上海“天价”物业费

你知道，上海这几年涨价速度最快的是什么吗？不是工资，不是物价，也不是房价，而是上海的物业费。

当我翻开今年上海新盘的物业费数据时，被吓了一跳。我没想到的是，上海天价物业费情况居然已经这么普遍了。

如你所见，20元/平/月似乎已经是进入上海顶豪小区物业费的门槛，让人望而却步。可天价物业费也并非是上海豪宅的专利。当我们打开更多数据一看，那些郊区的刚需盘、改善盘，物业费的涨幅，同样猛烈。

2020年，我们曾经做过一个关于上海物业费的数据统计，当时，内环新房物业费大概8到10元 /平/月 、中外环5到6元 /平/月 、外环4-5元 /平/月。

而今年，当我们再以环线的角度来看物业费情况的时候，你会发现涨幅相当惊人。现在上海内环内新房物业费20元/平/月水平已是普遍现象，而内中环15元、中外环12元，就连外环外也已经来到了8元。对比五年内前，上海新房物业费可以说是快速实现了翻倍增长。在全国物业费大跳水的今年，似乎只有上海的物业费还在水涨船高。

而在这样的外部环境中，客户对天价物业费能够提供的服务，是越发不信任。为什么物业费还能涨价，为什么还可以定价这么离谱？上海新房堪称天价的物业费，是不是一种泡沫？

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大家应该对物业费有一个全新认知，要想确保最基本的物业服务，以前老小区几毛一块的物业费已经不复存在了。最近这两年，上海新房物业费的普涨程度，已经远远超过人们的预期。

上海新一代豪宅物业费高于15元/平/月的小区，已经非常普遍。有媒体统计过，如今内环内豪宅的平均物业费水平已经达到了16元以上。事实上，今年上海那些内环内新开的豪宅，物业费都奔着20元/月/平而去了。

不过，在上海不仅仅是豪宅物业费贵，就连改善盘，甚至郊区刚需盘，物业费这两年也猛涨起来了。中环以内，高于10元的物业费，已经是稀疏平常的现象。上海即使是刚需扎堆的外环外新房，从当初的4元起步，现在甚至出现了7-8元高价物业费。随便一个150平米左右的新房，每个月少说都要花上1000元的物业费，一年下来就是小一万。

郊区新房的物业费之所以涨上来，也是因为这两年新盘卷会所的现象过于夸张。现如今，大部分上海郊区新房基本配置高级会所，上海会所的空前内卷，带来的物业费溢价，最后由业主来承受。即便是同一个品牌开发商造的小区，物业公司是同一家，价格涨上去的速度，比房价夸张多了。

就是这样离谱的涨幅速度下，当人们看到被誉为上海豪宅标杆的豪宅小区，却爆出连最基础的物业服务都没做到位的新闻的时候，就会不禁质疑，是什么让上海物业费越来越贵，非理性上涨呢？

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归根结底，物业费上涨，依然是地产行业特殊周期带来的特殊产物。当我们回看这十年，地产处于一个长期的新房限价时代。曾经房地产为了抑制核心城市的房价过于快速的上涨，对一手商品房采取了极其严格的限价政策。于是捆绑高价的物业费是开发商在限价时代，追求利润平衡点的一种方式。

大部分新盘的物业合同，都是由开发商的相关企业来承接，这样一来，当地产开发的利润被压缩，也能够从高价物业费中反哺回来，成为利润的补充。

物业费越涨越高，还有另一个原因，有些城市的物业费定价其实非常市场化。比如上海在2015年初，就正式取消了物业费的政府指导价，对物业费实行市场调节价原则，所以物业费涨价就存在理论条件。

并且，整个物业费的提价体系是非常艰难的。物业费并不像房价那样，每年可以有稳定上涨的空间，它要经过一个非常漫长的业委会、物业、包括业主层层的探讨才能完成一次价格的提升。甚至提升的维度也并没有那么大，上海很多老小区甚至好几十年都没涨过物业费。所以这也是为什么开发商制定物业费的时候，它会选择放在一个相对比较高的空间——从一开始就定的价格偏贵，对冲后期多年不能涨价的成本风险。我们看到的8块也好，15块也好，这个物业费价格从一开始就不是为了今年而制定，可能是未来十多年甚至二十多年的物业费水平。

还有，其实大部分小区的物业费缴纳率并非很高。据相关调查显示，上海一些小区的物业费缴纳率甚至低于70%，面对不断上涨的各种成本也难以上调物业费。限价导致的利润压缩，后期物业调价难度高，物业费收缴率不尽如人意……是这些原因导致了今天我们看到的上海新盘出现大量天价物业费的现象。

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也因此换来的是，上海业主正在默默承受着不合理的物业费溢价。上海新房的物业费价格存在泡沫化趋势。我们说价格的上涨要和价值相匹配，但是上海的新房物业费，显然就不是。这几年上海新房物业费的涨幅就是非理性非线性的。

