关于2020年楼市的八大预测

未来城不落 · 2020-01-21
2020年楼市会比2019年更好吗?

编者按:本文来自大胡子说房(ID:dahuzishuofang),作者:李俊怀,36氪经授权转载。

1月17号,国家统计局出了最终数据,2019年全国商品房销售面积为171558万㎡,而2018年全国商品房的销售面积是171654万㎡,相比下降了0.1%。正如我在2018年的跨年演讲中的预测,17.1亿㎡将成为中国楼市的天花板。

2019年全国商品房销售金额为159725亿,相比2018年的149973亿,增长了6.5%。

成交量相比去年下降,销售金额却上升。很明显,不可否认的事实是:2019年,整体房价依旧上涨了,上涨了6.7%,超过了19年的GDP增长速度。

2020年的楼市又该如何呢?针对2020年的楼市,我做了八大预测,供大家参考!

2020年楼市整体不会比2019年更好,但依然存在结构性机会

自15年启动这波楼市上涨,5年时间,消耗了大量的买房需求。换句话说,楼市韭菜割得差不多,但新韭菜又来不及生长。此刻,在房价缓涨甚至有些地方不涨的情况下,大家的买房观望情绪日益浓烈,从过去的挤破脑袋摇号抢房,到现在的先观望观望再说。

所以,在18年年底我就提出:17亿㎡的住宅销售面积将会成为中国楼市的天花板,未来再难突破。这一点在19年得到了验证,我认为2020年将会延续。

楼市不会比19年更好,但是也不会太糟糕。毕竟,楼市即使不是当前中国经济发展的火车头,至少也还是压舱石,必须要稳,所以2020的房价暴涨和暴跌的可能性都为零。

但是有一点,涨跌分化会比19年会更加明显。2019年,涨幅明显的重点城市有南通、宁波、深圳和昆明等,涨幅都在10%-20%。下跌的重点城市数量并不多,典型的有贵阳、福州,而且下跌的幅度并不大。我认为,今年楼市的涨幅不会超过19年的这些上涨明显城市,但跌幅会比19年下跌的重点城市更明显。

房住不炒的基调不变,限购放宽会遍地开花

个人对这以下四类城市2020年限购限售的预测情况

一线城市:整体限购死死的,局部区域会适当开口放宽。比如北京通州,上海金山、奉贤等。

2020年的行情,我认为限购最紧的首都也该松下尊口了,比如外地人在通州买房需要通州当地3年社保,可不可以放宽为5年北京各区社保都行?

其次,上海的一些郊区,比如金山、奉贤完全也可以效仿广州,你看广州从化和增城一直都没限购,总得给外地人买房开个口子呀。 

二线城市:整体放松和局部放开。

强二线:以学历方式放开:武汉、南京、天津、青岛、苏州。

这些城市可以学杭州,本身大学生也多,即是留人才,也是稳楼市的手段。

中等二线:降低社保或税单年限,西安、郑州、无锡、大连,济南,宁波,石家庄。

弱二线:全面放开限购,太原、南昌。

你看人家昆明和南宁没限购,19年楼市就火得不得了 

三线城市:几乎会全线放开,泉州、孝感、淮安、镇江、赣州。环京津的保定、承德、廊坊、唐山、秦皇岛。

比较没把握的是这批环北京和天津的城市,如果不是这么特殊,他们连限购都不需要。

限售:大概率不会放开。19年的开封、张家港的限售放开一日游事件反映限售作为调控底线不会轻易松开。让进不让出,防止炒楼资金流入。

整体下来就是:限贷、限售坚守住,限购、限价灵活调

核心一二线的小阳春依旧存在,三四线返乡置业哑火

结合2019年大部分一二线城市的成交量、价格变化,还有限购放宽政策下,银行降准等系列利好之下,一二线城市的小阳春依旧存在。在北上广深,或者是一系列如杭州、成都、武汉、苏州、南京等强二线,我建议有需求的, 2月份春节回来就可马上入手。等3/4月份小阳春起来,即使房价涨幅不高,但是买房困难度会变大。

2020年,对大部分三四线城市来说是比较艰难的一年。19年,很多开发商拿地就已经从过去大量建仓在三四线,转变成重点在一二线拿地。再加上20年是棚改收官之年,失去了棚改这个强大的购房需求创造方式,三四线的房价上涨动能更加匮乏。在即将到来的春节,很多三四线城市的售楼部一定会张灯结彩,敲锣打鼓祭出更多的花招,打出更多的优惠吸引返乡人流买房,但是效果不会太好。

返乡置业人群,大部分都是白领或者小企业主阶层。在19年经济相对低迷之下,大家实际上并没有赚到多少钱,手头钱不多,同时对2020年的发展又没有很大的把握,所以大家不会像17/18年那样随意投资房产。

