深圳调控这次玩真的了？我更坚定这是上海楼市三年来的最好机会

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。

深圳这次，应该是要动真格的了。

4月28日，深圳本地某访谈节目中，住建局长就近期深圳楼市的一些热点问题做了回应。

“作为政府部门，我们对于房价上涨不是没有考虑，更多想通过一些标本兼治、精准施策的办法来解决房价问题。我们不是没有手段，我们准备了很多手段。”

这句话意味深长，但其实还不是全部，在节目当场还反馈了民众的提议：现有的政策尚有“打补丁”的空间，最近一些炒作的资金来自于新落户深圳的群体，可否增加社保和纳税记录提高门槛？

这个问题很辛辣，官方到底会打圆场还是直面问题？这一点对于深圳楼市的后市非常关键。

我摘取了几个回复的要点：

1、我们注意到了落户买房的漏洞，考虑出台一年或多年社保纳税

2、交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化

3、考虑出台房产税，但还不便透露何时落地

上面都是官方回复的原话，能在节目中公开并提出应对政策，我个人觉得是在对市场放信号：

房住不炒面前，深圳也没有例外。

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前面刚放完狠话，深圳后面的动作也跟上了。

1、深圳启动“二手房指导”已经在路上，针对挂盘价异常涨幅房源进行重点监控，下架顶风作案的挂盘20万+二手房和片区高价房源。

2、官方公布了与上述“捂盘惜售”相关的最新处罚结果，表示已暂停该项目开发商在深所有项目网签。 

3、谋取“喝茶费”等不正当利益，深圳市房地产中介协会对谋取“喝茶费”等不正当利益的从业人员实行终身禁业。

这次的动作，更像是调查后的结果处理，还没有开展更直接的市场行政干预。

但是不出意料，深圳市场在这种态度下应该要迎来静淡市了，但部分板块会有结构性行情。

疫情后这一波一二线楼市的回暖，可以说最先始于深圳，现在深圳暂时熄火了，其他城市也会熄火吗？我觉得不会。

那深圳之后，下一轮的楼市机会到底在哪？

想清楚这个问题之前，我们先来看看深圳市场是怎么起步的？

深圳是2016年3月最先限购的城市，也是最先步入静淡市的城市，这一轮调控下的深圳楼市，已经沉寂了近3年了。从时间上看，深圳楼市其实在2019年初已经接近筑底完成，具备重新崛起的可能。

我们可以看出，深圳二手房成交量从2016年的回落，到2017年、2018年的筑底，再到2019年后半年深圳市场开始起量，直到双11调整豪宅税后房价迎来了跳涨，成交量也开始得到放大。

也就是说，深圳这一波的涨幅，是基于市场底+政策底两大因素起步的。而现在深圳西部超过30%的涨幅基本把市场底填平，政策现如今也逐渐趋严，支撑涨幅背后的因素已经发生了变动。

我越来越有一种强烈的感知：这一波的房价周期要产生新的轮动了，而下一个接棒的，毋庸置疑就会是上海。

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从时机上来看，2008年开始的4万亿大牛市，并没有什么轮动，几乎是同步的情况下，全国完成普涨行情，那个时候温州、杭州、深圳、上海涨幅争相交替，没有谁领涨一说。

而2015年开始的这一轮牛市轮动非常明显，先是深圳、上海一线城市领涨，打出房价的天际线，一线城市的大部分板块在2015年就完成主升浪。

然后南京、杭州、武汉这些城市在2016年开始接棒，逐渐完成主升浪，到了2017年一线和强二线城市基本完成主要涨幅，接下来是弱二线城市和三四线城市开始补涨。

撇去全国普涨的行情，似乎每一次的全国大涨，总是深圳上海这样的一线城市先大涨，形成赚钱效应，然后扩散至二线城市。

行情就是这么从一线、二线再到三四线，如此匀速有规律，总会有下一个城市，在市场底和政策底成熟的时候，也会迎来新一轮的涨幅。

一线城市未来还将会是楼市的领头羊，更高的城市能级、更稀缺的资产，意味着更多的购买力和资金存储量。

我这两天翻了一下数据，发现就在大家忙着炒作热点的时候，上海在一点一点地夯实房价，楼市的量也走的很稳。

从2008年的二手房成交量，分别在2009年、2013年、2015/2016年迎来了量价齐升的周期，其他基本都是处于沉寂的静淡市。

在这样的静淡市场下，上海的房价三年来真没有发生多少涨幅，不管你是新房还是二手房，房价基本都是平稳的。

唯一有些小变化的是，最近上海一手房整体的项目去化速度在加快，二手房的议价空间在缩小。今年我们工作室接到的二手房交易，房东的让步空间开始越来越小。

相比2018年和2019年，房东的心态开始逐渐扎实了。

经过了三年的静淡市，再到今年成交量的增长，上海的市场底已经放出来了，如今只差政策的回补。

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中国楼市是典型的政策市，每一轮大牛市总是伴随着市场吹风和政策推出，然后就会出现成交量变化，然后是价格体现。

