万物云：与万科关联应收账款余额仅剩20.6亿，业务独立性持续增强

3月19日晚间，万物云空间科技服务股份有限公司发布2025年度业绩报告。报告期内，万物云实现营业收入372.7亿元，同比增长2.7%，剔除开发商相关业务后，营收同比增长8.4%；核心净利润约21.3亿元，同比微增0.8%；归母净利润7.7亿元，同比出现较大幅度下滑。

业绩发布会现场

万物云董事长朱保全在业绩发布会上表示，关联开发商（万科）产生的坏账及资产摊销所带来的负向影响是利润下滑的主要原因，2025年全年因此产生了7.4亿元的净利润负影响，这是一个“被动”的发生过程，但报告期内公司持续关联交易收入同比降低11.97亿元，占比已进一步下降至6%，占比持续下降，独立性越来越强。

在派息方面，万物云继续保持高股息率，2025年全年分红总额约17.3亿元，中期股息为每股0.951元（含税），年度末期股息为每股0.546元（含税），年度股息率约9.0%。 

 

万物云2025年业绩核心指标

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万物云的收入主要来自四部分：住宅业务、非住宅业务、BPAAS解决方案和居住相关资产服务。其中，面向居住市场的住宅物业和面向企业、公共机构的非住宅物业是万物云的基本盘。

2025年，万物云住宅业务实现收入209.3亿元，同比增长8.9%；非住宅业务实现收入106.7亿元，同比增长7%。两块基础业务的毛利率较2024年均有所下降，分别下降0.7、0.4个百分点。

拉高万物云利润率的板块来自BPAAS解决方案业务和存量资产增值服务，两块业务的毛利率分别为32%、20.1%。

其中居住相关的存量资产增值服务是增长最快的部分，全年实现收入19.1亿元，同比增长42%。其中，房屋修缮业务收入同比激增67.1%，完成收入5.56亿元；研选家自营装修业务新签约金额同比增长26.6%，达5.3亿元，截至去年底已部署完成166个门店。

收入结构

万物云的核心战略是“蝶城+、企服+、生态+”。截至2025年底，万物云已累计完成690个蝶城的底盘构建，覆盖约一半的在管项目；负责企服板块的万物梁行2025年续约率为90.85%。

2025年，万物云仍在追求归母的增长。全年新增362个住宅物业服务项目，其中247个来自存量市场，新签约年化饱和收入同比增长21.1%。作为公司在住宅市场的主要拓展策略之一——“弹性定价”模式为其带来了51个新项目，占存量市场拓展项目的约2成。

在增长的同时，2025年万物云的另一个关键词是“降本”。万物云管理层表示，源于AI对中后台运营体系的深度重构，业绩期内行政开支同比下降近2亿元，降幅约 10.1%。

报告期内，万物云通过深度应用自研的GC平台，上线超1400个AI智能体，消耗token数725亿。

朱保全曾表示：“传统物业行业过去依赖人海战术，但在面对海量建筑和复杂设备时，这种模式难以为继。我们必须依靠科技手段去解决实际问题。”

目前，万物云实现了基于灵石SLAM地图共享的机器人集群调度，报告期内灵石落地的项目数量达到932个，约可节省30%左右的能源成本。

02

万物云管理层的一个判断是：房地产行业下行的风险正在向物业服务领域传导。

在这个趋势和背景下，万物云面临着四个方面的挑战。

首先是物业费收缴越来越难。据克而瑞物管研究中心数据显示，2025年全国物业服务企业（500强）平均收缴率降至71%，连续四年下滑；2025年二十城物业费均价跌至2.72元/平方米/月。收缴率和价格出现双下降，对物业公司的单项目收入和运营成本形成直接考验。

其次，近几年全国住宅交付量维持在高峰，但销售去化总量在缩减，因此产生了大量已建成未售出房源，空置率问题日益突出。接下来行业、社会要面临的挑战则是“保交楼”转到“超预期的空置房”。

朱保全表示，“今天有可能每承接一个新的住宅物业，都有可能会带来30%甚至以上的一个空置率。空置来自开发商没有卖掉的房子，也有业主买过之后没有居住的房子，空置的房子的物业费收缴率比居住房屋的空置费收缴率差不多要少17.7个百分点。随着我们服务的住宅物业项目的增多，空置的比例也在增加，它会对收缴率，甚至毛利率都会带来一些影响。”通常这些项目的收缴率和毛利率在物业稳定服务5年之后才会达到一个相对合理的位置。

与此同时，近几年对万物云净利润影响比较大的关联交易部分，在2026年还会继续为其财务指标带来负面影响。截至去年底，万科关联应收账款还有20.6亿元。不过与此相关的关联交易收入占比，已经在近五年中从超过20%下降至6%。

万物云财务负责人王绪斌透露，“我们整体的风险敞口都在进一步的持续的一个收窄。去年的话我们全年都是在围绕持续的一个回收关联方的回收工作，我们综合运用了现金回款，我们还有一些债权债务的互抵。”

2026年，万物云会基于“谨慎原则”从三个方面去衡量相关的项目服务是否要承接。一是没有明确的回款路径或者是预收款的项目不接，比如案场业务目前已基本关停；二是与开发公司相关的被动承接的，又无法拆分具体服务的新项目，但是整个项目的控制率超过20%的，会相对比较谨慎的对接；三是历史原因延续的业务，如果回款的周期超过合同约定两个月的，也会谨慎的对待。

此外，万物云管理层表示，物业公司之间的直接竞争也进入了白热化阶段。其中，非开发商类的物业项目，包括业委会发标的物业、校园医院等公建物业、企业设施管理等，已经进入了红海竞争，万物云参与的投标中，每个标都有超过10家企业参与投标，负责住宅部分的万科物业中标率70%，从败标项目看，中标竞品超过一半是属地的小型企业或者是地方国企；负责企服领域的万物梁行中标率为51.8%，从败标项目看，中标竞品多为大公司，但高度分散。

万物云管理层判断，目前内地物业服务相关企业的工商注册数量约30万家，随着行业压力不断增加，未来这一数字会出现快速下降。