现在的豪宅创新，太逆天了

2025 年 是公认的 “豪宅大年”。 这一年， 住宅新规 落地、 各地计容规则松绑、 房企产品体系迭新 ， 住宅产品迎来了一场激烈的品质竞赛。 

尤其是豪宅，相信大家都注意到，如今的豪宅早已不是地段和面积段的概念，而是全方位高品质生活方式的比拼。 

当我们热议当前的好房子，探讨住宅进化趋势时，一定不能绕过对豪宅的研究。因为，作为品质产品的典型代表、当前最热门的产品赛道，豪宅的迭代更新速度走在全品类的最前面。 看懂2025年的豪宅，也就看懂了住宅的升级方向。 

1

空中院墅 

从去年底以来，各地纷纷优化计容规则，露台、飘窗等空间不计容或半计容，这为户型创新打开了空间。 

其中，以“平层墅院化”为特征的第四代住宅在各地兴起，大平层融合了别墅特有的庭院、露台等功能空间，既拥有大平层的尺度及视野，又同时享受别墅般“有天有地”的庭院生活。 

带大露台，是四大宅最主要的特点。 露台作为室内空间的延伸，可以延展生活场景，营造半户外的生活体验。目前，最受欢迎的露台布局，是与客厅连通，形成LDKBG一体化布局，引入自然和更丰富的生活场景。 

还有一些项目，直接将阳台和露台联通，形成“环形景观面”，打造出“跑道式空中花园”。 

海德花园一期·天峯院285㎡户型 

当然，并不是说带露台就是四代宅。目前官方对四代宅并没有明确标准，行业比较一致的看法，是露台达到一定尺度，且满足承重、降板及防水标准，能够承载一定的种植功能。因此，严格来讲，市面上大部分项目只能算是“类四代宅”。 

值得一提的是，四代宅备受诟病的采光及对视问题，今年有项目探索出了解决方案。 

如，中海在南京打造的“四代宅住宅4.0”产品，客厅和花园双挑高，形成6.6米通高墅厅，突破了传统单层客厅层高不足、露台对视以及噪音干扰的问题。 

这一创新，解决四代宅的普遍痛点，为四代宅的迭代打开了思路。 

2

“全景舱”户型 

亲自然设计，是最近两年住宅产品一大热门方向。 

今年的豪宅设计，普遍强调通过弱化户内外边界，实现景观交互，引自然入室内。 

如，利用框架结构，减少承重墙，打开大面积无界空间。客厅空间以全景落地窗玻璃幕墙实现U型“全景仓”设计，打破室内外界限，视觉上更加通透，环幕景观视野面更是无敌。 

一些项目得益于计容规则放宽，卧室以弧形落地窗替代传统飘窗设计，进一步拓宽视觉边界。 

如下面这个230㎡的户型，就以新型的“U型全景舱”悬浮结构替代传统L型转角，形成了77㎡的LDK家庭聚厅，连续落地窗面宽达到14.5米、采光面更是长达21.3米，无柱化设计实现270°环幕视角，整个空间犹如透明盒子般通透。 

约49㎡的主卧同样采用全景舱设计，约11.3米的L型落地窗带来270°环幕视野，家变成了私属观景台，在家就能享有自然沉浸式体验。 

成都阅天府建面约230㎡端厅户型 

3

架空抬板 

所谓 “架空抬板”，是指把整栋楼（或整组团）的“生活底板”抬高，将车库及其他配套“藏”在抬板下面。这样一来，住宅首层相当于传统楼盘几层高的高度。 

今年以来，这一手法在各地密集落地，形成一种现象级的变化。 

这首先和各地 政策调整有关。截止目前，包括天津、杭州、合肥、苏州、上海等地都已出台规范，一定条件下，架空层以下的建面可以不计容、不计建筑高度等。 

其次，房企也在主动求变。传统的建筑结构中，低层住宅由于采光通风条件较差、隐私感不足等问题备受诟病。尤其在南方，首层潮湿闷热，又容易滋生蚊虫，一直都不太好卖。而豪宅强调均好性、强调景观价值，传统的建筑模式已无法满足。 

于是，社区架空抬板设计开始大行其道。 

保利玥玺湾就通过盖板，将整个社区“凌空架起”。盖板高度达到约11米，首层住宅的“地面”相当于普通楼盘6-7楼，最低20米起步，楼王栋甚至达到27米高，相当于整个小区没有低楼层。 架空层之上布局社区景观，架空层之下则用来做社区会所、园林景观及地面车库等。 

过去大部分项目都将会所放在地下空间。玥玺湾得益于抬板设计，6000㎡的会所“抬升”到地面首层，极大的改善了会所的采光通风效果，会所视线直达中庭景观，也带来极佳的视觉享受。 