市场的轮回很快，在一轮牛市或熊市接近尾声的时候，楼市的逆转也是从调控政策开头的。

大家一定要记住2个结论：

长期看房产是长牛的，货币宽松和城镇化一直在持续。

短期看楼市有波动，在当下这个时间点，买房人应该关注三个底部特征：政策底、市场底和价格底。

所以在市场底（逐渐放量），再到价格底（盘整3年基本无涨幅），再到政策底（今年上海的政策不会太乐观，但不会差），上海都是具备的。

为什么说政策不会太乐观？因为前有深圳的例子，后有上海的觉悟，限购限售限贷放宽一定是妄想。

为什么政策也不会差？因为这么多年我在上海楼市里学到的最大经验是，没有消息就是最好的消息，顺其自然才是最好的结果。

更何况，今年一季度上海GDP的名义增速，在一线城市里垫底，在经济复苏的压力下，今年的楼市政策不会抓的很紧。 

另一方面，最近上海集中推介50块土地，也是在对房企对市场释放信心，今年的土地供应量和供应节奏一定是足够的。

政策不会太好也不会太差，就这么中庸的行情，对上海都是利好。

唯独有一点，对于上海来说，价格基数的确也不低了，从3万涨到5万是容易的，但是从5万到8万10万，接盘侠就要咬咬牙了，下一步如果从10万到18万，那短期内接盘侠就算是把牙咬碎了也是买不动的。

所以也不要指望上海楼市很大的涨幅，也不会很快，它需要时间积聚购买力。

但是就像之前所说的，货币宽松、城市能级、控地模式，保证了一线城市涨幅很稳，有非常大的确定性，给它时间，一定能翻过那个山头的。

只要有确定性，买房人就可以依靠杠杆来提升绝对收益。

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懂上海和不懂上海的人看到了这里，也许会产生一个奇妙的想法，就是在一轮牛市里吃到多轮牛市。

比如，你可以玩的激进一些，上一波买入了深圳，然后卖出今年买上海，接下来再去杭州南京武汉合肥布局。

这样一次牛市抓到三次大涨，人生赢家，完美。

万万不可这样弄。

首先，房子不是股票，不可能波段操作，两年内一次买入卖出的换仓操作大概有10%的税费成本，大大稀释了买房收益。而且卖房子，不像卖股票，房子是没有这么强的流动性，不是想卖就能卖掉的。

最关键的是，幻想大牛市里依靠短炒轮动完全是事后诸葛亮，和大家传统印象不同，其实中国楼市历史上全国翻倍的行情只有两次。而这次有可能一线涨一波，二线连个浪花都没有，最后你只能是傻了眼。

所以在今年这个大环境下，能抓住上海这波机会，就不要再试图去其他城市冒险。

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最后总结下今年的楼市机会，大概只有这三个

1、积聚弹药耐住性子，准备新一轮一线城市的布局。

在上一轮的低谷期之后，最早调整的一线上海深圳，深圳已经完成了新一轮周期，而下一轮的机会，会是上海。现在资金充裕的，可以在上海建仓了，不会买贵也不会买错，只需要等待时间的验证。

但不建议在牛市里频繁在一二线换仓，容易踏错节奏吃套。

2、前期最早调控的二线城市也有机会。

在这些城市里，未来核心城市的影子隐隐若现，而且这些城市在近两三年还一直处在低位，比如长沙、合肥、无锡、郑州、武汉等，未来都是有机会的。

但一定要选对城市发展的主轴潜力区。

3、当下的楼市投资，我的操作思路里始终是进入启动期的城市可以准备买入布局，宁可牺牲一些利润空间，也要提高确定性。

确定性可以是某个城市突然的成交量的大涨，确定性也可以是来自于某个城市的房价长期低估。买多了，就会知道买房踏对节奏很重要。

今年的确是分化的一年，很多人都会在经济下行期怒骂房价，却仍有大批人选择在下行期进入到楼市。因为越是这种下行期，我们越是见证了其他投资市场的动荡，在这种环境下楼市依旧会被坚定的投资。

这个时候房产配置，只要选对城市就不会出大错，但一定要把握规律和机会，尊重周期。