城市更新，走向新模式

前些天，关于深圳将实施住宅80米限高的消息，在网上传得沸沸扬扬。 

很多人担心，如果这一政策落地，旧改彻底没法玩了。 

尽管目前这一消息尚未被证实，但传统拆建式的旧改，确实已难以为继。 

今年召开的中央城市工作会议，明确提出，“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。” 

城市更新被列为房地产高质量发展的重要抓手。但基于对城镇化和城市发展阶段的判断，大拆大建式的城市更新注定不可持续。现阶段的城市更新正在走向新模式。 

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城市更新的地位不断提高 

我国的城市更新，经历了从增量扩张，到存量提升优化的历程。 

初期以大拆大建为主，曾是房地产快速发展的一大助推力。 转折点出现在2021年。 一份《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》扭转了城市更新的方向。通知要求严控大规模拆除、增建、搬迁，坚持应留尽留，全力保留城市记忆，坚持量力而行，稳妥推进改造提升。 

此后，中央发布了一系列的城市更新政策，城市更新正式被明确分为三种实施模式：拆除新建，整治提升，拆整结合。 

这几年，城市更新在城市发展中的战略地位其实一直在提高。今年更是首次被列为年度重点工作任务，写进了《政府工作报告》。 

相关的保障性政策也陆续出台。 5月份发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出城市更新的八大核心任务及六大支撑保障措施。 

不久，中央预算内投资专门设立城市更新专项，支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设；在已支持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区(厂区)转型提质等工程。 

本月份，自然资源部组织发布的《城市存量空间盘活优化规划指南》指出，我国城市发展进入“存量时代”。关于老旧片区，文件指出，重点关注老旧住宅区、城中村等，通过改造提升人居环境和公共服务水平。 

那么，现阶段的城市更新，会有哪些重要变化？ 

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城市更新进入存量时代 

首先要明确，城市更新内涵更广，涉及老旧小区、城中村以及工业厂房乃至城市设施设备等。这里我们重点关注城中村改造及老旧小区改造。 

由于种种原因，我国住房正处于大规模老龄化的阶段。 

据机构统计，截至2024年，城乡住房总建筑面积已超660亿平方米，其中房龄超30年的建筑占比达35%，合计大约231亿平方米。这些房子普遍存在材料老化、功能不全、外观磨损等问题，有的还存在明显的安全隐患。 

在房地产高质量发展的指引下，旧房也要朝着“好房子”的方向进化。旧房改造，成了一个时代命题。

1、城中村改造方面还在扩围，房票安置成主要形式 

基于棚户区、城镇老旧小区等基本完成改造，自2021年以来城中村已转型改造为主的模式。 

2023出台的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》明确，城中村改造分三类实施，“具备条件的城中村实施拆除新建；不具备条件的不可强行推进，要开展经常性整治提升，防控风险隐患；介于前两类之间的实施拆整结合”。 

加之近年来房地产低迷，开发商普遍资金吃紧，对旧改的热情大幅下降，这几年很多拆建类的旧改基本处于停摆状态。 

城中村改造由于资金量大，周期长，对房企来说参与门槛极高。去年，中央提出，通过货币化安置的形式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。 

今年初又提出，在原来100万套的基础上继续扩大改造范围。从原来的35个大城市，扩大到全国地级及以上城市。 

专项债支持城中村改造，为这一轮城中村改造提供了重要资金来源。 

2025年1-9月，全国已经发行的新增地方专项债中，保障性安居工程、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造、棚户区改造、土地储备等房地产相关的专项债发行约6400亿元，同比增长89% 

其中，城镇老旧小区改造、棚户区改造专项债分别为632亿元、1302亿元，涉及城中村改造的专项债发行规模816亿元，同比增长1.4倍。 

与此同时，“造富”式的拆迁正在成为过去。去年，中央提出“加力实施城中村和危旧房改造”，并鼓励各地结合实际情况推广房票安置。 

各个陆续启动房票安置政策，据机构统计，截至今年4月份，全国已有超100城（区）鼓励城市更新采用房票安置，房票主要用于购买新房。 

城中村改造进入大规模推进实施阶段。  

2、先体检后改造，老旧小区改造的短板被精准突破 

今年3月份，住建部提出，将2000年前建成的老旧小区全面纳入改造范围。 

过去，我们提到的老旧小区，一般是指建成年限20年以上的小区。按照2025年推算，2000年前建成的老旧小区年限已经达到25年或以上。 据机构测算，这个规模大约有66亿平方米。 

今年是“十四五”计划的收官年。近期，住建部公布了“十四五”的成绩单，其中，改造城镇老旧小区24万多个，超额完成目标。 

这项工作，仍将继续推进。 

按照2024年《政府工作报告》提出的“十年千万套”老旧小区改造计划，到2034年将基本完成约1000万套老旧小区的改造任务。 

“城市体检”是城市更新的前提。而这一轮的城市更新，是以体检发现的短板作为更新重点。 在近期国务院新闻办公室举行“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，住建部表示，截止目前，全国297个地级以上城市和150多个县级市已经全面开展了城市体检工作。 

事实上，在提出“好房子”概念的时候，住建部便一直强调，不仅新房子要建成“好房子”，还要将老房子也改造成“好房子”。这也意味着，接下来更多改造式的城市更新还会持续推进。 

在会上，住建部提出了“城市内涵式发展和城市更新大场景”的概念，对于城市更新，住建部的提法是，“落实加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造、完善城市功能、加强城市基础设施建设改造等重点任务。” 

老旧小区改造的内容，将涵盖从房子本身的设施设备，到社区配套，再到城市基础设施的范畴。

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推动城市更新走向自主更新 

城市更新的参与主体，正在变化。 

过去城市更新一般有两种形式： 早期是拆除重建，近几年叫停大拆大建，变成以微改造为主。无论是哪一种模式，大多是由政府主导，开发商出资为主，居民则是配合的角色。 

近两年，这一模式也出现新的变化。 今年以来，中央在多个重要会议上，都提及鼓励老旧小区自主更新。 所谓自主更新，便是让从过去的政府要求、开发商主导，变成居民自主出资，政府辅助。 这便是当前部分城市正在探索的“原拆原建”模式。 

原拆原建模式最初只是个别城市个别项目小范围试点。截至目前，浙江、北京、上海、广州、南京、厦门、湖北等地，或已出台政策文件、指导意见，或已经开展试点，有的则已有项目成功落地。 

浙江的浙工新村是全国首个原拆原建项目，通过拆除原来的危楼，并在原址上重建，容积率由1.5 提升到 2.1，户数保持不变。但户均面积变大，且增加了“一老一小”活动中心、物业经营用房等，增设了地下停车场，并提高了小区的绿地率。 

项目由居民自筹83%的资金，政府提供一部分补贴，从而有效破解了资金筹措难题。 

比如北京，就有西城区桦皮厂胡同8号楼、中关村科源社区、北京朝阳光华里5号和6号楼、劲松一区114号楼、丰台马家堡68号院2号楼、通州上园129号院3、4号楼等等多个项目都进行原拆原建，有的已完成改造并入住。 这一模式，成为老旧小区改造一条新出路。 

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：若可，36氪经授权发布。