城市更新催生代建需求，企业如何“入场”？
代建赛道正从“增量扩张”的1.0时代迈入“存量提质”的2.0阶段。
CRIC数据显示，当前已有超过100家房企涉足代建或承接代建业务，当前市场上有意愿、有能力的房地产企业几乎全部投身代建领域。
2025年，入局企业数量并未增加，行业格局趋于稳定，竞争也愈发激烈。尽管大量房地产企业涉足代建业务，但真正能在市场中沉淀下来、持续扩张并承接新业务的企业不超过40家。
城市更新目前已成为房地产政策端重要一环，在房地产市场中占据着关键地位，得到了政府在表态、政策制定和资金支持方面的显著扶持。随着城市更新政策的不断落地，有望进一步释放政府代建的需求。
然而，与传统开发不同，城市更新类代建项目复杂度高、周期长、利益相关方多元，要求企业不仅需具备工程管理与合规能力，更要在产业导入、文化保育、资金协同乃至风险化解方面构建系统竞争力。
能否真正理解政策、整合资源、平衡多方诉求，将成为代建企业能否在这条赛道上实现规模与品牌突破的关键。
政策与资金支持力度持续提升
城市更新被推到了更高的高度。
2025年7月30日，中央政治局会议召开，此次政治局会议有关房地产行业没有专门表述，只提到了两大关键点，一个是落实中央城市工作会议精神，一个是高质量开展城市更新。
7月15日召开的中央城市工作会议，这是继2015年12月之后又一次有关城市发展的最高规格会议，会议把城市更新摆在更加突出的位置，提出以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。
可见，城市更新已经成为城市发展的重点，并将作为新型城镇化的核心任务来推进，接下来城市更新也将全面提速。
从政策出台上看，2025年以来，配合中央城市工作高质量发展的方针，城市更新类政策的发布频次明显提升，关于城市更新工作的发声明显增多，包括上海、厦门、南京等重点城市。
与此同时，2025年房地产专项债投放持续增加，在具体投向上包括城镇老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造、保障房建设和土地储备等。
2025年前7月，城中村改造专项投放573亿元，同比增长487%，保障房专项投放253亿元，同比增长150%。
从专项债投放的资金分布上看，不同省市的专项债投放力度存在较大差异：山东省在棚改+城中村方面的项目总投资额远超其他省份，达到5289亿元；河南省、广东省、河北省、四川省超过2000亿元，而反之江西省、浙江省、甘肃省则仅有500多亿元。
几个重点城市中，北京的项目总投资额达到11822亿元，是全国范围内专项债资金投放最大的城市，单项目投放金额平均达131亿元，远高于全国平均水平（全国单项目平均值19亿）；其次广州仅有1810亿元，重庆、上海、深圳均在400亿元左右，天津则仅有191亿元。
山东、广东是项目中标大省
头部代建企业积极“入场”
随着城市更新政策的不断落地，有望进一步释放政府代建的需求，值得代建企业深挖关注。
据CRIC统计，2025年上半年代建中标项目约为260个，同比增长8%，增速要比2024年上半年降低11个百分点。从数据上看，增长动能出现了大幅放缓，但考虑到经历了2023年、2024年两年的快速“爆发”，高位调整也是周期波动中必经的一环
聚焦到中标金额500万以上的项目来看，从2024年起，全国范围内中标金额在500万以上的城市更新项目共198个，其中2024年全年共计102个，2025年至今已经有96个，达到2024年全年的94%，预计全年总量将超过2024年，城市更新项目的中标数量持续提升。
分省市来看，山东省、广东省、江苏省是城市更新项目中标的主要省份，三者中标数量占全国的50%，这也与山东省、广东省的专项债投入较高相符。
近两年以来，已经有较多头部代建企业中标了城市更新或城中村改造类项目的代建服务，包括绿城管理、蓝城集团、金地管理、旭辉管理等头部企业，未来随着城市更新项目的持续落地，代建企业可以在其中寻找更多机遇。
考虑到城市更新和城中村改造项目具有工程体量大、涉及利益主体多元、政策法规要求严格、社会关注度高等特殊复杂性，代建企业若想在这些项目中成功立足并实现预期目标，就必须全面提升自身的综合管理能力。
城市更新项目是一项综合性、系统性的复杂工程，涵盖了从前期规划到后期运营的全生命周期管理。在具体实施过程中，需要统筹考虑规划编制、拆迁安置、工程建设、产业导入等多个关键环节，这就要求代建企业必须具备全流程项目协调管理能力。
同时，城市更新项目通常涉及大规模的资金投入和长期运营。代建企业需具备较强的融资能力和资金运作实力，最好能够协助政府或业主方完成项目融资方案设计、资金筹措等工作，在必要时还需以投资方身份参与项目，确保资金链的安全稳定。
最终，城市更新项目周期长、政策性强、不确定性高。代建企业必须建立完善的风险防范机制和管理制度，确保项目全过程合规合法。还需具备处理纾困项目的经验和能力，能够应对可能出现的资金停滞、股权重构等复杂局面，保障项目顺利推进。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。
