疫情过后,估计会跌的3种房子

未来城不落 · 2020-02-25
买房要慎重

编者按:本文来自微信公众号:真有好房(ID:zhenyouhaofang),36氪经授权转载

No1 非自住型学区房

就是常说的学籍房,面积非常小,就是为了一个入学资格,所以往往单价高的惊人。

其实我一直不看好所谓的“学区房”。首先是因为国内没有海外意义上用于负担本邮编区内学校开支的房产税,简单的说就是房价跟学校的师资力量没什么关系。

除非是几家本身带自建学校的开发商做的小区,这应该是正宗的“学区房”概念了。

当然前提是开发商为了自身品牌或者本楼盘下一期的房价舍得投入,所以说国内的“学区房”只存在在购买新房的时候。

进入2手市场,学区房其实完全是根据学籍地被动划分来设定的,学校也丝毫不会从学区房的暴涨中得到任何实际的资金反馈。

这就可以解释为什么现在的学区房划分现在几乎要到每个学期从新划分一次,而且要提前5年购买才能进入学籍申请的惨烈状况了。

而且,好的学校一般建成时间比较久,所以所在地一般周边都是些老公房,因此就有了专门用来申请学校而不愿意自己住在里面的学籍房概念。

在上海,这个非自住学籍房=60平米以下的学区房(传统意义上的公立区重点/市重点小学);这类房屋的关键数据:

  • 2019年平均单价=66321元/平米,环比2018下跌4%;

  • 2019年成交套数=3.2万套,环比2018上涨38%;

  • 平均套总价=269万/套,环比2018上涨6.6%;

对比60平米以上的自住型学区房,数据是这样的:

  • 2019年成交套数=5.4万套,环比2018上涨42%;

  • 2019年平均单价=59496元/平米,环比2018下跌3%;

结论很明显:自住型学区房明显优于非自住的。

学籍房,一直是妈妈群讨论的重心。而且往往最后非自住的学籍房会成为首选。一个是总价相对自住型学区房会便宜很多(因为面积超小)。

另一方面,反正不是真的要住,所以不用考虑实际的小区环境和生活配套问题。而且很自信:未来自己家娃用好了之后,下一个接棒人会为此付出更高的价格。

其实没有这场疫情,这种情况已经受到了新规则的挑战。新的一年上海采取的是“公民同招,民办摇号”新政策。

这就使得原先少花点钱买“非自住型学籍房”采取先考民办,然后公立好学校兜底的想法无法实施了,取而代之的是一步到位,放弃民办,提前买好能住的自住型学区房(一定是60平米以上的),直接按照学区房对口申请公立重点小学了。

那为什么小面积的学区房不能买呢?

1)因为真的要住,家里的领导一定会特别仔细的核对小区环境,生活机能,甚至邻里素质,另外从心里不肯接受越住越小的生活;

2)因为有不在少数的白领精英放弃先申请民办再用学籍房保底的方式,导致在公办招生时,符合条件的学生人数增多,不排除学校重新划定学籍房标准,非自住的学籍房很有可能被拦在新标准之外;

3)再加上房票珍贵,能够一步到位的,还是安稳到位的心态占多数,这也会导致未来非自住的学区房脱手时不见得房价还会水涨船高(2019年的数据已经有这样的趋势);

所以行动指南很明确=尽可能不要买非自住型学区房。

您会问的问题=什么时候卖?要看下兔博士最强大脑Jarvis的分月数据:

疫情过后,估计会跌的3种房子

何时该卖的结论:

1)从2019年分月“成交量”数据看,上半年的成交更多;

2)从2019年分月“成交价”数据看,上半年的价格更高;

结合今年情况给大家的建议是:

如果手上正好有这样的非自住学区房,不管疫情如何,上半年出手卖了吧。

手头的确钱不多,还想用非自住学籍房拼公立好学校的爸妈,真心建议可以考虑在可以接受的公办学校购买能自住的学区房吧,有个一家人可以好好住在一起的环境可能比好的学校对小朋友的成长要有价值的多。

No2 高总价的老房子

也就是本来仗着地段好,就觉得自己是皇帝的女儿不愁嫁,户型和环境再怎么一般般,都有人来买。

在上海,这个房源=500万以上,建成年限超过30年就是1990年之前建成的房子(个别物业保养较好的外销房不在此列);

