中国铁建地产的进与退

中国铁建地产隶属于中国铁建股份有限公司旗下，是经国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一，其近年来也不再低调，于2025年在北京、上海、成都等地的土拍市场频频出手。

但实际上，这种"活跃"并非是盲目扩张，更像是战略调整后对城市的精准聚焦。纵观中国铁建地产近年来的布局轨迹，其在获取项目方面的投入力度和规模整体呈收缩态势，有限的资源正加速向高能级城市集中。 

4月30日，中国铁建房地产集团有限公司发布2025年公司债券年度报告。公司在过去一年的经营表现得以为大众所知。

住宅销售承压

数据显示，在2025年，中国铁建地产实现营业收入464.66亿元，相较于2024年的466.46亿元，同比减少0.39%。

分业务板块来看，房屋销售类是中国铁建地产的主要营收来源。在2025年，该板块业务实现了94.71%的总营收占比，与上年的94.78%相对持平，共计实现营收440.09亿元、同比下降0.46%，营业成本408.19亿元、同比上升5.5%。

具体而言，房屋销售板块覆盖了住宅、类住宅、保障房、商业地产、办公等多个细分类型，其中住宅为房屋销售业务的主力，年内实现营收423.97亿元，同比增长1.06%，占总收入比重达91.24%。

不过，住宅销售业务的营业成本也明显提高了6.64%达387.1亿元，毛利率由上年的13.47%下降至8.7%。

就此表现而言，在过去一年，中国铁建地产或许为加速项目去化适度调整了价格策略，"以价换量"以及结转项目结构变化、单位开发成本上升等综合影响，直接拉高业务成本，侵蚀了利润空间。

相较于房屋销售类板块的稳定表现，中国铁建地产的物业板块在2025年取得了明显进步。数据显示，该板块业务在过去一年实现营业收入19.73亿元，同比上升14.31%，占总营收的比重由3.7%提高至4.24%。业务的营业成本为18.07亿元，同比上升13.29%。

总体而言，相较于上一年，中国铁建地产的营收表现相对持平，毛利率却出现下滑，由2024年的12.78%降至7.18%；全年营业成本431.29亿元，同比增加6.01%。

更值得注意的是，中国铁建地产归属于母公司股东的净利润出现了亏损。最新发布的数据显示，该公司2025年实现归属于母公司股东的净利润为-38.99亿元，上年为561.18万元；全年净利润-31.35亿元，由上年的12.42亿元转亏。

中国铁建地产的经营表现，也波及到了其母公司中国铁建。据中国铁建发布的2025年年度报告，该公司全年实现营业收入10297.845亿元，同比减少3.5%，主要是报告期工程承包、规划设计咨询、房地产开发、物资物流业务减少所致。

同时，全年资产减值损失-38.08亿元，同比扩大25.35%，中国铁建认为，主要是报告期对房地产开发产品、合同资产计提损失准备所致。

截至报告期末，中国铁建地产合并口径资产负债率为75.98%，较2024年的77.85%略有改善，但仍处于较高水平。

中国铁建地产对此表示，主要是因为伴随业务的发展，公司融资需求及规模不断增长。该公司坦言，"近几年公司加大银行借款规模，并积极以直接融资的方式发行各类债券增强资金实力，使得公司负债规模有所上升，面临一定的长期和短期偿债压力，若公司未来的负债水平不能保持在合理的范围内，偿债压力将持续增加，公司资金流动性将存在或有风险。"

据悉，截至2025年末，中国铁建地产货币资金余额约为113.74亿元，同比减少33.67%，主要是因报告期内回款金额下降。

期末合并报表范围内公司有息债务余额为899.3亿元，较年初增长0.25%；非发行人合并范围口径增长0.36%至624.14亿元；一年内到期债务分别为398.02亿元、293.61亿元。

