杭州二手成交量居然回涨了，全靠低价刚需房？

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终于不跌了！

历经6个月的成交持续性下滑后，刚刚结束的11月，杭州二手房止跌回升了。

杭州贝壳研究院数据显示，11月杭州十区二手房网签6561套，环比上涨10.6%。虽不及2024年（10429套）、2023年（8801套）同期，却也是近5年里的成交第三高。

一时间，喜大普奔。“金九银十”爽约了，没想到迎来了岁末彩蛋。其实，早在预知结果的前一周，不少经纪人已在各大购房群里狂发喜报。激动之情、溢于言表。

这“迟来的回暖”，仿佛涨的不是冰冷冷的成交数据，更像是市场、大众的信心。毕竟，行情回暖的第一步，就是成交量反弹。

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11月杭州二手房能逆势回弹，两类房源功不可没。

一类，是低价刚需房。成交前20小区榜单里，网签均价在2万5以下的，足有16个之多。其中更是有12个，网签均价在2万以下。

除了长期霸榜的中天珺府、越秀星汇花园、桃源小镇等大盘外，钱塘区多个小区也贡献了不菲的成交量。

比如大学城北的碧桂园，上个月成交了12套；下沙沿江的保利东湾、金隅观澜时代，还有大江东的旭辉宝龙东湖城，分别有11套成交。

杭州贝壳研究院院长上官剑表示，低价刚需房持续成交，表明远郊的房价调整已达到部分购房者预期。特别是临安，房价收入比6.5个月，达到国际合理区间。但因库存压力大，短期内二手房价依然承压。

另一类，就是学区房。

上个月网签均价超2万5以上的，仅有4个小区。它们卖得好的根本原因，就是学区。像是首次入榜的物华小区，凭借翠苑、文华双学区优势，上个月成交了13套，环比涨幅高达550%，超过今年任一月份。

网签均价最贵的广宇西城年华，作为“中生代”次新房，卖到6万+还能三天卖一套，根本原因还是保俶塔申花校区的学区加持。

此外，均价跌至4万6的耀江文鼎苑，蒋村的万科西溪蝶园，无一例外都有学区因素影响。

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但你发现没？曾经时常出现在榜单里的热门次新房，上个月竟无一入榜。

不论是申花大网红馥香园、造纸厂三兄弟，还是奥体、亚运村等一众红盘，亦或是地铁上盖的杨柳郡，上个月统统缺席。

一来，这些次新房的总价，普遍不便宜，再加上高性价比、急卖的房源，前期消耗的差不多了，成交滞涨也在情理之中。

二来，新房截流。四季度本就是各大房企的冲刺季，一波又一波新房持续上市，势必会截流部分二手房意向客户。

而不限价时代的新房，要么品质大幅提升，要么配套更优，竞争力本就够强。所以，整个11月成交火爆的，不光有低价刚需房、学区房，还有诸多新房。

像是运河新城北，房价上涨4千照样被疯抢的溪岸晓月，首开79套房子，叫至153号便售罄，徒留469组客户暗自神伤。市北的晓澜玉华，面对同期诸多竞争对手，照样两开两罄。就连二手一再破发的钱二，天澜传序府零登记下的情况下，首开房源还是全部售罄了。

背后的逻辑大抵相通：购房者觉得价格到位了。

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按照惯例，12月的杭州楼市会更热闹，尤其是新房市场。

各大开发商都铆足了劲冲量，一张又一张预售证，让市场应接不暇。新房竞争越激烈，二手房成交越是寡淡。前几年的趋势也显示出，12月的二手房成交量，普遍不敌11月。

但今年或许会是例外。一方面，二手房的基本盘跟往年不同，低价刚需房现已成为市场成交主力。像是11月，总价200万内的二手房，成交占比已经达到了53.3%，创近7年最高值。

低价刚需房因为面积小、总价低，受新房市场影响小。再加上库存基数本就庞大，房东们轻易也不敢涨价。只要价格够低，就不乏客户接盘。无非是这个月下手，还是下个月下手罢了。

另一方面，新房冲击越大，摒不住的二手房东越是会降价出售。

杭州的次新房不是没人要，无非是价格没有达到买家预期，成交周期拉长罢了。但只要价格足够低，下单速度完全可以缩短。上周末才挂出来的龙湖天璞，一套139㎡四房带车位770万，马上被秒。楼层低又如何、日照不足又如何，价格够香，就是有买家愿意接盘。

哪怕12月二手成交量不敌11月，整体上也不会差太多。毕竟，气氛慢慢起来了，很多新杭州人也需要买套房，回家好好过个年。

本文来自微信公众号“层楼”，作者：江公子，36氪经授权发布。