所以,2020年,很有可能会是自16年以来,三四线城市楼市最差的1年。想在三四线城市做房产投资的,我建议停止你的行为。而那些在三四线有投资性房产的,建议大家及时转手卖掉。

北上广复苏,深圳补涨,环深有机会

北京自16年调控以来,房价一路向下调整。至今,很多地方已经跌幅超过15%,甚至20%,直至当下,整个北京的楼市销售情绪依旧相对低迷,二手房转手周期依旧较长。实际上,北京的购房首付比例平均高达45-50%,首付比例高压制了很大的需求和购买情绪。但需求只能被压制,不会被消灭,充分调整了3年的北京,在2020年大概率会有一波涨幅。

而上海,2019止住了下跌,同时成交量也在下半年有明显提升,这个趋势在2020年大概率会延续,而量涨所带来的就是价升。

深圳在2019年提前走出了一波独立上涨行情,整体上涨10%以上,部分板块如南山科技园、宝中等板块涨幅达到了15-20%。2020年,已经上涨过的区域,房价会有所放缓,而其他没怎么涨的如龙岗、龙华和福田等很多板块会补涨。

至于环深,也就是东莞塘厦、凤岗,还有惠阳、大亚湾,大家要重点关注,甚至及早入手。一方面,在深圳一波上涨之下,必定会对周边区域带来影响。其次,在19年荣获社会主义先行示范区光环称号之下,扩容会变成一个比较强烈,而且会是自上而下的需求。恰逢2020年又是深圳特区40周年,是否会派礼包呢?拭目以待。

降准还会继续,LPR会走低

2020年一开年,也就是1月6日,央行就直派福利,下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金约8000亿元。个人预测,今年还会有2-3次的降准,为市场提供更多的资金,支持经济复苏和发展。

而利率方面,在LPR改革之后,利率就直接参考LPR走向,LPR在最近一次也就是12月20日报价后,没有进行调整,5年期LPR依旧维持4.8%。个人预测,最快1月份,其实也就是今天,最迟2月份会迎来一次下调,支持楼市小阳春的形成。LPR在今年会走低,但是下调幅度不会太大。

整体上,2020年社会上的资金会更充裕,整体上贷款会更加容易,抵押贷,装修贷会活跃起来。但由于5月份上线的新版征信系统,征信会加严。房产越优质、征信越好的人越能从银行贷更多钱出来。所以,请爱惜自己的征信,不然银行钱再多也不会贷给你。

重点二线城市会迎来一波行情

大部分重点二线城市在19年的表现一般,但是毫不影响开发商在此拿地的热情。尤其是杭州,成为2019年的卖地之王,达到2836亿元。像苏州、武汉、南京、重庆、宁波和成都,一众重点核心城市,卖地收入都排在全国前十。在开发商集体做庄二线之下,在国家稳楼市的需求下,作为楼市的中坚力量,这批重点二线城市将会走出一波相对火热行情,一部分量涨价也涨,一部分就算价涨幅不大,量也必定涨,这是大概率事件。

2020年楼市整体上会前高后低

前面和大家说了,2020年的楼市小阳春大概率会出现,一二线重点城市的较好行情会延续到5月、6月份。但是下半年,个人预测楼市成交量会走低,全年下来呈现出前高后低的走势。为何是前高,因为上半年有各种利好政策的刺激,有较好成交氛围的延续。同时,这也是稳楼市的操盘策略需要,若是不在上半年刺激一波楼市,到了下半年要扭转态势就难上加难。

所以,2020年买房,依旧是选择在年头或年末买,也就是1-2月份,或者11-12月份。

一线、强二线城市的豪宅会有不错的行情

当前楼市已经进入一个内部循坏,也就是相当一部分是有房的人卖了房再买房,或者就是有房的人再买第二、第三套……中国城镇当前人均近40㎡的居住面积,从大层面来说已经是告别了住房短缺的时代。但是大家依旧缺好的房子,尤其是在大城市缺好房子。

于此同时,财富的头部聚集效益越来越明显,不管经济好坏,腰部至头部这批人的财富始终没变,甚至是越有钱的人在变得越有钱,那么对豪宅的需求无非就是这批人的刚需罢了。所以,大家可以看到深圳在19年的豪宅涨幅非常明显,深圳湾大部分项目年上涨15%是非常普遍的事情。而事实上,19年一线和强二线城市的豪宅成交量相比18年都要更好。尤其是北京,5000万以上的顶豪成交量,占了全国一半以上,而且同比涨幅明显。

当然,这里要注意的是,如果以1000万作为豪宅的分水岭,只有极少部分城市能承载这种产品。北上广深杭州厦门宁波青岛成都苏州南京三亚等,其他城市,若有此类价格以上的产品,最好别碰,后期难以转手。

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