事实上，中国铁建地产在资本市场依然保持畅通的融资渠道，于2025年通过发行多期公司债券有效优化了债务期限结构，缓解了短期偿债压力。然而从长远发展来看，仍需增强内生造血能力。

探寻第二曲线

从最新数据来看，截至2025年，中国铁建地产已在51个国内城市和莫斯科布局332个项目，总建筑面积达9000万平方米，已开发面积约7700万平方米。

然而这一广泛布局主要源于过去几年行业高峰期的大举扩张。近年来，中国铁建地产已显现出明显的收缩态势，该公司大幅缩减了拿地规模，并将资源高度集中于核心城市。

据中国铁建地产母公司中国铁建发布的数据，在2021年，新增房地产项目64个，新增土储总建面共计2115万平方米，达近年高峰期。

此后，新增项目规模持续下降。2024年，仅在上海、西安、成都、南京、天津等13个城市共计获取房地产项目22个，权益总计容面积为199.8万平米，权益合计土地价款为147.32亿元，获取土地平均溢价率为5.16%。在获取项目中，一二线城市获取土地19宗，权益土地价款为141.53亿元，占比为96%。

2025年，中国铁建在房地产项目的投资布局方面进一步收敛，重点围绕高能级、深耕城市拓展项目。全年仅在北京、上海、西安、成都、海口等5个城市共获取房地产项目7个，权益总计容面积43.88万平米，权益合计土地价款99.8亿元，获取土地平均溢价率12.51%。

伴随住宅开发业务的进一步收缩，中国铁建地产将重心转向产品品质升级与项目加速去化。

在4月27日召开的2026年精细化管理暨项目管理推进会上，中国铁建地产党委书记、董事长孙洪军强调，要把项目作为企业管理与创效的基本单元，以现金流为主线，对存量项目逐一梳理、逐一评价，抓实抓细项目管理，加强项目党支部参与项目重大事项管理。

他还谈到，要高质量做好新获项目，坚持"单盘主义"，选优配强项目操盘手，保持团队稳定，严抓工程质量。

在这场会上，中国铁建地产总经理、党委副书记、副董事长陈建军也明确谈到，当前市场竞争已进入品质化阶段，各单位要主动转向"单盘主义"，坚持精耕细作，做好投资、产品、营销、成本、财税、质量、物业服务等各项工作，全力打造精品项目。

显然，在行业深度调整的大背景下，中国铁建地产也正做出改变。

值得注意的是，中国铁建地产长期聚焦"一体两翼、多点支撑"的战略方向，"一体两翼"是指，除住宅开发业务外，辅以TOD、片区综合开发作为赛道性业务，实现业务多元、运营机理互补；"多点支撑"是指以康养、租赁、海外等业务为支撑点，赋能支持主赛道业务的同时，作为战略储备性业务培育发展。

据悉，中国铁建地产在商业、医养、公寓、酒店等多种业态上协同发力。截至2025年底，旗下城市运营公司在营项目30个。其中，2025年成功签约7个商业运营项目，新增运营管理面积41.4万平方米。

外拓项目包含了奥特莱斯、五星级酒店及城市公园三类新业态，显著丰富了业务矩阵，更开辟了多元化的利润增长通道。

商业项目方面，中国铁建地产确立了核心商圈、社区购物中心、邻里生活中心三类产品线。

截至2025年底，6个在营商业项目的平均招商率提升至95%，租金坪效跃升至53.15元/月/平方米，年度运营收入增长至10149万元。

就在今年1月22日，中国铁建地产旗下首家自主高端品牌酒店--御笙酒店在温州全面投入试营业，并已于4月26日进入正式开业。

御笙酒店坐落于温州市集新未来社区核心区位，是一所集客房、餐饮、康体功能于一体，按五星标准打造的综合性高端酒店。该酒店的亮相，也是中国铁建地产盘活自有资产、提升资产运营价值的重要实践。显而易见的是，在住宅销售之外，中国铁建地产正在构建第二增长曲线。

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