时隔两年斥60亿深圳“抢”地,万科南方区域的得与失

未来城不落 · 2020-11-25
万科南方区域是一个十分值得观察的样本

编者按:本文来自 每日经济新闻,作者:每经记者 吴抒颖,36氪经授权发布。

中午11点拿地签约,晚上6点开工仪式——这一幕由深圳万科制造。

这家阔别深圳土地公开市场多年的龙头房企,凭实力抢了昨日(11月23日)深圳“年内最大规模”土拍的头条,也成为深圳业界茶余饭后的谈资。

深圳万科的“心急”是可以理解的,毕竟在大本营深圳,其坐稳了十多年的销售额铁王座或许将在今年失去,再不积极补仓,深圳万科或将“无米可炊”。

更为光火的是,这是万科南方区域失落的一个投射。曾经是万科最为闪闪发亮的区域,近年来却不得不面临销售额、回款额均表现不佳的窘境。不仅是深圳,在大湾区的龙头城市广州、佛山,万科也黯淡了许多。即便在新帅孙嘉上台之后,情况一时半会儿也并没有好转。

由此,万科南方区域是一个十分值得观察的样本。过去几年,万科曾经在“多元化”领域十分激进,南方区域又是之中的急先锋。随着万科进行战略反思重新提升巩固基本盘,多元化业务多数消声,但余波仍在。当潮水褪去,那些失去的日子,又将如何找回?

深圳万科拿地轨迹

就算万科出现在昨日深圳那场堪称“史诗级”的土拍现场,但其时能够预料到万科能够有所斩获的业界同行实属不多。这是因为,过往深圳万科也常常出现在深圳土地拍卖的现场,但它往往是旁观者,极少举牌。

回溯过往,万科这些年在深圳公开市场拿下的土地仅有2018年可以视作“定向出让”的现为万科总部用地的土地;再往前,就要到2013年左右万科在龙岗拿下的商办用地了。

过去在深圳市场,万科通常更依赖收并购或者联合国企。例如过去两年受到市场热捧的“瑧山府”“瑧山道”等豪宅项目,正是收并购而来;而HBC汇德中心、瑧湾汇,则是和深圳地铁合作的项目。

但近年来,一众开发商对深圳市场进行一番围猎之后,万科的这一优势在深圳市场已经逐渐失去。

故而,万科对深圳宝安西乡尖岗山的这宗宅地,应该是势在必得。在经过百余轮的激烈竞价后,万科最终以上限价格59.98亿元总价、可售楼面价6.5万元/平方米拿下该地块。

今年前10月深圳房企权益销售额TOP20榜单中已无万科身影 数据来源:克而瑞

不过,万科能够从这宗土地获得的利润实在不会太多。这宗土地的限价是8.3万元/平方米,多名深圳业界人士在测算后告诉《每日经济新闻》记者:“很难算平,不过万科(融资)成本低,可能好一些”。

尚不清楚万科是否为此降低IRR的标准,但拿地当日即开工,也可以一定程度上反映出万科为了能够实现“高周转”早日入市降低成本所做的努力。

万科愿意抢下这宗利润不会太优厚的宅地,一方面或许是因为万科董事会主席郁亮对于房地产行业“回归普通行业”的预判,另一个现实的原因则是,深圳万科已经没有太多储备的项目了,即便算上城市更新,万科在“大本营”领先领跑的优势也逐渐被同行赶超。

根据克而瑞数据,今年前10月,深圳房企权益销售额的TOP20榜单中,不见万科身影——在今年之前很长一段时间,万科从来都是年度销冠,但今年它很可能要与这个位置说再见了。

就算万科最后两个月发力,它也很难重返第一,毕竟华润置地招商蛇口等深耕深圳的企业,今年发展得也十分迅猛。何况华润置地在年底还有“网红盘”开盘,留给万科的超越机会并不多。

万科南方“得与失”

事实上,不仅是深圳万科,今年万科南方区域整体的表现成色都十分有限,市场份额也稍有降低。

以粤港澳大湾区另外几座核心城市为例,万科仅在东莞守住了优势。

广州万科虽有广信资产包加持,但这一资产包情况复杂,解包时间长,在短时间内能够为万科所做的贡献不会太多;今年前10月,万科在广州的销售金额不到百亿元,落后于保利、越秀和碧桂园;佛山万科同样表现平平,权益金额不敌保利、恒大、碧桂园与时代。

万科南方区域失落是不争的事实,今年半年报显示,万科南方区域的销售额占比为15.3%,排名垫底;在营业收入之上,南方区域占比为27.07%,四大区域之中仅跑赢北方区域。

资料来源:万科2020年半年报

在今年9月份万科南方区域的媒体交流会上,万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉被问及南方区域发展落后的问题时坦承,南方区域相比10多年前排在前面,现在是落后,这是好产品、好服务做的不够,所以过去一年基本盘业务里面做了很多新尝试。

“另外,过去几年时间里,我们在不动产经营和服务领域,包括旧改里面投入的资源比较多,这方面开发、经营需要更长的时间。不像住宅开发是快作战,商场、写字楼是经营到成熟期,再以资本化退出的过程,所以不在于财务报表短期的回款。”

孙嘉说的是实话,万科南方区域的探索,也可以为同行提供发展的思路。

的确,万科南方区域过去几年在非住宅开发领域投入过多。据《每日经济新闻》记者了解,万科南方区域在过去一段时间里,在长租公寓以及大宗资产方面投入巨大,这部分资产一度是南方区域尝试转型的样板之作,万科南方区域是想尝试在住宅开发之外,有更多的营收来源以弥合住宅开发领域进入瓶颈之后的缺失。

事后证明,住宅开发在短时间内是很难被取代的。同样郁亮在那场媒体会上也直言,孙嘉“做得不够好,但非常努力”。

所幸,万科南方区域回头为时仍不晚。据了解,从去年开始,万科南方区域就逐渐尝试出清一些变现能力较差的重资产项目,深圳、佛山等曾经的“明星”项目赫然在列。

此次万科重回深圳土地公开市场,是一个积极的信号,进取的万科南方区域又回来啦。

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