这类房屋的关键数据:

  • 2019年平均单价=78596元/平米,环比2018下跌17%;

  • 2019年成交套数=350套,环比2018持平;

  • 平均套总价=789万/套,环比2018下跌9%;

这种高总价的老房子随着买家从80后来到了90后甚至00后,只会越来越不受待见了。原因也很明显:

1)房型老到不能接受(比如老派港式的2梯8户塔楼);

2)这个总价一定有更多的其他选择(地段概念在新一代已经发生了很大的变化);

3)很多银行对建成30年的小区贷款会有限制,也就是需要拿出更多的钱做首付;

再加上这次疫情,大家对小区和大楼本身的品质会更多的关心起来。也因此,环境较差,楼型过旧的房子会很难再找到新买家了。(而且从数据上看,实际的成交量已经很小)

行动指南=单价拉低一些,赶紧出手卖了吧。

您会问的问题=什么时候卖?还是来看下兔博士最强大脑Jarvis的分月数据:

疫情过后,估计会跌的3种房子

何时该买的结论:

1)从2019年分月“成交量”数据看,年中交易最多,所以在年初挂牌是最好的;

2)从2019年分月“成交价”数据看,分月价格波动较大;

结合今年情况给大家的建议是:

既然数据已经很确凿,那就可以趁着疫情期间先降价,早成交。这样其实是折价最少的。

No3  单价高面积大的豪宅

都有描述这类房子的韩国电影获奥斯卡啦,赶紧避开吧。

在上海,豪宅=总价1500万以上,绝大多是高层公寓,新房的成交量是2手的3倍;这类房屋的关键数据:

  • 2019年平均单价,新房豪宅=10.8万元/平米,环比2018上涨8%;二手豪宅=8.5万元/平米,环比2018下跌1%;

  • 2019年成交套数,新房豪宅=4579套,环比2018上涨40%;二手豪宅=1455套,环比2018持平;

  • 平均新房套总价,新房豪宅=1815万/套,二手豪宅=1618万/套;

根据上一篇的大数据,上海算是国内城市中最该买房的城市。那不是应该全国的有钱人都该在上海买套豪宅么?怎么还会跌呢?答案其实简单的有些残酷:

1)其实有钱人已经差不多都买好了,新增有钱人的速度并不快;

2)这次的疫情延后了一批总监VP的豪宅梦,不是缺首付,而是月供能力可能没了;

3)疫情下,不管是不是豪宅,一样可能被传染;

大家应该都有看到这次疫情下,wh导演的家庭悲剧,所幸还有下一代幸存。而幸存的原因一定会被有能力购买豪宅的买家刻骨铭心——因为儿子在国外读书。

所以,其实咱们上篇提到的会涨价的房子原理上应该还有一类,只是房价不见得会很快涨起来,但是关注的国内用户一定会突然增多,那就是“海外房产”。

尤其对于能够出手1500万以上购买豪宅的买家,这个需求可能会立即放入今年的行事历当中(因为各种原因,咱们就不在本篇分析啦)。

这类房子的行动指南:

a.如果是要买,那就狠命的侃价(拦不住还是有要买套大房子光宗耀祖的);

b.如果是要卖,那就在疫情过后,价格企稳并且已经有其他总价段的房子价格向上的时候,趁热卖掉吧;

您会问的问题=什么时候卖或者买?还是来看下兔博士最强大脑Jarvis的分月数据:

疫情过后,估计会跌的3种房子

何时该买的结论:

1)从2019年分月“成交量”数据看,上半年量更多,这跟很多金融公司/世界500强财年的奖金发放时间有关,不过今年应该会延迟到第二季度后;2)从2019年分月“成交价”数据看,下半年价格涨了起来;

结合今年情况给大家的建议是:

疫情如果3月底结束,这类房源的需求最早也要5-6月份才能产生,所以交易的完成应该也要到年底了。

疫情总会归去。众志成城虽然代价惨烈,但是一定比原来可能造成的伤害要小的多,所以相信国家,相信你爱的城市,就用行动来投票吧。

而且从上篇的后台留言加上这两周上海和北京的集中拍地也能感受到:房产可能比大家预想的要更早恢复。

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