合肥，会抢了杭州的风头吗？

如今风头正盛的两个城市，莫过于合肥和杭州。

前有长鑫科技，后有宇树科技，两大科技股上市，上演了一场城市造富神话。同时，也让合肥和杭州这两座同属于长三角的省会城市，再一次被放在一起比较。

在经济体量、人口总量和城市能级方面，合肥与杭州显然不在一个量级。但放在房地产市场二者又有相似之处，是科创驱动产业变革、人口正向流入和楼市供需平衡的典型样本。

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先来看两个城市的基本面。

2026年上半年，杭州GDP为12013亿元，排在全国第八。同期合肥为7073亿元，排在第18位。杭州经济体量基本相当于1.6个合肥，中间差出一个普通二线城市的规模。

在GDP增速上合肥领先，上半年GDP增速达到6.8%，在GDP总量TOP30城市中排在首位。合肥的增长动能来自工业，第二产业爆发式增长10.3%，全市规模以上工业增加值同比增长25.6%，创近年新高。尤其是规上高技术制造业，增加值增长79.0%，连续12个月保持30%以上高增长。杭州同期增速5.3%，在万亿级城市中保持稳健，以数字经济、高端服务业为核心的产业结构更轻、更成熟。

拉长到十年维度，两座城市的曲线并不相同。

杭州在2015年GDP便突破万亿元，领先合肥五年。借着互联网经济大潮，2023年杭州GDP首次突破两万亿，完成了从“万亿级”到“两万亿级”的跨越，全国排名在2020年超越武汉跻身前八，2023年至2026年上半年连续多年稳居全国第八。

合肥走的是另一条曲线。

2020年合肥GDP首次突破万亿大关，以10046亿元首进全国第20。2024年至2026年上半年合肥一骑绝尘，增速保持在6%以上，全国的排位也从2015年的第31位跃升至2025年的第18位。十年间，合肥凭借京东方、长鑫科技等战略性新兴产业的东风完成了能级的跨越，稳稳跻身全国城市二十强。

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人口是楼市需求的基本盘。这一点上，合肥与杭州的情况相似，但也面临同样的隐忧。

对于合肥来说，2024年是一个值得记住的年份，常住人口突破1000.2万人，成为继上海、杭州、苏州之后，长三角第四座GDP超万亿、人口破千万的“双万”城市。但2025年合肥常住人口仅增长0.3万人，对比2023年、2024年分别以21.9万、14.9万的增量居全国第一、第二的过往战绩，人口增长显然踩了一脚“急刹车”。

杭州的情况类似。过去五年（2021-2025年），杭州常住人口保持正增长，从2020年末的1193.6万人增至2025年末的1270.0万人，累计增加约76.4万人；但年度增量从2021年的26.8万人一路降至2025年的7.6万人，创下20年来新低。

整体来看，两个城市的人口流入仍在继续，2021-2025年的人口增量均值都在13万人上下，在二线城市中排在第一梯队，经济发展优势仍在推动合肥、杭州常住人口快速增加，不过2025年都出现了明显的增速放缓。这意味着楼市需求的底层支撑仍在，但增量红利正在变薄。

更值得关注的是人口结构，两座城市都具备扎实的年轻人口底盘。

一个观察视角是小学生在校人数。2025年末，合肥小学生在校74.2万人，同比增长2.96%，近十年增长54%；杭州为80.8万人，同比增长2.58%，近十年增长49%。两城小学生增长情况在全国典型城市均排在前列，而小学生规模背后是一个个扎根城市的年轻家庭。

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房地产市场来看，合肥与杭州同样不在一个量级。

2026年前7月，杭州一二手房成交面积为505.75万平方米，同比下降13%；合肥一二手房成交总量是307.9万平方米，同比下降6%。从总量上看，杭州房地产市场容量约是合肥的1.6倍。从2025年全年来看，杭州一二手房成交面积（949.98万平方米）约是合肥（540.27万平方米）的1.8倍。

从成交金额看，差距进一步拉大。前7月杭州一二手房成交金额1684.15亿元，合肥为467.16亿元，两者差距来到3.6倍。

差距一方面来自成交量，另一方面来自两城的房价分层。2026年1-7月，杭州新房成交均价40747元/平方米，合肥为20928元/平方米，杭州约为合肥的1.95倍。二手房方面，杭州成交均价24141元/平方米，合肥成交均价是11280元/平方米，二手房之间的价差扩大到2.14倍。目前，杭州新房市场已基本让渡给高端改善，二手房承接刚需外溢。

值得注意的一个细节：合肥二手房成交面积已超过新房。2026年前7月，合肥二手房成交183.7万平方米，而同期新房成交面积为124.2万平方米，2025年二手房成交面积高出新房21%左右。从二手房成交占一二手房成交总量的比重来看，前7月合肥二手房成交占比已达60%，而杭州则为45%。这意味着，合肥已进入“存量主导”的市场结构。

从土地投资的角度来看，杭州仍然是房企必争之地，而合肥在供应端主动调节供求平衡。前7月杭州累计出让43宗涉宅用地，土地成交金额为610.27亿元，仅次于上海。合肥前7月成交10宗涉宅用地，土地成交金额仅32.88亿元。这既是市场热度的差距，也是供地策略的选择，合肥已连续四年下调供地，2026年住宅用地供应计划为200公顷，较2022年峰值大幅缩减近七成，创下近四年新低。

从普睿数智地产研究发布的2026房地产投资前景TOP50城来看，杭州和合肥都排进了TOP10，杭州排在第四，合肥较去年排位提升了一个名次排在第十位。

从库存的角度来看，两城都在18个月警戒线以下。截至7月末，杭州新房库存规模在328.6万平方米，按近12个月流速计算库存去化周期为8.3个月；合肥新房库存规模为214.81万平方米，去化周期为12个月。两个城市是重点30城中唯二低于12个月的城市，供求关系相对健康。

把以上几个维度放在一起，无论是经济能级、人口规模、楼市体量还是购买力，杭州都处于明显更高的梯队，但合肥的韧性与潜力，足以撑起独立的市场价值。两座城市的楼市底色也有较大差异，杭州是“低库存、高房价、强财富效应”，合肥则是“低库存、低房价、强产业预期”。

科技公司上市的光环，对楼市更多是情绪面加分。股权造富确实会沉淀出一批高端购买力，但两个城市都进入了“存量人口竞争”阶段，当人口增量红利退潮，靠什么支撑下一个十年的楼市需求？这是合肥与杭州这两座科创城市，需要共同回答的时代考题。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。