深圳湾的魔幻周日

周日下午，深圳文华东方酒店的宴会厅，空气里弥漫着一种久违的味道。

那是金钱在剧烈摩擦后产生的焦热味。几百个身家亿万的深圳人挤在这里，只为了一件事：抢房。

中信信悦湾开盘了。选房开始仅仅两个小时，数字就定格在了一个惊人的量级：100亿。   

这是什么概念？一家中型上市公司的全年营收，可能也就这么多。而在深圳湾，这只是一个下午的流水。

更让人咋舌的是价格。在此之前，深圳的房价天花板是深圳湾澐玺的。但信悦湾这一次，直接把天花板捅穿了。备案均价24.4万/平，最高单价：38万/平。   

即使是公认“老钱”最多的上海，最近嘉里金陵华庭二期的天花板也就是32万。   

深圳豪宅的这把火，一个月前就烧起来了。

11月底，深圳湾澐玺开盘，单日狂揽130亿，创下2025年全国单盘首开纪录。紧接着，GCC联泰超总湾首开，卖了53亿。然后就是昨晚悄悄开盘的后海招商玺。

回到信悦湾这块地，是有故事的。

它的前身，是深圳著名的“旧改之王”佳兆业手中的东角头项目。2013年，佳兆业豪掷58亿收购深圳航运集团70%股权，曲线拿下了这块黄金宝地。在当年的佳兆业版图里，这是最耀眼的明珠，货值预估：超300亿。   

但后来的故事大家都知道了。佳兆业的爆雷，来得比项目开发快得多。这颗明珠，差点成了死局。

然后债权人中信来了，用的是“服务信托”模式。

这个词听起来很高级，翻译成大白话就是：把资产圈起来，先把原来的烂账隔离开，然后重新包装上市，卖个好价钱，大家排队分钱。

在这个逻辑下，高价是必须的。只有把价格拉到天花板，才能在覆盖掉巨大的资金成本、建安成本和由于多年停滞产生的隐性成本后，还能让债权人安全撤退，甚至让原房东佳兆业剩点残羹冷炙。

所以，这24万的单价里，不光有海景溢价，更多的是解套溢价。但从金融的角度看，买家正在为上一轮地产泡沫的善后买单。

深圳的朋友告诉我，这次富豪们之所以疯抢，还有一个很实际的原因：“70/90”政策，终于彻底翻篇了。

过去十几年，为了凑这个小户型指标，深圳豪宅被迫搞出了无数奇葩的“双拼房”。买一套房要两个名额，两本证，以后卖还要找有两个名额的接盘侠，简直是豪宅的噩梦。

2024年，这个紧箍咒终于摘了 。   

信悦湾这次起步就是200平以上的大平层，纯粹的一本证。

看看现在的深圳楼市，你会发现一个残酷的“K型”走势。K线的上端，是信悦湾、是澐玺、是招商玺。一个月内，这四个项目吸走了近300亿的资金。这些钱在核心区疯狂空转，不断推高天花板。   

而在K线的下端，是广大的二手房市场和刚需盘，正在经历漫长的横盘。

数据显示，深圳二手房价格仍在调整，部分区域跌回了2016年。普通人还在计算首付、担忧裁员、犹豫要不要背上30年的房贷。一篇媒体报道的标题很扎心：《豪宅被抢，刚需却不敢动》。  

这就是2025年深圳楼市的真相。

富豪们抢购38万一平的豪宅，并不是因为他们对楼市有多大的信心，而是因为在资产荒的当下，他们找不到更好的地方安放那些无处可去的现金。

他们恐惧通胀，恐惧货币贬值，恐惧手里的钱变毛。于是，深圳湾的海景房，成了他们的金融避险仓。

周日的这场百亿狂欢，可能会被载入史册。但它记录的，不是深圳楼市的全面回暖，而是这座城市折叠的完成。

本文来自微信公众号“壹地产”，作者：章子姨，36氪经授权发布。