22.6亿，金茂卖掉了三亚丽思卡尔顿酒店

昨晚（12月23日），中国金茂（00817.HK）间接全资附属公司上海金茂已与买方三亚峦茂签订股权交易合同，以22.646亿元人民币的对价，出售了三亚旅业100%的股权。

三亚旅业的核心资产，正是赫赫有名的金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店。

三亚金茂丽思卡尔顿酒店

这不仅仅是一桩简单的资产买卖。作为中国奢华度假酒店的“扛把子”之一，亚龙湾丽思卡尔顿的易主，标志着金茂在“轻资产”转型路上的决绝，更折射出2025年中国商业不动产市场在REITs新政下的暗流涌动。

根据公告披露的细节，此次交易标的清晰明确：三亚旅业仅持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店这一项资产。

这意味着，买方三亚峦茂将直接掌控这家拥有446间客房、33栋私密别墅的顶级度假村。

截至2025年8月31日，该酒店在8个月内实现了约2.36亿元的营收，净利润约为3778万元。

虽然相比巅峰时期，如今的酒店市场面临更多挑战，但作为亚龙湾一线海景的稀缺资产，丽思卡尔顿的品牌溢价和资产厚度依然在线。

公告显示，此次交易对价是基于截至2025年3月31日的评估净资产值确定的，金茂并未“贱卖”。

天眼查数据显示，三亚峦茂酒店管理有限公司成立于2025年，是一家注册资本仅100万元的新公司。

其全资股东为嘉兴峦茂企业管理合伙企业（有限合伙），最终受益人指向张辉。

从股权架构来看，这极有可能是一个专为此次收购设立的SPV（特殊目的载体）。

这种操作手法在不动产大宗交易中极为常见，买家背后往往隐藏着更为庞大的险资、私募股权基金，或者是为下一步资产证券化（REITs）做准备的过桥资金。

回顾过去一年，金茂在三亚的动作可谓大刀阔斧。

就在一年前的2024年12月，金茂刚刚以18.49亿元出售了隔壁的金茂三亚希尔顿酒店。短短一年间，金茂清空了亚龙湾两颗最璀璨的明珠，累计回笼资金超40亿元。

为什么要卖？金茂给出的官方理由是：“优化资产结构，提升资金使用效率。”

这句官方辞令背后，藏着房企转型的深层逻辑。过去二十年，中国房企习惯了重资产模式，持有豪华酒店曾是实力的象征，也是拿地的敲门砖。

但在房地产行业进入深度调整期的当下，现金流比面子更重要。

对于金茂而言，剥离这些虽然优质但折旧摊销重、现金回流慢的重资产，将资金腾挪出来投入到回报率更高的核心城市住宅开发或新兴业务中，是极其理性的财务选择。

卖掉酒店的所有权，并不代表金茂退出了酒店经营，未来不排除通过保留管理权或通过REITs形式实现退出但并表的轻资产运营。

必须注意的是，这笔交易发生在一个极具信号意义的时间节点。

2025年12月，国家发改委刚刚印发了《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》。

这份新文件带来了一个重磅利好：明确将四星级及以上酒店项目纳入消费基础设施REITs的底层资产范围。

这被业内视为中国存量酒店资产的“破冰”时刻。 在此之前，酒店资产因为运营波动大、收益不稳定，一直被公募REITs拒之门外。

而新政的落地，意味着像亚龙湾丽思卡尔顿这样运营成熟、现金流稳定的优质高星酒店，终于有了通过资本市场退出的通途。

在此背景下审视金茂的出售，意味深长。金茂在公告中直言不讳地提到“资产证券化”的目的。

此次将丽思卡尔顿剥离给三亚峦茂，很可能并非终点，而是资产证券化的第一步。

接盘方极有可能是作为Pre-REITs的基金介入，通过对资产进行财务梳理和运营优化，等待时机成熟后，将其打包发行公募REITs，从而实现真正的价值释放。

对于酒店投资人而言，金茂的三亚大撤退并非看空三亚，而是看懂了新的游戏规则。

酒店资产将走向流动性为王，再好的资产，如果不能在资产负债表上流动起来，就是死钱。

金茂的连环出售证明，核心城市的顶级奢华酒店依然是市场上流动性最好的资产之一，关键时刻能为企业回血。

随着REITs通道的打开，酒店资产的估值逻辑将从传统的“重置成本法”转向“收益法”。如果你经营不出稳定的现金流（NOI），你的资产价值就要大打折扣。

无论是华润、中海还是金茂，央国企在盘活存量资产上正在从试探走向深水区。

未来，我们会看到更多像金茂这样的巨头，将旗下的成熟物业摆上货架，或者推向REITs市场。

三亚亚龙湾的潮水依旧汹涌，但岸上的玩家已经换了打法。金茂拿走了22.6亿现金，三亚峦茂拿下了顶级资产，而整个行业看到的是一条正在铺开的资产证券化坦途。

对于中国酒店业来说，这或许不是一个时代的结束，而是一个更注重运营效益、更懂资本运作的“金融化”时代的开始。

22.6亿的锤子落下，真正的回响，才刚刚开始。

本文来自微信公众号“酒店观察网”，作者：大鱼，36氪经授权发布。