2026年70万方新项目入市预警：北京写字楼面临“西部新质热浪”与“东部红海求生”
2025年北京甲级写字楼市场需求复苏态势超出预期，年末空置率实现实质性回落，供需结构持续优化。高力国际统计数据显示，2025年第四季度北京甲级写字楼市场净吸纳量约8.3万平方米，带动全年净吸纳量达到33万平方米，这也是市场连续两年实现超30万平方米的规模性去化，需求端支撑力度凸显。
供给端方面，2025年全市甲级写字楼新增供应量仅18.8万平方米，有限供给与稳健需求形成良性适配，直接助推市场空置率在四季度末降至19.2%，同比下降约1.5个百分点。
租金方面，尽管市场平均租金仍延续调整态势，但下行压力已明显缓解。截至年末，北京甲级写字楼净有效租金降至222元/月/平方米，同比下降11.5%，降幅较上年收窄4.9个百分点，显示市场租金逐步趋近底部区间。
数据来源：高力国际
中关村板块成为2025年北京写字楼市场的最大亮点。得益于新质生产力企业集群崛起与产业红利集中释放，该区域办公新增需求呈现爆发式增长。
高力国际数据显示，中关村甲级写字楼市场全年净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，创下近20年来的峰值纪录，成为引领北京写字楼市场复苏的核心引擎。
值得注意的是，尽管整体甲级市场新增需求近两年持续稳定在年均30万平方米以上，但尚未形成足以逆转高空置率和租金下行的核心势能，市场调整周期仍在延续。区域分化态势尤为突出，市场热度高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目，核心区域成熟写字楼市场表现未达预期，“冷热不均”格局显著。
租金分化同样明显。2025年核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超10%，跨资产类别和跨市场板块的竞争持续加剧，行业已正式进入精细化竞争新阶段。高力国际分析认为，当前宏观经济仍处于再通胀修复进程，有效需求尚未实质性改善，多数企业面临盈利承压困境，“降负债、去杠杆”仍是核心经营诉求，导致企业办公扩张意愿偏弱，这也成为制约市场需求持续恢复的关键因素。
数据来源：高力国际
展望2026年，市场形势依然严峻。据高力国际研究预判，宏观有效需求不足仍将是制约写字楼市场持续恢复的系统性问题。明年部分市场化项目将面临现有租户退租、缩租压力，其中包括部分国央企等大体量租户整合搬迁至自有物业的情况，这类需求收缩行为将在很大程度上抵消新增需求的积极影响。
供应端的压力进一步加剧了市场担忧。2026年北京核心市场甲级写字楼新增供应量将超过70万平方米，年末空置率攀升已成必然。从供需匹配来看，近两年市场增量需求高度集中在西部子市场，但2026年入市项目90%集中在东部子市场，这将导致东部市场竞争进一步升级，加剧北京写字楼市场的地理供需错配。
高力国际分析人士指出，若空置率长期在20%以上的高位区间运行，北京写字楼市场租金中枢将持续承压，供需再平衡注定是一个漫长且充满挑战的过程。对此，政府需加强市场监控，出台相关政策引导市场健康发展，如合理调控新建写字楼规模、鼓励老旧写字楼改造升级及用途转换等。同时，市场参与者需秉持长期主义，突破传统行业思维，探索管理理念与模式创新，聚焦打造差异化、品牌化竞争优势，以客户需求为导向，充分发挥写字楼作为科技创新和产业发展重要载体的作用，这也是市场长期行稳致远的关键。
