郑州胖东来再迎新进展！山姆、永辉慌不慌？

万众瞩目的胖东来郑州首店再次迎来新消息。

近日消息，《郑州综合交通枢纽东部核心区B-05、B-17、B-29街坊控制性详细规划》正式进入批前公示阶段。其中，B-17-01地块正是胖东来郑州首店的选址所在地。

有何新规划？

据了解，位于郑州东站枢纽核心区域的B-17-01地块，占地约107亩（71431.25平方米），其地上部分被明确规划为广场用地。该地块的建设将受到严格指标约束：建筑高度不得超过10米，建筑密度控制在20%以内，同时需确保绿地覆盖率达到25%以上，整体容积率不超过0.2。规划许可的地上建筑面积上限为14286.25平方米，并需配备不少于1300个机动车停车位。 

考虑到其紧邻蜜雪冰城等企业总部，且作为郑州总部经济带的关键节点和国际消费门户的重要展示窗口，该区域未来人流密集。因此，规划选择将地上功能定位为纯公共广场，不引入直接商业经营业态。虽然早期报道提及广场将建设永久性顶棚结构，但基于限高10米的规定，此前网络流传的类似“卢浮宫玻璃金字塔”的高耸设计方案已不具备实施可能性。

而与地上广场的公共属性不同，B-17-01地块的地下空间将进行深度开发，其面积同样为71431.25平方米，允许向下挖掘至20米深度，最多建设三层。地下空间的水平投影最大面积被限定在68376.78平方米以内，总建筑面积则不得超过205130.34平方米。

根据此次公示信息及过往报道综合判断，地下将确认为三层结构。其中，地下一层核心功能规划为商业经营及配套服务空间，而地下二层和三层将主要用作停车场设施。这意味着备受瞩目的胖东来超市郑州首店，其核心营业区域将集中布局于地下一层。该层理论上可用的最大商业面积接近68376.78平方米，但按照商业项目通常需扣除公共通道、设备间等配套区域的行业经验估算，实际有效的商业使用面积预计在3万至4万平方米区间。

这一规模在胖东来现有门店体系中属于领先水平，显著超过了其在许昌和新乡的主要门店（如许昌时代广场、许昌天使城、新乡大胖、新乡生活广场）。由此可见，作为胖东来进军郑州市场的首个项目，其门店体量规划相当可观，彰显了品牌对该核心区位的高度重视和投入力度。

明年开业的胖东来VS山姆，你挺谁？

2025年初胖东来宣布进军郑州以来，建设进程就备受关注。此前，胖东来创始人于东来也在直播中给出了明确时间表，称“郑州店将于明年五一前正式开业”，同时宣布招聘工作将同步启动。可以预料的是，明年必将是郑州商业“神仙打架”的一年。

深耕许昌、新乡多年的胖东来，已超越传统商超定位，成为消费者情感联结的载体。胖东来员工被要求具备主动的服务意识。例如顾客对熟食口感不满时，无需凭证即可获全额退款，并获主动替换建议，此类服务基于系统性企业投入而非偶然行为。胖东来曾宣布2025年计划将15亿元净利润全额分配员工，超8000名员工平均税后月薪达9000元，店长月薪突破7万元。高福利制度显著提升员工归属感与服务驱动力。

在运营机制上，胖东来的采购与营运配合高效。采购环节直接对接上游供应商，采用裸价进货模式减少中间环节。营运环节则根据消费者需求快速调整商品陈列与库存，形成采购-营运的良性联动。此外，胖东来在自有品牌商品、熟食烘焙系列运营上的经验也较为丰富。其自有品牌商品涵盖食品、日用等多个品类，定价透明且性价比突出，商品标签上会明确标注进货价、毛利率，让消费者清晰了解定价逻辑。

和胖东来的打法不同，作为沃尔玛旗下高端会员制品牌，山姆聚焦中产家庭精准服务。消费者需购买会员卡才能进入门店购物，目前会员卡分为普通会员（260元/年）与卓越会员（680元/年）两档。

山姆会员店在商品策略上精准聚焦于中产家庭的消费需求。与传统超市动辄上万SKU的繁杂选择不同，山姆采取精简策略，严格控制SKU数量在约4000个，力求打造精品化商品体系。其显著特征是每个核心品类仅精选3-4个最优选项，并且商品以大包装、多分量的形式为主，满足家庭集中采购和高频次消费的场景。

支撑这一精品战略的核心底气在于其强大的全球化供应链体系。山姆深度依托沃尔玛的全球供应链网络，构建了从源头采购到门店上架的极致高效流程。商品在全球优质产地完成采购后，通过集中仓储与统一配送模式运作，将整个周转周期严格控制在7-10天内，这不仅有效保障了商品的新鲜度，也大幅提升了供应的稳定性。这种深度融合精简选品、高效全球供应链与本土化创新的独特商业模式，已在中国一、二线城市市场成功得到验证。此番进入郑州市场，正是山姆基于此已验证的模式，对中原地区不断壮大的中产消费群体所进行的又一次精准布局与深入拓展。

河南零售要“变天”了？

河南零售市场正迎来一场重量级对决。区域零售标杆胖东来凭借在河南的深厚根基，2024年实现了169.64亿元的销售额；而全国性零售巨头山姆依托其庞大的网络，年销售额已突破千亿，供应链与品牌实力更为突出。这场竞争不仅关乎两家企业本身，更被外界视为推动区域零售业态整体升级的重要契机。河南庞大的消费人口基数、作为国家中心城市的郑州所蕴含的巨大商业潜力，以及当地业已形成的多元化零售生态，共同构成了吸引这两大巨头布局的核心要素。

从市场基础来看，河南消费市场展现出稳健的增长态势。2024年全省社会消费品零售总额达到2.76万亿元，增速达6.1%。省会郑州表现尤为亮眼，社零总额超过5800亿元，居民人均可支配收入为4.8万元，同比增长5.8%，显示出强劲的购买力。

更为重要的是，河南本土已培育出丰富且层次分明的零售矩阵。除胖东来外，如洛阳大张、南阳万德隆、信阳西亚和美等深耕区域多年的企业，均拥有稳定的本地客群。新兴力量如华豫佰佳、淘小胖、鲜风生活等，以特色熟食加工精准满足细分需求；折扣牛、寻物社则主打高性价比折扣商品，吸引价格敏感消费者；老牌劲旅丹尼斯在郑州多商圈广泛布局。同时，外来零售企业也已深度融入，华润万家、永辉、大润发、沃尔玛等传统巨头，以及盒马为代表的新零售业态，均在郑州开设门店，服务不同客层。

面对即将到来的激烈竞争，本地及在郑州布局的零售企业已积极调整策略。丹尼斯计划在郑州新增两家精品超市，重点提升生鲜加工品类占比，引入更多自有品牌，并优化服务流程以对标先进标准。永辉则在其郑州门店中调整商品结构，显著增加半成品、预制菜等即烹即食类生鲜商品，以迎合消费者对便捷烹饪的需求。盒马则加速社区店布局，强化线上线下融合模式，突出生鲜配送的时效性优势。

业内人士认为，这将是一场良性的、促进共同进步的竞争。这场中原市场的交锋，远非企业之间的简单实力比拼，更是不同零售理念与商业模式在区域市场的一次深度碰撞与融合实验，其结果将对区域乃至全国零售格局产生深远影响。到那时，让我们看看谁能在这场零售变局中突围。

本文来自微信公众号“纳食”，作者：行业观察，36氪经授权发布。