招商4.58亿元加码三亚崖州湾 拉上三亚科技城控股补仓

封关风口为海南热度再添一把火，不论央企还是民企，“上桌分蛋糕”的需求越烧越旺，三亚今年也更积极卖地。

时隔将近两个月，三亚这次凭借崖州湾科技城和红塘湾两宗地块收金7.69亿元。

其中，红塘湾中心城区控规HTW-09-07地块由海南忠华酒店管理有限公司以总价3.11亿元拿下，楼面价6979元/平方米，扣除配建后楼面价为7173元/平方米，又一座国际酒店或将落地。

另一边竞争更激烈的科技城区域，招商联合三亚科技城控股，以4.58亿元竞得三亚崖州湾科技城高新区深海板块YK02-11-05地块，补齐在科技城城心的最后一块拼图。

耕耘崖州湾科技城至今六年，早早播种的招商一边加码，一边等待丰收。

加码科技城

科技城地块是崖州湾今年出让的首宗宅地，拍下该地块也是招商年内首次在三亚拿地。

资料显示，地块总面积为33933.08平方米，容积率2.2，总建面约74652.78平方米，建筑密度≤22%，由三亚招商深海产业发展有限公司以底价4.58亿元竞得，成交楼面地价约6132元/平方米。

据观点新媒体了解，三亚招商深海产业发展有限公司成立于2018年12月，由招商与三亚科技城控股集团分别持股65%、35%。

虽然是联合拿地，但地块紧挨着去年年底开盘的三亚招商·臻园，并且周边基本由招商开发的项目围绕，最终的主操盘手或许还是招商。

值得注意的是，2018年以来，崖州湾科技城累计挂牌成交20宗住宅用地，YK02-11-05地块已经是科技城核芯区范围内的最后一块住宅用地。

从区位来看，地块是招商手上最靠近海边的项目，距离海岸线直线距离仅有800米左右，东南侧是正在建设的通海公园。

配套方面，地块本身已处在崖州湾科技城大学城板块片区内，周边还有科技城第一幼儿园、上海世外教育附属外国语学校、三亚寰岛实验小学/中学等“一条龙”教育资源；招商花园里商业、科技城综合医院、三亚国康医院等成熟配套也分布在地块附近。

再加上招商六年来在崖州湾科技城陆续开发建设的产城配套，地块将与招商臻园、招商林屿间、海月花园、招商科创广场等已有项目形成一个以通海公园景观带为轴的大居住板块。

早在地块挂牌时，市场对于拿地企业已有所猜测。

就落在招商现有项目的旁边，YK02-11-05号地作为“隔壁地块”，由前期有所布局的房企拿下的概率相对更大，最后花落招商其实也算是意料之中。

或许正是地块位置因素，作为城心最后一块宅地的YK02-11-05地块才能没有竞争、没有溢价交到招商手上。

此外，还有市场消息表示，招商拿下该地块后或将落地“第五代住宅”，比如在新规基础上建设更大的阳台，提升空间使用率，户型配置上或许会走超大改善型路线。

对比崖州湾此前出让的宅地，YK02-11-05地块的配件要求也相对苛刻。

除了按标准配建社区服务点外，竞得人还须在三亚崖州湾科技城规划范围内配建公共服务或基础配套设施项目，配建总金额不得低于5000万元。

加上配建金额后，地块楼面地价来到6802元/平方米，位列区域楼面价格排行榜第五。

除此之外，竞得人还需做出承诺，未来三年内在崖州湾科技城范围内的项目投资总额不低于13亿元，其中产业项目（工业或科研用地）的固定资产投资总额不低于1亿元。

换句话说，招商不止拍下了一块地，还签下了一份投资承诺书。

崖州湾战局

实际上，从2018年开始布局的招商，可以说是进入崖州湾科技城最早、或许也是最深入的玩家。

六年前的崖州湾科技城还没有现在的繁荣，69.3平方公里内产城园区尚未建成，如今的住宅高楼还是平坦的地皮，但海南将崖州湾确定为自贸港重点园区，决定建设一座现代化科技新城。

根据资料，崖州湾科技城主打科技创新及产业发展两个重心，以“政府主导、企业实施、市场化运作”为原则，通过“央地合作”进行建设。

2019年，崖州湾科技城引入了招商局集团、中国中化分别合资成立开发运营平台公司，建立深度战略合作关系。

可以看出，招商局集团及关联公司从一开始便拥有一张更方便快捷的合作“准入券”，也为招商蛇口在崖州湾科技城的投拓布局打下了基础。

作为核心开发运营主体之一，招商局集团深度参与科技城片区的综合开发，产业方面推动建设了深海装备产业园、化合物资源中心等核心产业平台，基础设施建设与城市配套则交给了招商蛇口。

2018年至今，崖州湾科技城共出让20宗宅地，招商蛇口便出手拿下7宗，总拿地金额约为32亿元，项目类型涵盖商品房、安居房及“商品房+自持性租赁住房”。

其中，安居房用地被开发为招商海月花园以及正在建设的招商海琴花园。据安居客平台数据，招商海月花园显示已售罄，项目主推3室户型，价格在12800元/平方米左右；招商海琴花园主推4室户型，周边楼盘均价为21000元/平方米。

除了这次拿下的YK02-11-05地块，其余4个商品房项目均已建成销售，分别为招商雍华府、招商崖州湾自贸中心、三亚招商臻园以及招商林屿间。

据官方海报，招商林屿间于今年6月首开入市，当天成交258套住宅，首推房源去化率约97%，成交金额约为8亿元，是三亚今年首开项目去化套数最多的楼盘。

虽然入局早、项目多，但招商在崖州湾科技城的对手并不少。

崖州湾科技城是最近几年建设开发的新城，有自贸港重点园区的名号加成，想要吃上第一批螃蟹的房企也紧随其后冲入战局。

招商拿下的7宗宅地之外，三亚阳霖置业、中国金茂、海南万科、四川三聚亿实业、保利以及崖州湾科技城控股集团瓜分了另外13宗宅地。

距离此次地块最近的是三亚璞海项目，首开时间为2019年12月，已于2022年交房。据安居客数据，三亚璞海二手房均价在34000元/平方米左右，是片区内定价最高的项目。

也是因为新城性质，片区内项目开发周期重叠度高，新盘入市的市场竞争强度也很高。

截至目前，崖州湾科技城片区内在售项目包括观山悦海苑、保利浅海、保利汀澜和著、保利崖州湾等，还有航天云海台三期、三亚金茂湾、保利栖悦等项目等待入市。

竞争号角已然吹响，招商收下崖州湾科技城最后一块宅地拼图，还走在持续加码的路上。

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