐用。

这是2008年黄红云接受采访时说的话。

在文章里，黄红云把自己打造成不善言辞、内核质朴的人。

但仅十年之后，金科城却先迎来了一批维权的业主。

而这个时候，黄红云忙着折腾股权，在套现与股权保卫战间来回横跳。他第一次套现是在金科上市3年解禁期过去之后，通过不断减持，半年时间套现超过45亿。而套现之前，黄红云通过“高送转+新概念”的方式炒股，在股价翻倍的高位上套现。

套现之后，又着手收缩新概念业务线，取消业绩承诺，随后股价不断下滑。

这是黄红云“韭菜切割机”故事前传。

最近的故事，似乎有点似曾相识。黄红云女儿与其解除一致行动人关系后，很快减持套现6亿离场。

6月，金科回复了之前深交所狠且准的问询函。问询函的内容很细致，包括债务、商标被查封、所持金科服务145.88万股被冻结等事项。

根据金科的回应，冻结情况未达到信息披露标准，也不会对公司生产经营产生重大影响。

很大程度上，创始人的性格就是一家企业的性格。

黄红云在推动金科上市后，仿佛就沉迷于股权操作：来钱更快。

2020年金科服务迎着风口上市，发行价44.7港元，市盈率高达90.59倍。对比他的同期们，融创服务发行价11.6港元，恒大物业8.80港元，华润万象22.3港元，差距有点过大。

上市两个月后，金科服务市值就超过了母公司，这是行业首例，当时恒大物业和碧桂园服务都还没达成的成就。

业内不由得叹一句“股神”。

去年底，金科服务引入博裕投资，以22%股权换取了37.3亿港元，但直接成了万物云之后唯一被博裕投资看中的物企。

物企作为集团内部分化出来的“创新工程”，其文化、战略、甚至于具体业务，都被染上了浓重的地产味。

即使是在独立上市后，与地产关联方的关系也依然是千丝百缕。

金科服务遗传到的基因，从项目布局到业务结构，带着一个特点：

热闹。

02 五倍增速来自哪里？

金科从重庆起家，随后向长三角、长江中游、珠三角等地挺近，高速扩张，2018年加入千亿房企俱乐部。其很多地块都位于一二线城市，很有价值，也因此引来了白衣骑士孙老板，引发了一场旷日持久的股权之争。

金科服务的盘子首先被地产母公司搭建，区域布局基本上沿袭了母公司：聚焦西南地区、华东及华南地区及华中地区三大核心区域。

图片来源：企业业绩发布会

从川渝出发，沿着长江经济带一路进发，区域优势非常明显。

但来自母公司的影响也非常明显。

2020年，金科服务在风口上上市，但来自于外拓和收并购的项目不足五成，2021年加大了收并购的力度，这个占比才扩大到58%。

也就是说，如果从母公司源源不断地输送过来的优质项目减少，金科服务的规模增速很可能会降低。

数据根据金科服务财报整理

这个时候，就需要更加强有力的内生动力。

2021年，金科服务对业务划分进行了调整，调整之后有四大增长曲线：空间物业服务（Space）、社区增值服务（Life）、本地生活服务（Catering）、数智科技服务（Technology）。

空间物业服务，把物业管理和非业主增值放到了一起。合并之后的占比，从2020年的85.6%降至2021年的65.2%。

这个降幅，很大程度来自于社区增值服务业务的高速增长。

行业里一般会认为，非业主增值服务涉及与地产方利益输送，物业管理服务是旱涝保收的那部分。

而社区增值服务、城市服务、本地生活服务等这些新业务的探索，则是物企焕活新生、走上真正独立的重要路径。

金科服务去年社区增值服务的增速基本上是顶格，上市物企中最快：

超过5倍的增长，总收入有14.95亿。

在上市物企中，金科服务用了两年时间，社区增值服务的收入挤进了前十名，超过了河南本地布局增值服务多年的建业新生活。

去年中期时，这个增速一度被融信服务以微末的优势超越，今年则直接一骑绝尘，领先全部。

但这个成绩，依然要回答两个问题：

第一，5倍增速是否可持续？ 

第二，对比物企整体营收乃至集团其他业务，这个收入以及增长潜力的占比。 

如果增速能持续，明年的财报，金科服务就能超过宇宙第一大物业，在增值服务上成为霸主。

能不能独立，受不受重视，恐怕还要问一问大家长的意见。

表面上看，物企和地产的关联性在于被卖了还债、融资帮地产还债这些比较大的动作上。

又或者是基本盘、资源优势等业务方面。

又或者在于供应链搭建、人才构建倾向层面。

但实际上还有一条很重要的，是在地产界摸爬打滚几十年，白手起家的那批房地产一代们，他们的认知、做事风格，带来的更直接的影响。

金科如果没有玉律，那谁有？

资本吗？

本文来自微信公众号“日新网Pro”（ID:rixinshequ），作者：日新网团队，36氪经授权发布。