2020年至2025年，上海新房的房价涨幅，每年约为10%，而同类新房的物业费上涨的速度却超过了这个数字。2021年，在上海虹口北外滩当时的新房项目，华润苏河湾中心润府，物业费为10.8元/平/月。而2025年，虹口新盘小区的物业费，已经有多个项目超过了20元甚至30元/平/月。

短短五年时间不到，同一个地段的新盘，物业费翻2-3倍增长，物业费的涨幅远高于新房价格涨幅。

中环附近新盘也是如此。2020年左右交付的静安府西区物业费在6.9-8.8元/平/月的情况下，今年中环金茂府的物业费已经涨到了7.8元/平/月，还不包含能源费。可以看到，房价一年涨幅10%不到，而物业费短短几年，就翻了几倍增长。上海新房物业费涨价的空间，的确是过热过快了。

最泡沫化的还不是价格的上涨，而是价格翻倍上涨后，并没有带来服务内容的同等优化提升，反而是严重的质价不匹配。

大家有没有发现，关于物业费还有一个怪象，就是物业收费标准非常明确，服务标准却模棱两可。我问了身边一圈朋友，很少有人能够说的上来，自家小区的物业到底具体每年每月提供什么服务，外立面到底是几个月清洗一次，都不清楚，小区有几个管家，一问三不知。原因是物业公司收取了物业费之后，并没有同时向业主提供具体的服务清单，这是行业存在一大问题。

其次就是，收取高价服务费的小区，却只提供基础服务。我们说什么样的服务才能够支撑起超过20元/平/月的物业费，除了基础的服务之外，那些非标准化的，定制化的圈层，稀缺的资源才是高端服务的灵魂。然而，从目前看到的其他豪宅改善的物业服务水平来看，还远远达不到。

这是小红书上曝光的浦东某新盘物业费12.5元/月/平的服务标准。对业主来说一年缴纳的物业费一万多块，浏览下来，其实和那些收费4-5块的普通刚需盘并无太大差距。所谓的特色增值服务部分也没有看到太大亮点，甚至外卖都没办法由管家配送到家。这样的现象其实挺普遍的。很多楼盘收取高价服务费，却连基础服务都做不到位，谈何高端呢。

我们再来横向对比。上海有很多二手小区，比如仁恒、绿城的二手房，物业费目前也只有4块左右，但小区整体维护水平却远远高于同价格的项目，真正做到了历久弥新。所以，要维护好一个小区，物业费不一定要到天价才能做到，可见上海部分新房物业费价格泡沫化、质价不匹配的情况有多严重。

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从天价物业费，我们可以窥视行业发展中转型的阵痛，依然存在。如今房地产行业已经从一次性销售转向追求长期运营。习惯了赚快钱高周转，重开发轻运营的房企，现在要被迫思考如何从长期服务中实现价值转换，目前大部分物业服务匹配不上价格。

如果物业公司在高价收取物业费之后，没有提供相匹配的价值和服务，面临的可能就是越来越低的缴纳率，或者是直接被换掉。今年上海出台了换物业的征求意见稿，有可能未来只需要20%业主提议，便可以召开业主大会，换掉物业公司。未来部分高端项目物业费下调10-20% 也不是不可能。

上海天价物业费降价这件事，其实今年已经打响了第一枪。今年徐汇滨江某新房豪宅，就在交房中公开通知业主，将物业服务费从原价13.6元/平/月调整为10.5元/平/月，停车费也一并给业主免了。

与其这样，不如让物业费回归至理性价格空间，也呼吁未来建立更加完善的物业服务标准和机制。理想的状态应该是，一分价钱一分货。

建立透明的服务标准体系，每个楼盘收取了物业费之后，要交付给到业主清单明细的服务内容，并定期听取客户意见，做持续改善。还可以建立类似水电煤的阶梯式收费体系，明确不同价位对应的服务内容。一个楼盘的物业费，可以分为ABC几种套餐，让只想要基础服务的业主少交物业费，让希望享受高端服务的业主有更多选择权。

最后，业主也要积极推动地参与业委会成立和成熟运作，这样才能真正掌握话语权。真正参与到小区治理当中来，如果物业公司不作为，我们也要有换掉它的底气。只有如此，物业费才能回归服务本质，不再成为开发商与物业公司联手制造的价格泡沫。

如大家所见，眼下的房地产行业，正在进入一个重构信任体系的时代，不论是房价、产品，还是服务。现在国家出台的好房子政策，在倒逼开发商品质升级内卷，重塑商品房口碑。我们也期待有一天，在国家好房子的顶层规划中，可以更多出现对于物业服务升级的具体标准。让天价物业费，价有所值，而不是价格刺客。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。