再如杭州去年12月新规规定，架空平层地下的停车空间不计容，这为建筑结构创新创造了条件。今年杭州市面上涌现了一大批架空抬板的项目。 

比如，招商打造的杭序府，将整体社区向上抬高约3米，形成了"负一层会所——一层架空车库——二层5米高架空层" 的立体结构， 三层开始才是住宅，距离地面约8米。全域采用风雨连廊设计，业主可以无风雨归家及游园。 

抬板设计将社区的公区架构从横向铺排转为立体布局。由此带来的高差，也为立体景观的营造奠定了基础。 

4

立体景观 

立体景观，就是利用地形的起伏变化进行造景，形成立体多维的景观效果。 

今年以来，很多豪宅项目利用架空抬板+下沉庭院的结构，打造出极具层次感的立体园林。 

一方面，利用竖向高差变化，对景观进行分层设计，形成多级庭院。 另一方面，将各个功能空间融入到垂直景观，如休息区、观景台、游乐设施等，丰富活动空间的同时，也营造出沉浸式的游园体验。 

比如，滨江·时舟里就在首层向上抬升3米，再加上4.5-5.5米高的楼栋架空层，住宅首层距离地面7.5-8.5米，相当于传统三楼的高度。与此同时，向下挖掘16米深的下沉式庭院，双向延展加大 竖向的景观高差，再借助空中连桥、自动扶梯、花径阶梯等，营造一个立体空中花园。 

绿城丽香庭将地块整体抬高约3.7米，利用超过7.5米的高差打造下沉庭院。在垂直方向上，三层叠水与多重台地丘陵等依次铺展，形成多维的立体庭院。阶梯步道、休憩平台沿无边水池巧妙布置，形成丰富的游园体验。 

5

生机地库 

地库一直是地产项目的“薄弱项”。 

地下空间的天然属性，决定了地库的体验感很难赶得上地上空间。 在以往刚需刚改占主导、且行情单边上行的房地产市场，开发商并不太重视地库的打造。而这两年，随着豪宅行情走俏，地库也就成了地产项目重要的发力点。 

纵观今年豪宅项目的地库，无论是视觉体验还是使用体验，都有了极大提升。 

仪式感十足，“中央车站”、“车马院”几乎成标配。 

如，华润置地长沙瑞府，就在地库核心区域设置了“中央车站”， 以星级酒店般的挑高尺度、近600㎡的仪式节点彰显豪宅气度。与此同时，地库还设置有司机休息室、VIP车位区等功能，将地库的尊贵感拉满。 

星钻穹顶、金刚石乃至水磨石地面、艺术化归家动线等等，也成了当前豪宅的常规配置。 

更值得一提的是，越来越多项目开始设置全明地库、生机地库。 

前面提到，很多项目通过抬板设计，将社区整体抬高，地库首层也从地下空间抬升到了地面，实现 真正的“人车分流”，车俩由市政道路直接进入地库，业主经由盖板上的动线归家，安全性、安静度大幅提升。 

例如，杭州保利天奕引入了 “超级底盘”的概念，将整个小区抬高约5.4 m，车库覆土1.5 m后与地面景观齐平，变成“花园层”。业主驱车直达该层后，可经风雨连廊归家。同时，还植入约6 000 ㎡漫游商街、约3 000 ㎡会所，实现“车库即地面配套”的立体社区结构。 

还有华润置地的生机之环。 “生机之环”是华润置地 推出的新一代“地下+地面”一体化归家系统，本质上是把传统封闭地库升级为“会呼吸的第二地面”。 

今年，这套系统在华润置地全国各地项目推广应用。 如下为武汉长江天际生机之环实拍图。 

项目规划了一个四层通高的中央景观庭院，形成类似“山谷”的结构， 中庭以多层瀑布景观、垂直绿植和采光通廊为核心，为地下空间引入自然光线和空气， 使地下空间实现“全明+自然通风”，消除了传统地库的压抑感和密闭感。 

汽车坡道沿着“山谷”盘旋而下， 进入地库后可通过坡道或电梯直达中庭景观区域。车辆在行驶过程中，还可以透过玻璃幕墙或采光井欣赏中庭的自然景观，营造出“车在景中行”的体验感。 

地下二层 中庭空间还设置了司机休息室、绿植盒子、 洗车房、艺术阶梯、社区篮球馆/壁球场等配套 ，地库的功能复合化，不再是一个单纯的停车空间。 

这几年，住宅市场整体下行，豪宅产品却走出了独立行情。这也印证了，市场不缺房子，但缺好房子的事实。 

相信新的一年，住宅产品还会持续升级迭代，我们拭目以待。 

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：若可，36氪经授权发布。