“绿灯企业”龙湖,十年稳健换取时间正价值

未来城不落·2020-09-01 18:10
“三道红线”设置之后,稳健型房企会更受市场和资本欢迎

2020年半年报发布之后,资本市场又给了龙湖集团更多认可。

麦格理将龙湖的股票目标价上调至49.05港元,因为龙湖上半年在市场弱环境下,核心盈利还增长了12.1%,并且预计今年全集团的利润会达到20%的增长。

而在年报发布之前,8月初龙湖公告表示已经确认了今年第二期公司债券规模及票面利率,其中20亿元五年期债券票面利率为3.78%,10亿元七年期债券票面利率为4.3%——继续拉低公司整体的融资成本。上半年,龙湖平均借贷成本为年利率4.5%,平均账期由2019年同期的 5.69年提升至2020年上半年的6.45年。

按照“820新政”传出来的将对房企设置“三道红线”规定,龙湖的关键财务指标全部在“红线”以内,是为数不多的“绿灯企业”。

从上半年的数据可以看出,龙湖已经具备了穿越周期的能力,而低资金成本、节奏稳健、深耕区域和运营服务已经成为龙湖独有的护城河。

增强核心能力,做大湖大鱼

经过2008-2010年的市场大波动之后,龙湖开始进入长线布局战略。从2011年开始,龙湖深耕商业航道,即使在销售额增长最艰难的时候,龙湖也一直没有战略动摇,经过多年时间,截止2020年6月底,龙湖集团已经开业商场建筑面积387万平方米(含车位总建筑面积为504万平方米),整体出租率94.7%。即使是受疫情影响严重的上半年,日均客流也接近百万,并获得 26.7 亿元租金收入,同比增长22%。

在“房住不炒”、租售并举的政策下,龙湖又布局了租赁住房业务,成为龙湖的主航道之一。截至6月底,龙湖冠寓已开业 7.9 万间,规模行业领先,其中开业超过六个月的项目出租率 88.6%,上半年为龙湖贡献了7.3 亿元租金收入。

再加上原有的地产开发、智慧服务,龙湖的四大主航道组合而成一个为业主提供全周期服务的链条。

华创证券预计,龙湖这种围绕核心能力做多元化的方式,不仅可以提升龙湖的整体运营服务能力,还能为公司带来可观的估值。

作为最晚出现的一个航道,租赁住房业务在2020年上半年承压极大,但冠寓的租金收入依旧获得了63%的增长,开业超过六个月的项目出租率高达 88.6%。

龙湖集团CEO邵明晓在发布会上表示,今年租赁住房业务有望开始实现微利。

邵明晓给出了一个非常积极的信号,今年龙湖有信心完成冠寓开业十万间、收入达到20亿的目标。龙湖也有信心未来每年实现30%的收入增长。

从今年开始,冠寓会迎来转折,之前是快速发展期,目标是实现规模化。之后,冠寓进入稳定期。

而且,冠寓还在通过增加重资产项目的比例增加冠寓业务发展的稳定性,同时将来会与TOD模式结合降低拓展新项目的成本,以及增加客流稳定性。

冠寓未来TOD的布局,龙湖表示,目前国内大概有44个有批准修建地铁的城市,龙湖已经关注的有接近30个,已经进入了大概20个。未来TOD类型项目中,商业+冠寓+住宅的业态组合,可能会成为龙湖的另一个标签产品。

从十年前走到现在,龙湖一直在沉淀运营、服务经验,并通过四个主航道把这种能力布局到各条产品线中,成为房企中为数不多的兼具开发和后期能力的企业之一,这种能力已经成为龙湖未来持续性发展的核心竞争力,这是长跑者坚持战略而带来的时间正价值。

不越三条红线,坚做“绿灯企业”

2020年上半年,龙湖集团的合同销售额为人民币1111亿元,较上年同期增长5.2%。销售面积同比增长了0.6%,达到654.6万平方米。销售单价也同比增长了4.6%。在弱周期中,龙湖表现得极为稳定。

拉长时间周期,在过去十年中,极少能有企业像龙湖一样兼顾到增长的持续性和稳定性。从2016年年中至今,半年度业绩数字中,龙湖在五年年中节点的净利润分别为37.30亿元、44.05亿元、54.30亿元、63.10亿元、63.39亿元;每股营业利润分别为1.02元、1.38元、1.77元、2.03元、2.17元;每股净资产也不断增长,分别为9.73元、10.80元、12.29元14.10元、15.77元。

对应“820新政”提出的负债率“三道红线”指标(剔除预收款后资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍),龙湖三项指标分别为49.1%、51.4%、4.6倍,均低于红线要求。

由于调控政策的持续性,以及政策补丁越打越全面,未来房企通过高杠杆弯道超车的机会就会越来越少,而稳中求胜的企业会更具备竞争力。

由于之前的克制,现在的龙湖也具备了更大的腾挪空间。2020年上半年,龙湖在土地市场上表现抢眼,新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米。在中指院统计的1-7月份房企拿地排名中,龙湖以544亿元排在第四位,仅次于恒大、中海、碧桂园。

龙湖按照区域深耕战略,在大城市圈积极补货。按地区分析,环渤海地区、西部地区、华南地区、华中地区及长三角地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的26.0%、23.0%、22.4%、16.8%及11.8%。

截至2020年7月底,龙湖已布局于全国范围内的61座城市,项目获取的区位既聚焦一二线城市,也围绕都市圈内城市群周边适度布局,对单项目的开发规模也都有适度控制,整体在稳中前行。

天风证券认为,上半年龙湖集团拿地力度、权益拿地力度分别为59.76%、44.54%,均高于上年水平。从补货均价看,土地楼面价/销售均价为42.77%;新获取项目相对于当下的销售均价而言,仍具有一定的盈利空间。龙湖本身所具备的低融资、强管理、稳投资、稳团队等特点,使其具备兼顾稳健与成长力的基础,在行业周期运转中,有望更好的穿越周期。

邵明晓也明确表示,未来C1(地产开发)有信心保持每年双位数的增长,C2(商业运营)、C3(租赁住房)、C4(智慧服务)有信心保持每年30%的增长,全集团的利润增长非常可期,今年全年可能会实现20%的增长。

进入2020年,房地产行业已经达成共识:“房住不炒”成为行业基调,虽然房地产行业仍然是一个大的赛道,存在大量市场机会,但爆炸式增长的阶段性机会已经过去了,依靠杠杆撬动资源的快速发展,将会被依靠内功稳中求胜的方式所取代,后者逐渐成为主流。而过去10年中,FFO持续回正的大型房企只有万科和龙湖,它们是稳健发展的典型样本。

龙湖集团董事长吴亚军说,“这是(在红线之内)对我们过去坚持在财务上的自律的一种报偿吧。但是我们并不因此沾沾自喜,我觉得下一步还要进一步坚持自律,总体做好稳健发展的准备。”

买对的地、拿便宜的钱、做好产品、保持适当的节奏,这或许就是龙湖长期制胜的原因,但坚持不易。未来龙湖仍将“一如既往秉承扎实、均好的长相,坚持走稳健发展、品质致胜之路,以拥抱变化的姿态和战略聚焦的定力”,在拿地、融资、负债等方面坚守原则。

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