北京下一个写字楼聚集区会在哪儿？

文| 李颐晖，如有更多地产爆料或寻求报道，欢迎添加作者个人微信 lyhui1011,请务必注明公司、职位、事由。

任何商业地产，产品的价值必须要回归到基础，就是租赁市场能租到多少钱。而关注商业地产租赁市场，发生过什么，正在发生什么，能看到未来商业地产的发展可能。

在9月17日，由金茂广场主办的《荣誉问鼎、首席以待》商办择址之道主题沙龙上，高力国际华北区董事、办公楼服务部租户代表总监李芳月做了如上表述。她认为，国际趋势、国家政策、商圈历史发展和企业内部的需求转变，都会对未来的租赁人群与热门商办区域产生影响。 

与李芳月一同出席并展开主题演讲的，还有丰台科技园产业二处处长杨建湘、丰台金茂广场项目营销总监关剑以及LEED AP级认证专家肖伟。

传媒、科技行业的需求量将持续增加

过去两年，无论是购买还是租赁，北京写字楼市场的需求主体是金融行业，即保险公司、外地银行与入境银行。但未来有关文化与科技创新的企业租赁需求量将继续增加。

“北京新的功能定位是：政治、文化、国际交往、科技创新。政府的工作报告已经把金融去掉了，这一定会对北京未来的写字楼租赁需求主体产生影响。” 李芳月认为，由于历史的原因，金融行业的需求还会大量存在，但随着政策支持力度的倾斜，文化与科技创新类企业将得到更好的发展，也会产生大量的写字楼购买、租赁需求。

从国际写字楼市场近期的变化，也能看到这一趋势。

据了解，目前美国曼哈顿的写字楼租赁需求主要来源于FIRE，即金融、保险、房地产，与TAMI，即广告、传媒。

举个例子，全球顶尖的新闻集团，今年上半年在曼哈顿有一宗多达7万方的续租与扩租交易。可以看到，来自这个行业的需求非常迅猛。

而在2017年上半年，Framestore在伦敦金融城有一宗达10万方的交易，这家公司是全球顶尖的做电影后期特效的企业，参与过《阿凡达》、《哈利波特》等电影的后期制作）。有意思的是，中国文投控股股份有限公司在2016年底以1.87亿美金（约合12.6亿人民币），购买了其75%的股权和运营权。这也意味着，国际市场越来越多的跟中国结缘，也更加具有参考性。

商办租赁需求继续外溢

商业地产的发展永远跟国家的政策积极相关，除了上述行业的政策支持，还有我国经济的整体方向与区域引导。

根据高力国际提供的数据显示，2016年，北京第三产业的增速是7.1%，高于地区生产总值增速的6.7%，且这两个数值都高于上海。“办公场地需求主要来源于第三产业，从这个数据上来看，商办市场将保持稳定的上涨趋势，而且这个趋势将高于上海。” 李芳月说。 

2015年7月，通州被定位为北京城市副中心。据了解，计划到2018年上半年，北京党委、人大、政府和政协就要完成搬迁。“原来我们提到商业区只会想到东长安街、金融街、燕莎、CBD。提到通州会认为是‘睡城’，但以后显然不是了。” 李芳月认为，随着存量和需求的继续增加，在未来，北京商办项目多中心的特点将更加显著，还会继续伴随着外溢的趋势。

据了解，2015年8月，北京出台政策，禁止城六区新建大型公建项目。这意味着，城六区新建项目将越来越少，核心区存量房的价值与价格加大，也是促使商办租赁需求外溢的主要原因之一。

上述两个国际城市的既成事实，也证明了她的观点。

据了解，多中心、租赁需求外溢的情况正在纽约曼哈顿发生，由于一些大企业寻求成本的最优与人员部门的分流，他们正在把很多部门逐渐从中城，移到了中城南部。

从高力国际提供的数据可以看到，中城南部本身的租金已经接近于中城。而随着企业的互相流动，商圈之间的差异也在逐渐缩小。

丰台大概率成下一个商办聚集区

根据以往的数据预测，高力国际认为，到2021年，CBD、中关村、金融街、丰台科技园、丽泽等子市场将平分秋色。其中，丰台科技园的市场占比将等同于CBD。

特别是对于丰台科技园等新兴市场来说，由于供给量大，将在产业聚集上面具有非常明显的优势。

此外，高力国际认为，企业无论是购买还是租赁，除了成本，任何的大企业同样脱离不开，基础设施及公共交通、配套及商务氛围、楼宇品质及物业管理，开发商商业地产背景及经验，这四大类要求。

以丰台为例，区域已经形成了航天军工、节能环保、轨道交通等产业要素。在这个基础上，高力国际认为，下一个区域关注的重点就是Fintech，即科技金融企业。比如，支付宝。

“虽然这类企业不发源于中国，但已经具有很大的规模。” 李芳月介绍称，在这一类企业的独角兽当中，美国占14家，中国占8家，但这8家的估值总和，达到了美国14家估值总和的14倍。

李芳月认为，这些科技金融企业未来会把选择放在丰台。她的逻辑是，目前全中国前50家的科技金融企业中，北京占到一半，这里面有近60%的企业分布在中关村。而考虑到成本的控制与9号线的便利性，未来很大一部分企业或是企业的员工，将选择丰台。

她同样看好能提供共享空间服务的商办在丰台科技园的发展。

“不只初创企业，一些传统的大型企业也考虑入驻共享空间。” 李芳月表示，几乎所有企业都开始关注社群的打造与交流。

此外，传统企业，比如普华永道、汇丰银行、渣打银行也会把很多部分放到共享空间。“他们也在拓展新的版图，这会存在一定的试水。这就意味着，他们对于灵活性也有很高的要求，同时要兼顾品质与便利。” 李芳月解释到，甲级写字楼的租赁合约一般是2-3年，再加上装修、家具等一系列支出，成本是非常高的，相比灵活性也不足。

李芳月同时提醒商办的投资和运营者，当商办市场走到一定程度以后，软性的条件，比如LEED认证、物业服务、共享空间等，能够为项目带来区域差异化，也会成为盈利的关键因素之一。